Opinioni
14 Giugno 2017
11:57

Locazione commerciale: procedimento di sfratto e indennità di avviamento

La Cassazione del 7.3.2017 n. 5603 ha stabilito che il conduttore può agire per la determinazione dell’indennità di avviamento e per la condanna al pagamento dell’indennità di avviamento, ancorché non abbia rilasciato l’immobile perché essa non gli sia stata corrisposta.
A cura di Paolo Giuliano

Indennità di avviamento delle locazioni ad uso commerciale art. 34 legge 27 luglio 1978 n. 392

Al termine della locazione ad uso commerciale il proprietario deve versare al conduttore quella che comunemente viene denominata indennità di avviamento (art. 34 legge 392/1978). Il motivo posto alla base di tale norma viene individuato nell'esigenza diretta ad evitare che il conduttore subisca un danno derivante dalla perdita dell'avviamento della sua attività commerciale, derivante dal trasferimento per la finita locazione,  e (di converso) serve ad evitare che il proprietario (o il nuovo inquilino) si avvantaggi dell'avviamento dell'inquilino che lascia l'immobile locato.

E' opportuno ricordare che l'indennità di avviamento non deve essere confusa con l'indennità di occupazione.

Inoltre, non si può nascondere il fatto che l'indennità di avviamento sono sorte una serie infinità di dispute, tra le quali è possibile ricordare che:

a) l'indennità di avviamento non è dovuta, ad esempio, quando il conduttore non ha ottenuto (oppure ha restituito) le autorizzazioni amministrative per esercitare l'attività per la quale è stato locato l'immobile; b) il numero dei clienti, la provenienza dei clienti, la qualifica dei clienti di professionisti o meno, non sono elementi che incidono (eliminando) il diritto all'indennità di avviamento;

Il rapporto tra l'indennità di avviamento e il procedimento di sfratto (fase di cognizione ed esecuzione)

La liberazione dell'immobile per il termine della locazione e l'indennità di avviamento, possono dare vita a due procedimenti diversi per i quali occorre valutare se sussistono priorità o subordinazioni.

Il legislatore si preoccupa anche di dettare alcuni principi diretti a regolare il rapporto tra il procedimento. L'art. 34 della legge 392/1978 stabilisce che l'esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile è condizionata dall'avvenuta corresponsione dell'indennità di avviamento.

Questo elemento ci fa immediatamente comprendere che il pagamento dell'indennità di avviamento non incide sulla fase di cognizione della procedimento di rilascio dell'immobile, in altri termini, il proprietario può chiedere la convalida del rilascio (anche se non è stata ancora quantificata l'indennità di avviamento, del resto, in questa fase, in cui si deve ancora decidere se si rientra  – o meno – nelle ipotesi di finita locazione, per cui non si è ancora certi se deve essere attivato o meno il procedimento di quantificazione dell'indennità di rilascio).

Per espressa dichiarazione della norma il pagamento della dell'indennità di avviamento incide nell'ambito esecutivo del rilascio dell'immobile, (infatti, il provvedimento giudiziario di rilascio è condizionato all'avvenuta corresponsione dell'indennità di avviamento).

Questo ci permette di puntualizzare un altro principio la materiale liberazione dell'immobile non è un  prius dell'azione promossa dal conduttore diretta a quantificare l'indennità di avviamento. Per cui, l'azione diretta a quantificare l'indennità di avviamento non può essere dichiarata inammissibile se l'immobile non è (ancora) liberato.

Di conseguenza non si può sostenere che  il conduttore non può proporre la domanda di determinazione dell'indennità per la perdita di avviamento commerciale se non dopo avere rilasciato l'immobile.

Il rapporto tra l'indennità di avviamento (quantificazione e pagamento) e il procedimento di sfratto

Resta da chiedersi se il conduttore può agire per la quantificazione dell'indennità e per la condanna al pagamento dell'indennità anche senza aver rilasciato l'immobile, oppure se il conduttore può agire per la quantificazione dell'indennità  e per la condanna al pagamento dell'indennità solo dopo aver rilasciato l'immobile.

In ogni caso, il conduttore può agire per la determinazione dell'indennità e la condanna al suo pagamento, ancorché non abbia rilasciato l'immobile perché essa non gli sia stata corrisposta.

In tal caso, ove al momento della decisione il rilascio non sia avvenuto, il giudice di merito può e deve accogliere la richiesta di condanna al pagamento della somma determinata come dovuta, condizionando tale condanna al verificarsi del rilascio (e comunque alla liberazione con la tecnica della mora credendi dalla relativa obbligazione), atteso che la stessa previsione del terzo comma dell'art. 34, là dove subordina l'esecuzione del rilascio alla corresponsione dell'indennità, implicando che il concreto adempimento delle due obbligazioni (salvo che il conduttore non si voglia avvalere della previsione e rilasci in corso di giudizio) debba essere contemporaneo, giustifica la condanna al pagamento come condizionata al rilascio, così ammettendo implicitamente la condanna condizionale.

Cass. civ. sez. III del 7 marzo 2017 n 5603

Avvocato, Foro di Napoli, specializzazione Sspl conseguita presso l'Università “Federico II”; Mediatore professionista; Autore di numerose pubblicazioni in materia di diritti reali, obbligazioni, contratti, successioni. E' possibile contattarlo scrivendo a diritto@fanpage.it.
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