I vizi della delibera dell'assemblea di condominio

Le delibere dell'assemblea di codominio (o del supercondominio) possono essere oggetto di due distinte invalidità: la nullità o l'annullabilità.

L'annullabilità è una sanzione che non produce l'immediata inefficacia delle delibera, ma la delibera annullabile, come ogni atto annullabile, è valida ed efficacie fino alla sentenza che ne dichiara l'invalidità (annullabilità), in altri termini, si può anche affermare che il legislatore lascia alla parte interessata il diritto di far rilevare (o meno) l'invalidità e di chiedere (o meno) l'applicazione della relativa sanzione.

In assenza di un impulso di parte, di solito entro un termine di decadenza, la delibera anche se annullabile resta valida ed efficace.

Diversa è la sanzione della nullità, un atto nullo non produce mai effetti, il vizio è rilevabile in ogni tempo, senza limiti, e senza decadenze.

L'applicabilità dell'art. 1137 cc alle delibere nulle

Occorre, quindi, valutare se i principi che regolano la nullità o l'annullabilità degli atti sono applicabili anche alle delibere dell'assemblea di condominio.

Un primo elemento che deve essere valutato è l'art. 1137 cc, il quale prevede che la delibera di condominio deve essere impugnata entro 30 giorni dalla delibera per i presenti all'assemblea ed entro 30 giorni dalla comunicazione del verbale di assemblea per gli assenti. La domanda da porsi è se i termini di decadenza previsti dall'art. 1137 cc valgono solo per le delibere annullabili o anche per le delibere nulle.

Sul punto si può dire che il rimedio dell'impugnazione offerto dall'art 1137 c.c. nei confronti delle deliberazioni assembleari condominiali – e la disciplina relativa, anche in ordine alla decadenza – riguarda unicamente le deliberazioni annullabili e non quelle nulle (Cass. civ sez. II, del 10.3.2016 n. 4726).

Ecco, quindi, che anche per le delibere dell'assemblea di condominio viene rispettato il principio generale secondo il quale il vizio che determina la sanzione della nullità è sempre rilevabile e non è soggetto a un termine di decadenza (a differenza dei vizi che portano all'annullabilità della delibera).

La ratio delle differenze tra delibere nulle e annullabili

Numerosi sono stati i tentativi di spiegare le differenze tra nullità e annullabilità, in modo molto semplice si è detto che la differenza riguarda l'importanza o la gravità del vizio sanzionato: un vizio non grave determina l'annullabilità, un vizio grave determina la nullità.

Altra ricostruzione distingue tra un interesse astratto (ad ottenere la sanzione dell'invalidità) ed un interesse concreto (ad ottenere la sanzione dell'invalidità).  L'interesse in astratto riguarda qualsiasi posizione di vantaggio, che ipoteticamente può prefigurarsi esistente tra il soggetto e la impugnazione della delibera, per porre rimedio ad una assenta situazione antigiuridica; l'interesse in concreto, invece, concerne la posizione di vantaggio effettivo, che dalla pronunzia può derivare.

In realtà, in entrambe le ipotesi di invalidità si reagisce contro una situazione anti giuridica, ma mentre nelle azioni di annullamento delle delibere condominiali, l'interesse all'impugnazione non è condizionato al riscontro della concreta incidenza sulla singola situazione del singolo condomino impugnante ex art. 1137 cc, postula comunque che la delibera in questione sia idonea a determinare un mutamento della posizione dei condomini nei confronti dell'ente di gestione, suscettibile di eventuale pregiudizio.

Quanto invece all'azione di nullità, questo tipo di azioni, di solito, sono caratterizzate dal fatto che dalla delibera assembleare nulla il singolo condomino riceve un pregiudizio personale (o diretto a se stesso), questo spiega anche perché in presenza di una delibera nulla è ammessa l'impugnazione ex art. 1137 cc del medesimo condominio che ha votato a favore della delibera, non operando nel diritto sostanziale la regola propria della materia processuale secondo cui chi ha concorso a dare causa alla nullità non può farla valere.

Impugnazione ex art. 1137 cc di delibere assunte prima dell'acquisto dell'unità immobiliare

L'unico elemento richiesto ai fini dell'impugnabilità ex art. 1137 cc della delibera è quello di essere un condomino (non al tempo della delibera), ma nel momento in cui si esercita l'azione ex art. 1137 cc.

Quindi, se dopo la delibera si trasferisce l'appartamento, il diritto ad impugnare ex art. 1137 cc spetta al nuovo proprietario. Infatti, la legittimazione ad impugnare una deliberazione assembleare compete anche a chi ha a acquistato l'immobile in epoca successiva alla delibera condominiale, perché, ai fini della legittimazione, occorre tener conto della situazione esistente al momento della proposizione della domanda.

Ovviamente, per le delibera annullabili occorre che non siano decorsi i 30 giorni previsti dall'art. 1137 cc, mentre per le delibera nulle non sussistendo tale termini, si può applicare il principio consolidato secondo il quale il quale il successore a titolo particolare nella proprietà condominiale ha interesse ad impugnare di nullità le deliberazioni dell'assemblea dei condomini, prese prima del suo acquisto, allorchè esse abbiano avuto per oggetto materie destinate ad incidere nella sua (nuova) sfera giuridica (senza limite di tempo non applicandosi alla nullità il termine previsto dall'art. 1137 cc).

Esecuzione della delibera e l'impugnazione ex art. 1137 cc della stessa delibera

L'art. 1137 cc prevede che l'esecuzione della delibera impugnata ex art. 1137 cc non è sospesa senza una espressa decisione dell'autorità giudiziaria. Ovviamente tale previsione vale solo per le delibere annullabili, non per le delibere nulle, ed, in ogni caso, è una valutazione dell'amministratore di condominio decidere se porre in esecuzione la delibera impugnata ex art. 1137 cc (basta pensare alle conseguenze derivanti dalla richiesta di un decreto ingiuntivo basato su una delibera nulla o annullabile).

In ogni caso, l'esecuzione della delibera non elimina (in genere) il vizio della stessa.

Infatti, ragionare in modo diverso porterebbe ad affermare che l'azione giudiziaria diretta a far valere il vizio della delibera risulterebbe influenzato da un dato di fatto variabile, in quanto legato alla circostanza che la delibera viziata sia eseguita o meno. 

Cass., civ. sez. II, del 14 giugno 2016, n. 12235