Opinioni
27 Febbraio 2016
16:48

Requisiti e contenuto del verbale di assemblea del condominio

La Cassazione del 25.1.2016 n. 1234 ha stabilito che il contenuto del verbale dell’assemblea condominiale offre una prova presuntiva dei fatti che afferma essersi in essa verificati, (regolare convocazione, regolare costituzione dell’assemblea, presenza dei condomini di persona o per delega ecc. ) per modo che spetta al condomino che impugna la deliberazione assembleare contestando la rispondenza a verità di quanto riferito nel relativo verbale provare il suo assunto.
A cura di Paolo Giuliano

Nell'ambito condominiale manca una norma come quella prevista per le società di capitali che individua il contenuto minimo del verbale di assemblea. In particolare l'art. 2375 cc prevede che "le deliberazioni dell‘assemblea devono constare da verbale sottoscritto dal presidente e dal segretario. Il verbale deve indicare la data dell'assemblea, l'identità dei partecipanti, il capitale rappresentato da ciascuno; deve altresì indicare le modalità e il risultato delle votazioni e deve consentire, l'identificazione dei soci favorevoli, astenuti o dissenzienti. Nel verbale devono essere riassunte, su richiesta dei soci, le loro dichiarazioni pertinenti all'ordine del giorno".

Usando come schema l'art. 2375 c.c. è possibile individuare i requisiti e il contenuto del verbale di assemblea di un condominio.

Indicazione dei partecipanti all'assemblea. Il verbale di assemblea deve indicare coloro che sono presenti (di persona o per delega) in assemblea.  Non è necessario indicare il cognome ed il nome proprio (soprattutto quando non ci sono problemi di omonimia), infatti, quanto, infine, all'indicazione dei condomini col solo cognome, si è più volte affermato che il verbale dell'assemblea di condominio, ai fini della verifica dei quorum prescritti dall'art. 1136 cod. civ., deve contenere l'elenco nominativo dei condomini intervenuti di persona o per delega, indicando i nomi di quelli assenzienti o dissenzienti, con i rispettivi valori millesimali e non si richiede dunque l'indicazione specifica anche del nome di battesimo.

Delibera assunta all'unanimità dei presenti in assemblea, trattandosi di decisione assunta all'unanimità, non è necessaria la verbalizzazione del numero dei votanti a favore o contro la delibera approvata poiché tutti avevano espresso il voto favorevole (Cass. civ. sez. II del 13 dicembre 2018 n. 32346).

Delibera è assunta a maggioranza dei presenti: l'indicazione di chi ha votato a favore o contro è necessaria per le delibere adottate a maggioranza perché consente di verificare il raggiungimento del quorum deliberativo, che, altrimenti, non sarebbe possibile (Cass. civ. sez. II del 13 dicembre 2018 n. 32346)

Il principio è stato affermato da questa Corte a Sezioni Unite ed è stata ritenuta annullabile ex art. 1137 c.c. la delibera adottata a maggioranza, il cui verbale contenga omissioni relative alla individuazione dei singoli condomini assenzienti, dissenzienti, assenti o al valore delle rispettive quote. (Cassazione civile, sez. un., 07/03/2005, n. 4806 ) e (Cass. civ. sez. II del 13 dicembre 2018 n. 32346)

Quanto al problema dell'inesistenza della procura e/o dei vizi della procura occorre osservare che  di solito si afferma che i rapporti tra il rappresentante intervenuto in assemblea ed il condomino rappresentato debbono ritenersi disciplinati, in difetto di norme particolari, dalle regole generali sul mandato, con la conseguenza che solo il condomino delegante e quello che si ritenga falsamente rappresentato sono legittimati a far valere gli eventuali vizi della delega o la carenza del potere di rappresentanza, e non anche gli altri condomini estranei a tale rapporto.

Resta da valutare se questo orientamento sarà confermato dopo la Cass. sez. un. del 3 giugno 2015 n. 11377 che ha sostenuto la rilevabilità d'ufficio della mancanza di procura. L'applicazione di questo principio comporterebbe che il verbale di assemblea dovrebbe indicare quale partecipate è presente di persona e quale, invece, è presente per delega, ma, soprattutto, al verbale andrebbero sempre allegate tutte le deleghe.

Indicazione dei millesimi di ogni partecipante all'assemblea. Per ogni partecipante all'assemblea vanno indicati i millesimi.

