Il lastrico solare condominiale e le spese di manutenzione

Il lastrico solare è la parte finale dell'edificio che ha funzione di copertura dell'intero edificio sottostante e/o della parte (limitata) dell'edificio che esso copre (se non copre tutto l'edificio)

E' usale che dopo un certo numero di anni il lastrico solare abbia bisogno di manutenzione in mancanza di manutenzione  cominciano le infiltrazioni al piano inferiore.

In presenza di infiltrazioni provenienti dal lastrico solare comincia il balletto dell'individuazione del soggetto che deve assumersi l'onere della riparazione e del risarcimento del danno ai piani sottostanti.

Lastrico solare che copre l'intero edificio o una parte dell'edificio

La ripartizione delle spese di manutenzione e/o relativa al risarcimento del danno varia in base

  • alla proprietà del lastrico (bene condominiale e/o proprietà privata)
  • alla zona di copertura del lastrico (tutto l'edificio o solo una parte dell'edificio)

Se la proprietà del lastrico solare è completamente condominiale le spese di manutenzione e risarcimento spettano all'intero condominio. Questo principio può variare se il lastrico solare copre solo una parte dell'edificio, in tale ipotesi le spese di manutenzione sono a carico solo dei soggetti coperti (principio della verticale effettiva).

Se il lastrico copre l'intero edificio ed è di proprietà esclusiva di un unico proprietario (o esiste un diritto di uso esclusivo dello stesso) le spese si ripartiscono in base al principio secondo il quale 1/3 della spesa spetta al proprietario esclusivo del lastrico 2/3 ai proprietari coperti dallo stesso lastrico. Se il lastrico solare copre solo una parte dell'edificio i 2/3 sono a carico dei soggetti effettivamente coperti (principio della verticale effettiva).

Lastrico solare che copre un unico proprietario

Come si è detto il lastrico solare può coprire un intero edificio o solo una parte di edificio. Resta da chiedersi quale è il limite minimo oltre il quale non è più ravvisabile una responsabilità condominiale per il lastrico solare, in altri termini, occorre chiedersi se un lastrico solare che funge da copertura ad un unico proprietario può essere considerato condominiale e comportare la responsabilità del condominio per la manutenzione e risarcimento del danno.

Secondo orientamento giurisprudenziale consolidato, la responsabilità concorrente del condominio con il proprietario o usuario esclusivo di un lastrico solare o di una terrazza a livello, per i danni da infiltrazione nell'appartamento sottostante, in base ai criteri di cui all'art. 1126 c.c., suppone che il lastrico o la terrazza – indipendentemente dalla sua proprietà o dal suo uso esclusivo -, per i suoi connotati strutturali e funzionali, svolga funzione di copertura del fabbricato, ovvero di più unità immobiliari appartenenti in proprietà esclusiva a diversi proprietari.

L'obbligo del condominio di concorrere al risarcimento dei danni da infiltrazioni cagionate dal lastrico solare o dalla terrazza a livello che non sia comune, ex art. 1117 c.c., a tutti i condomini, è quindi correlato all'accertamento in concreto di tale funzione di copertura dell'intero edificio, o della parte di esso cui il bene «serve», in quanto superficie terminale del fabbricato.

Se la terrazza a livello sovrasta soltanto un piano terraneo di proprietà esclusiva (a prescindere dalla questione della sua estraneità alla "presunzione" di condominialità che è irrilevante ai fini dell'art. 1126 c.c.), l'inconfigurabilità di una responsabilità risarcitoria concorrente del condominio, da quantificare secondo il criterio di imputazione previsto dall'art. 1126 c.c., discende dal difetto della funzione di copertura e protezione dell'edificio, che costituisce la ratio di tale disposizione.

La fattispecie di cui all'art. 2051 c.c., in tema di responsabilità civile per i danni cagionati da cose in custodia, postula la sussistenza di un rapporto di custodia tra il responsabile e la cosa che ha dato luogo all'evento lesivo.

Il condominio di un edificio può intendersi custode dei beni e dei servizi comuni, e perciò obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le parti comuni non rechino pregiudizio ad alcuno, rispondendo dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini.

Viceversa, il singolo condomino non può pretendere di affermare la responsabilità del condominio, a norma dell'art. 2051 c.c., per il risarcimento dei danni sofferti a causa di beni destinati al servizio esclusivo di proprietà individuali,  essendo il condominio stesso tenuto alla custodia ed alla manutenzione unicamente delle parti e degli impianti comuni dell'edificio.

L'eliminazione delle caratteristiche di una cosa, che rendono questa atta a produrre danno, deve essere chiesta nei confronti del proprietario-possessore della cosa stessa, la cui responsabilità è presunta a norma dell'art. 2051 c.c.

Cass., civ. sez. VI, del 20 giugno 2019, n. 16625