Delibera dell'assemblea di condominio

La delibera dell'assemblea può essere descritta come una decisione dell'assemblea (una manifestazione di volontà degli intervenuti in assemblea) la decisione  o la scelta dell'assemblea non si allontana molto dalle scelte che vengono prese ogni giorno da ogni persona, la delibera dell'assemblea è una manifestazione di volontà di un organo collegiale (o formato da più persone).

La differenza è data dal fatto che l'assemblea opera in base al principio maggioritario, cioè si assume come decisione quella condivisa dalla maggioranza dell'assemblea, in altri termini, in assemblea opera in base al principio maggioritario.

La minoranza o i dissenzienti sono tutelati mediante il loro diritto ad adire l'autorità giudiziaria.

Contenuto della delibera dell'assemblea

Il contenuto della delibera dell'assemblea non è tipizzato, in alcune ipotesi è sufficiente la mera approvazione dell'assemblea, senza formalità, in altre situazioni (ad esempio lavori straordinari) la delibera deve avere un minimo di contenuto.

La delibera assembleare relativa all'approvazione di manutenzione straordinaria deve in ogni caso determinare l'oggetto del contratto di appalto da stipulare con l'impresa prescelta, ovvero le opere da compiersi ed il prezzo dei lavori, non necessariamente specificando tutti i particolari dell'opera, ma comunque fissandone gli elementi costruttivi fondamentali, nella loro consistenza qualitativa e quantitativa.

Sono, peraltro, ammissibili successive integrazioni della delibera di approvazione dei lavori, pure inizialmente indeterminata, sulla base di accertamenti tecnici da compiersi.

La delibera dell'assemblea relativa all'esecuzione di opere di manutenzione può reputarsi comprensiva di ogni altro lavoro intrinsecamente connesso nel preventivo approvato.

Il contentuto della delibera (soprattuto in amteria di alvori straordinari e/o innovazioni) e l'esistenza di uan delibera assunta dall'assemblea (non da altri soggetti diversi dall'assemblea) è importante perchè la delibera dell'assemblea che ha determinato quantità, qualità e costi della spesa (straoridanria) assume valore costitutivo della relativa obbligazione di contribuzione in capo a ciascun condomino.

L'interpretazione della delibera dell'assemblea

Nulla esclude che le delibera non siano chiare, in questa situazioni le delibere assembleari del condominio devono essere interpretate secondo i canoni ermeneutici stabiliti dagli artt. 1362 e seguenti c.c., privilegiando, innanzitutto, l'elemento letterale, ed adoperando quindi, soltanto nel caso in cui esso si appalesi insufficiente, gli altri criteri interpretativi sussidiari indicati dalla legge.

Sostituzione dell'assemblea di condominio

Nel condominio uno dei principi fondamentali è quello per il quale le decisioni relative alla gestione dei beni comuni ex art. 1117 cc sono sempre attribuite all'assemblea, resta da chiedersi se è possibile che l'assemblea del condominio possa essere esautorata delle proprie competenze oppure se l'assemblea di condominio possa delegare l'assunzione dele delibere ad altri organi o soggetti.

L'amministratore di condominio può sostituirsi all'assemblea (per i lavori straordinari) solo se l'opera da eseguire è urgente 1135 cc, mentre per l'attività ordinaria la gestione deve essere contenuta nei limiti  del preventivo.

Il comitato dei condomini è solo un organo di controllo e di indirizzo, ma non può sostituirsi all'assemblea (del resto la maggioranza dei partecipanti al comitato non corrisponde alla maggiornaza dei condomini che partecipano all'assemblea).

Resta da valutare se l'assemblea può delegare ad alcuni de proprietari proprie decisioni, anche in tale ipotesi la risposta è negativa, in quanto un tipo simile di delega porterebbe ad un esautoramento dei poteri dell'assemblea (relativi alla gestione della cosa comune) e  l'annullamento dei diritti della minoranza dei partecipanti al condominio, nel cui interesse è stabilita la competenza istituzionale dell'organo assembleare alle cui decisioni ci si può opporre ex art. 1137 cc, (di conseguenza, le decisioni delegate ad alcuni dei proprietari devono essere poi rimesse all'approvazione dell'assemblea con le maggioranze prescritte, dell'assemblea).

Solo una delibera assunta dall'assemblea è vincolante per i proprietari

L'esistenza di una deIibera (assunta dall'assemblea) è importante anche perché solo dalla delibera deriva l'obbligo dei singoli partecipanti di contribuire alle spese (straordinarie) necessarie per la conservazione ed il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni.

La delibera, come già detto,  deve essere assunta dall'assemblea e deve contenere la determinazione completa dell'oggetto delle opere, in quanto non ha rilievo ai fini dell'insorgenza del debito, e quindi dell'esigibilità del credito vantato dalla gestione condominiale, l'esistenza di una deliberazione meramente  programmatica e preparatoria o di una delibera assunta da un organo diverso dall'assemblea.

Di conseguenza, il versamento delle spese che il condomino esegua in favore del condominio prima che sia individuabile, nei termini indicati, una completa definitiva e deliberazione di approvazione dell'intervento di manutenzione straordinaria ben può, pertanto, configurare un pagamento ab origine indebito, agli effetti dell'art. 2033 cc

Cass., civ. sez. II, del 14 ottobre 2019, n. 25839