Discrepanza tra i millesimi effettivi e le tabelle millesimali,  tale contestazione non incide sulla validità della delibera ma legittima la parte a chiedere la revisione delle tabelle ex art.69 n.2 disp.att. c.c. La validità della delibera deve essere, quindi, valutata in relazione alle tabelle vigenti e non agli eventuali effettivi valori millesimali delle unità immobiliari, a seguito dei mutamenti medio tempre intervenuti nel condominio. Cass. civ. sez. II del 13 dicembre 2018 n. 32346

Il presidente dopo aver verificato la regolarità della convocazione, apre la discussione sui capi all'ordine del giorno.

Questo chiude la fase (e le formalità) relative al momento costitutivo dell'assemblea.

La fase deliberativa, riguarda il momento decisionale dell'assemblea. In particolare la delibera individua la decisione assunta dall'assemblea in relazione alla questione posta alla sua attenzione dell'ordine del giorno. Il verbale deve indicare le modalità con le quali è stata effettuata la votazione (ad esempio il voto segreto, impedendo l'identificazione di coloro che hanno votato a favore o contro non è una modalità valida di votazione).

Inoltre, il verbale deve indicare il risultato delle votazioni (l'assemblea approva o respinge) e deve consentire indicare se la delibera è stata assunta all'unanimità o a maggioranza (cioè se sono presenti condomini che hanno votato contro o si sono astenuti), devono essere anche identificati i condomini favorevoli, astenuti o dissenzienti, in quanto solo questa formalità permette di  poter identificare i soggetti che possono esercitare il diritto di impugnare ex art. 1137 c.c. sia per poter verificare in sede giudiziaria, ex post, i millesimi. In altre parole, il verbale dell'assemblea di condominio, ai fini della verifica dei quorum prescritti dall'art. 1136 cod. civ., deve contenere l'elenco nominativo dei condomini intervenuti di persona o per delega, indicando i nomi di quelli assenzienti o dissenzienti, con i rispettivi valori millesimali.

Il verbale può anche contenere le dichiarazioni dei soggetti presenti in assemblea.

Valore probatorio del contenuto del verbale di assemblea. E' stato affermato che il verbale dell'assemblea condominiale offre una prova presuntiva dei fatti che afferma essersi in essa verificati, per modo che spetta al condomino che impugna la deliberazione assembleare contestando la rispondenza a verità di quanto riferito nel relativo verbale provare il suo assunto. In altre parole, l'elencazione dei presenti di persona o per delega, contenuta nella intestazione a verbale fa desumere fino a prova contraria la verità della constatazione.

In concreto, la prova della veridicità delle dichiarazioni contenute nel verbale (in relazione ai condomini presenti) e, quindi, della regolarità della costituzione dell'assemblea e e delle votazioni può essere desunta dalla mancanza  di impugnazioni (contestazioni) da parte degli altri partecipanti  e dalla mancanza di specifiche prove offerte da colui che contesta l'apparente regolarità della costituzione.

Interpretazione verbale di assemblea. Nulla esclude che sorgono delle contestazioni in ordine all'interpretazione della delibera di assemblea, non solo e non tanto relativamente all'esatta portata della delibera, ma soprattutto, in relazione all'esistenza di una vera e propria delibera. In queste ipotesi,  il principio di diritto applicato è sempre il seguente: le deliberazioni condominiali vanno interpretate secondo i criteri ermeneutici previsti dall'art. 1362 cod. civ. e segg. ed il relativo compito è assegnato al giudice del merito; poiché tale valutazione costituisce apprezzamento di fatto, essa è insindacabile in sede di legittimità, purché sorretta da congrua motivazione immune da vizi logici e giuridici.

L'accertamento del giudice di merito è censurabile in cassazione soltanto per inadeguatezza della motivazione o per violazione delle regole ermeneutiche, che deve essere specificamente indicata in modo da dimostrare – in relazione al contenuto del testo contrattuale – l'erroneo risultato interpretativo cui per effetto della predetta violazione è giunta la decisione, che altrimenti sarebbe stata con certezza diversa la decisione: la deduzione deve essere, altresì, accompagnata dalla trascrizione integrale del testo contrattuale in modo da consentire alla Corte di Cassazione, che non ha diretto accesso agli atti, di verificare la sussistenza della denunciata.

Sottoscrizione del verbale di assemblea.  Al momento della chiusura dell'assemblea il verbale deve essere sottoscritto dal presidente e dal segretario.

Cass., civ. sez. II, del 25 gennaio 2016, n. 1234 in pdf

Avvocato, Foro di Napoli, specializzazione Sspl conseguita presso l'Università “Federico II”; Mediatore professionista; Autore di numerose pubblicazioni in materia di diritti reali, obbligazioni, contratti, successioni. E' possibile contattarlo scrivendo a diritto@fanpage.it.
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