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Opinioni
23 Aprile 2016
11:09

Requisiti del recesso per gravi motivi e locazione abitativa e commerciale

La Cassazione del 5.4.2016 n. 6553 ha stabilito che in tema di recesso del conduttore, sia per le locazioni abitative (art. 3 legge 9 dicembre 1998 n. 431) che per le non abitative o commerciale (art. 27 legge 27 luglio 1978 n. 392), le ragioni che consentono al conduttore di liberarsi dal contratto devono essere determinate da avvenimenti sopravvenuti alla costituzione del rapporto, estranei alla sua volontà ed imprevedibili, tali da rendere oltremodo gravosa per il conduttore la sua prosecuzione. Inoltre, la gravosità della prosecuzione deve avere una connotazione oggettiva, non potendo risolversi nella unilaterale valutazione effettuata dal conduttore in ordine alla convenienza o meno di continuare il rapporto locativo.
A cura di Paolo Giuliano
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L'estinzione del vincolo contrattuale

L'applicazione del principio secondo il quale nessun vincolo contrattuale può avere una durata eterna, il legislatore prevede un termine finale per ogni contratto (salvo rinnovazione dello stesso), la possibilità – consenso di tutte le parti – di sciogliere il contratto con l'istituto del mutuo dissenso ed, infine, il recesso unilaterale in presenza di alcuni elementi o requisiti.

Il recesso previsto dal codice civile

Il codice civile regola l'istituto (generale) del recesso (unilaterale) con l'art. 1373 cc, il recesso viene qualificato come facoltà, nel senso che è una decisione soggettiva che spetta ad una delle parti; il recesso ex art. 1373 cc non è vincolato a specifici motivazioni (gravi o non gravi).

Come contro altare a queste ampie facoltà il legislatore ha stabilito che il recesso ex art. 1373 cc deve essere attribuito nel contratto (cioè non è un diritto che automaticamente è compreso nel contratto)  e ha individuato dei limiti di tempo entro cui può essere esercitato, infatti, il recesso ex art. 1373 cc  può essere esercitato nei contratti che non sono ad esecuzione periodica o continuata, fino a quando il contratto non abbia avuto un principio di esecuzione, mentre nei contratti a esecuzione continuata o periodica, il recesso può essere esercitato anche successivamente, ma il recesso non ha effetto per le prestazioni già eseguite o in corso di esecuzione.

Il recesso della locazione ad uso abitativo e non abitativo

Esistono anche delle ipotesi di recesso tipiche, specificatamente previsti in alcuni contratti, come quello locativo (ad uso abitativo o non abitativo).

La legge del 9 dicembre 1998 n. 431 all'art. 3 comma 6 prevede il recesso nelle locazioni ad uso abitativo stabilendo che il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi. Il diritto di recesso nel contratto di locazione è automatico, (quindi, deve essere espressamente escluso dal contratto di locazione), ma è subordinato alla presenza di gravi motivi.

La legge del 27 luglio 1978 n. 392 art. 27 prevede che nelle locazioni ad uso commerciale (non abitativo) indipendentemente dalle previsioni contrattuali (per cui, qualsiasi siano le regole del contratto, ad esempio è vietato il recesso) il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata. Quindi, solo in presenza di gravi motivi il recesso è automaticamente consentivo al conduttore (non al proprietario). Nelle altre ipotesi il contratto può (quindi non si tratta di un potere automaticamente attribuito dalla legge) riconoscere ad entrambe le parti di recedere.

Il recesso viene effettuato (sottoscritto) dal conduttore, può essere sottoscritto anche da un rappresentante del conduttore munito di regolare procura, in assenza di procura il recesso è ratificabile dal conduttore secondo le regole generali in materia di ratifica.

I motivi di recesso devono essere indicati nel recesso stesso, onde poter valutare, immediatamente, la legittimità del recesso, non è possibile integrare o modificare i motivi posti alla base del recesso successivamente alla comunicazione del recesso.

Queste norme sono applicabili anche alla pubblica amministrazione quando stipula un contratto "privato", il altre parole quando la pubblica amministrazione sottoscrive un contratto di locazione in base alle norme del diritto privato soggiace alle stesse regole applicabili ai comuni cittadini.

