Vizi del bene venduto e vizi dell'opera appaltata

Il bene oggetto di una vendita e l'opera eseguita durante un appalto possono presentare dei vizi. Il legislatore prevede delle norme particolari che regolano i vizi del bene venduto 1490 cc e 1495 cc e i vizi dell'opera oggetto dell'appalto 1667 cc.

Analizzando la normativa di riferimento si nota che in presenza di un contratto di vendita i vizi del bene venduto possono essere contestati dall'acquirente (legittimato attivo) al venditore (legittimato passivo).
In presenza di un contratto di appalto il committente i vizi dell'opera oggetto dell'appalto possono essere contestati dal committente (legittimato attivo) all'impresa e al direttore dei lavori (legittimati passivi).

Di solito nel contratto di appalto il committente coincide con il proprietario del bene. In altri termini, nel momento della stipula del contratto di appalto il committente è già proprietario del bene che sarà oggetto del contratto di appalto.

Acquisto del bene viziato oggetto dell'appalto dopo l'esecuzione dell'opera appaltata

Resta da valutare cosa accade se il bene viziato oggetto del contratto di appalto viene venduto ad un terzo, in altri termini, occorre chiedersi se l'acquirente, che non è stato parete (committente) del contratto di appalto, con l'acquisto del bene può esercitare anche le azioni (per vizi) derivanti dal contratto di appalto.

La problematica potrebbe sembrare irrilevante, ma se l'acquirente (che non è stato parte del contratto di appalto) potesse esercitare le azioni per vizi derivanti dal contratto di appalto potrebbe anche chiedere il risarcimento del danno al direttore dei lavori (oltre che al venditore/appaltatore) aumentando le proprie possibilità di recupero del credito per il danno derivante dall'acquisto di un bene viziato.

Per rendere più chiara la questione si potrebbe ipotizzare una situazione di questo tipo: l'acquirente di un immobile nota dei vizi dell'immobile e li denunzia al venditore-costruttore.

L'acquirente cita in giudizio per essere risarcito il venditore (appaltatore-costruttore) e il direttore dei lavori, nel corso del procedimento si accerta l'esistenza dei vizi e all'esito del giudizio viene accertata la responsabilità  ex art. 1669 cc del costruttore (venditore) e del direttore dei lavori in solido tra loro, verso l'acquirente, in quanto si era in presenza di vizi che il direttore dei lavori avrebbe potuto evitare se avesse efficacemente e diligentemente controllato le modalità di esecuzione dell'opera e la conformità delle stesse al progetto ed alle regole della tecnica.

(Naturalmente è diversa l'ipotesi in cui l'acquirente cita in giudizio il venditore per i vizi del bene e il venditore a sua volta cita in giudizio il direttore dei lavori per l'omesso controllo sul committente).

Titolo della responsabilità e titolo del diritto al risarcimento del danno

Il primo problema che si pone è l'acquirente del bene viziato ha un titolo contrattuale per poter citare il direttore dei lavori, sicuramente l'acquirente del bene viziato ha un titolo contrattuale (il contratto di acquisto) per citare il venditore (costruttore), ma per poter ipotizzare un titolo contrattuale per poter esercitare i diritti per vizi dell'appalto bisognerebbe ipotizzare una successione in un contratto stipulato tra committente e direttore dei lavori.

Di conseguenza, verso il direttore dei lavori (l'acquirente) non ha alcun titolo (contrattuale) per citarlo in giudizio; infatti, se il titolo alla base dell'atto di citazione è la vendita e i vizi del bene venduto è evidente che il direttore dei lavori non è stato venditore, per cui il suo status è esente dagli obblighi e responsabilità a carico del venditore.

Soprattutto quando a livello meramente fattuale nessuno ha mai fatto riferimento ad un eventuale coinvolgimento del direttore dei lavori nella fattispecie concreta culminata con il trasferimento della proprietà.

Inoltre, dei vizi di costruzione (imputabili) al L'appellante, inoltre, a fronte dei gravi difetti del manufatto denunciati dagli attori, ha dedotto di non essere stato il costruttore dell'immobile e che non sussiste il titolo di responsabilità, invocato dagli attori e condiviso dal tribunale, di cui all'art. 1669 c.c., che si applica in materia di appalto, escluso nel caso di specie.

Decadenza per la denunzia dei vizi

Occorre anche valutare "se" l'eventuale denunzia dei vizi del bene compravenduto (dopo l'esecuzione dell'appalto) indirizzata solo al venditore (e non al direttore dei lavori) è idonea a sospendere i termini e le decadenze anche verso il direttore dei lavori.

Se si fa riferimento alla decadenza per la denunzia dei vizi beni venduti 1495 cc si avrebbe uno starano risultato per il quale, il direttore dei lavori, pur non avendo avuto nessuna denunzia di vizi, (non essendo venditore),  non potrebbe eccepire la decadenza ex art. 1495 cc in quanto non venditore e sarebbe penalizzato rispetto il venditore che ha il baluardo dell'art. 1495 cc.

Cass., civ. sez. II, del 31 maggio 2019, n. 15031