Le difficoltà della ripartizione delle spese degli impianti condominiali

Croce e delizia di ogni condominio è l'individuazione (materiale) del danno presente negli impianti condominiali, la riparazione e, infine, la successiva ripartizione della spesa.

I motivi che portano  a creare situazioni di forte contrasto tra i singoli proprietari sono molteplici e possono individuarsi sia nel fatto che gli impianti condominiali possono avere parti private (ad esempio gli impianti di scarico delle acque) sia nel fatto che l'impianto, anche se interamente condominiale, può essere usato solo da alcuni dei proprietari (e non da tutti) oppure alcuni tratti sono usati solo da alcuni e altri tratti da tutti i proprietari.

La ripartizione delle spese degli impianti condominiali con diramazioni

Come si è detto gli impianti del condominio:

a)  possono essere usati da tutti i proprietari o solo da alcuni dei proprietari (in questa ipotesi la ripartizione delle spese segue i principi indicati nell'art. 1123 cc)

b) è anche possibile che gli impianti condominiali abbiano dei tratti condominiali e tratti privati (basta pensare alle tubazioni degli scarichi o alle diramazioni degli impianti che giungono nelle singole unità immobiliari) in queste situazioni occorre distinguere tra spese relative alle parti private e spese relative alle parti condominiali, ma per distinguere le parti condominiali e le parti private occorre individuare il punto preciso in cui l'impianto termina di essere condominiale e diventa privato; (questa è solo una parte del problema perché per la parte di impianto imputabile al condominio occorre poi applicare l'art. 1123 cc).

L'individuazione del punto di separazione tra impianto condominiale e impianto privato

Un aiuto relativo all'individuazione del punto preciso in cui un impianto termina di essere condominiale e diventa privato è fornito dall'art. 1117 comma 3 cc il quale prevede che sono considerate condominiali le opere, le installazioni, di qualunque genere destinati all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per la ricezione radiotelevisiva e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.

Quindi, il legislatore individua come confine tra impianto condominiale e impianto privato il punto di derivazione ai locali di proprietà privata oppure fino al punto di utenza.

Punto di diramazione o punto di utenza negli impianti condominiali

Analizzando la locuzione "punto di diramazione" o "punto di utenza" si nota che tale confine non coincide con il confine tra proprietà condominiale e proprietà privata, in altri termini, il punto di diramazione dell'impianto o il punto di utenza può essere collocato anche prima dell'inizio della proprietà privata (cioè fuori dall'unità immobiliare di proprietà esclusiva).

In altri termini, l'inizio dell'impianto privato può essere posto prima (e al di fuori) dei confini giuridici dell'unità immobiliare privata in proprietà esclusiva.

Dopo il chiaro disposto normativo, non può essere più seguito l'orientamento che individua la parte condominiale o privata di un impianto solo nella destinazione del bene (prescindendo dalla sua ubicazione). Escluso il mero riferimento alla destinazione del bene occorre valutare l'ubicazione del bene, occorre, cioè, valutare anche se sussiste la materiare disponibilità del bene, infatti, se al bene non si può accedere (perché situato all'interno della proprietà privata) è evidente che non sussiste responsabilità del condominio, sussistendo l'impossibilità di gestione del bene e il controllo del bene.

Relativamente alla proprietà degli impianti  dopo il punto di diramazione e specificatamente ubicati all'interno degli appartamenti  la Cassazione (Cass. civ. sez. II del 26 ottobre 2018 n. 27248) ha confermato la natura privata del bene. In particolare la Cass. civ. sez. II del 26 ottobre 2018 n. 27248 afferma che "L'orientamento, che per individuare la “diramazione degli impianti” di cui all’articolo 1117 c.c. fa riferimento unicamente alla destinazione del condotto delle acque, prescindendo dal tutto dalla sua ubicazione, non convince, in quanto l’articolo 2051 c.c. prevede “una forma di responsabilità che ha fondamento giuridico nella circostanza che il soggetto chiamato a rispondere si trovi in una relazione particolarmente qualificata con la cosa, intesa come rapporto di fatto o relazione fisica implicante l’effettiva disponibilità della stessa” (Cass. 19045/2010). Il Collegio ritiene pertanto di seguire l’orientamento per cui “la presunzione di condominio dell’impianto idrico di un immobile in condominio non può estendersi a quella parte dell’impianto stesso ricompresa nell’ambito dell’appartamento dei singoli condomini, cioè nella sfera di proprietà esclusiva di questi, e di conseguenza nemmeno alle diramazioni che, innestandosi nel tratto di proprietà esclusiva, anche se questo sia allacciato a quello comune, servono ad addurre acqua negli appartamenti degli altri condomini” Cass. civ. sez. II del 26 ottobre 2018 n. 27248.

Resta aperta la questione relativa alla parte di impianti successivi al punto di diramazione, ma che si trovano in parti condominiali o accessibili al condominio.

Il punto di diramazione dell'impianto condominiale: l'opera di collegamento (c.d. braga)

Se in un contesto giuridico l'individuazione del punto di separazione tra bene condominiale e bene privato può dirsi relativamente certo, in un contesto tecnico (costruttivo) la certezza può venire meno, in quanto occorre prendere in considerazione anche le tecniche costruttive che possono inserire elementi non considerati dal legislatore.

Questo è proprio il caso della c.d. braga, presente negli impianti con derivazioni, si tratta di un elemento dell'impianto che collega la condotta condominiale e quella del singolo condomino, in presenza di una braga occorre valutare se tale elemento  rientra tra le parti condominiali.

La proprietà della braga dell'impianto condominiale

La questione riguarda la appartenenza o meno alla proprietà condominiale, della braga di innesto degli scarichi provenienti dalle singole unità immobiliari nella colonna verticale di proprietà comune. La soluzione del problema porta poi automaticamente ad individuare il criterio da seguire per il riparto delle spese di riparazione o sostituzione della braga e per l'individuazione del responsabile in caso di eventuali danni provocati da rottura o malfunzionamento.

Per risolvere la questione sicuramente si può fare riferimento all'art.  1117 n. 3 cc secondo il quale si presumono comuni i canali di scarico solo "fino al punto di diramazione" degli impianti ai locali di proprietà esclusiva. Partendo dal chiaro tenore del testo normativo, la giurisprudenza  ha escluso dalla proprietà condominiale la cd braga (cioè l'elemento di raccordo tra la tubatura orizzontale di pertinenza del singolo appartamento e la tubatura verticale di pertinenza condominiale).

Sussistono ulteriori elementi che spingono ad escludere la braga dagli elementi condominiali, infatti,  la funzione della braga conferma tale impostazione: la ragione posta a base del concetto di proprietà condominiale che è il bene condominiale è serve all'uso (e al godimento) di tutti i partecipanti, mentre braga serve soltanto convogliare gli scarichi di pertinenza del singolo appartamento, a differenza della colonna verticale, che raccogliendo gli scarichi di tutti gli appartamenti, serve all'uso di tutti i condomini.

In altri termini, si potrebbe anche dire che la braga non ci sarebbe se non ci fosse l'innesto dell'impianto privato nell'impianto condominiale.

Cass., civ. sez. II, del 17 gennaio 2018, n. 1027