Caratteristiche dei gravi motivi

In proposito, in tema di recesso del conduttore, sia per le locazioni abitative che per le non abitative (art. 3 della legge 9 dicembre 1998 n. 431  e art. 27 della legge 27 luglio 1978, n. 392) le ragioni che consentono al conduttore di liberarsi del vincolo contrattuale devono essere determinate da avvenimenti sopravvenuti alla costituzione del rapporto, estranei alla sua volontà ed imprevedibili, tali da rendere oltremodo gravosa per il conduttore la sua prosecuzione.

Da quanto si è detto risulta evidente che il motivo che legittima il recesso

  • deve nascere dopo la conclusione del contratto (non deve sussistere già al momento della conclusione del contratto, potendo, in tale ipotesi, essere assunto come condizione sospensiva o risolutiva del contratto)
  • non deve dipendere dalla volontà del conduttore (es la richiesta di trasferimento effettuata dal lavoratore e basata sulla volontà del lavoratore esclude tale requisito)
  • deve essere imprevedibile
  • ed, infine, deve rendere la prosecuzione del rapporto locativo gravosa (es. il trasferimento della sede di lavoro in un comune che dista 4 km dall'immobile locato potrebbe non essere tale da rendere gravosa la prosecuzione del rapporto). La gravosità della prosecuzione del contratto di locazione deve avere una connotazione oggettiva, non potendo risolversi nella unilaterale valutazione effettuata dal conduttore in ordine alla convenienza o meno di continuare il rapporto locativo, con la precisazione che, rispetto alle locazioni abitative, la gravosità della prosecuzione va valutata non (solo) sotto il profilo economico, ma anche tenendo conto delle esigenze di vita del conduttore medesimo.

Quando il trasferimento per motivi lavorativi rientra nei gravi motivi

Il trasferimento in altra sede per motivi di lavoro potrebbe essere uno degli eventi che rientra nei "gravi motivo" che giustificano il recesso del conduttore. Si è usato il condizionale per sottolineare che il trasferimento lavorativo non comporta come conseguenza automatica l'estinzione del contratto di locazione e non legittima il recesso. In altre parole, anche il trasferimento per motivi di recesso deve essere valutato, caso per caso, per comprendere se legittima (o meno) il recesso per gravi motivi.

Del resto, il fatto che il trasferimento per motivi lavorativi sia "necessario" non significa che il trasferimento per motivi lavorativi giustifichi sempre il recesso. Infatti, occorre sempre valutare se il trasferimento incide sul rapporto locativo rendendo pesante o gravosa la prosecuzione del rapporto locativo ed occorre valutare se il trasferimento era "imprevedibile" .

Il trasferimento lavorativo potrebbe non rendere gravoso la continuazione del rapporto locativo, quando, ad esempio, la nuova sede lavorativa si trova in un comune limitrofo a quello dove si trova l'immobile locato, in altri termini, è diverso un trasferimento da Palermo a Milano altro è un trasferimento nella medesima provincia o in due comuni limitrofi considerando il dato oggettivo della  distanza tra le due città.

Inoltre, il trasferimento potrebbe non avere i caratteri "dell'imprevedibilità", (oppure, quanto meno, essere solo una scusa per il recesso), basta pensare all'ipotesi in cui del trasferimento già si sapeva al omento della stipula del contratto, (nella locuzione stipula del contratto rientra non solo la stipula ex novo, ma anche la rinnovazione dello stesso tacita per mancata disdetta nei termini) oppure, all'ipotesi in cui tra il trasferimento e il recesso decorrono mesi se non anni (ad esempio il trasferimento avvien in data 2007 mentre il recesso è effettuato solo nel 2009 con decorrenza 2010).

Cass., civ. sez. III, del 5 aprile 2016, n. 6553 in pdf

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Avvocato, Foro di Napoli, specializzazione Sspl conseguita presso l'Università “Federico II”; Mediatore professionista; Autore di numerose pubblicazioni in materia di diritti reali, obbligazioni, contratti, successioni. E' possibile contattarlo scrivendo a diritto@fanpage.it.
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