L'identificazione dei vizi che possono portare alla responsabilità ex art. 1669 cc

L'art. 1669 cc regola solo le conseguenze (la responsabilità) derivante dalle anomalie costruttive che possono provocare gravi danni o la rovina dei beni immobili o degli edifici ex art. 1669 cc.

L'art. 1669 non identifica quali possono essere queste anomalie, per la precisione l'art. 1669 cc non stabilisce se le anomalie costruttive devono riguardare solo elementi principali ed essenziali (strutturali) della costruzione oppure possono anche riguardare elemento secondari (non strutturali) della costruzione quando dall'anomala esecuzione di questi elementi secondari possono derivare danni agli elementi principali e, quindi, all'edificio.

Responsabilità ex art. 1669 cc anche per difetti di elementi secondari o accessori se compromettono elementi principali e strutturali

Sono considerati gravi difetti dell'opera, rilevanti ai fini dell'art. 1669 c.c., anche quelli che riguardino elementi secondari ed accessori (come impermeabilizzazioni, rivestimenti, infissi, etc.), purché tali da comprometterne la funzionalità globale e la normale utilizzazione del bene, secondo la destinazione propria di quest'ultimo.

Quindi,  anche vizi che riguardino elementi secondari ed accessori, come i rivestimenti, devono ritenersi tali da compromettere la funzionalità globale e la normale utilizzazione del bene, secondo la destinazione propria di quest'ultimo. Come noto, in edilizia il rivestimento (verticale o murale e orizzontale, quest'ultimo se sottostante definito pavimento – v. per l'utilizzo delle nozioni ad es. art. 1125 cod. civ.) è applicato agli elementi strutturali di un edificio con finalità di accrescimento della resistenza alle aggressioni degli agenti chimico-fisici, anche da obsolescenza, e atmosferici, svolgendo anche funzioni estetiche; in tale quadro le fessurazioni o microfessurazioni (tra le quali le cavillature) di intonaci (o anche di altri tipi di rivestimento), se non del tutto trascurabili, a prescindere dalla possibilità di dar luogo o no a infiltrazioni, realizzano comunque nel tempo una maggiore esposizione alla penetrazione di agenti aggressivi sugli elementi strutturali, per cui esse – pur se ascrivibili a ritrazione dei materiali – sono prevenute mediante idonee preparazioni dei rivestimenti in senso compensativo e idonea posa.

A prescindere da ciò, peraltro, quand'anche le fessurazioni o crepe siano inidonee a mettere a rischio altri elementi strutturali e quindi impattino solo dal punto di vista estetico, e siano eliminabili con manutenzione anche meramente ordinaria, esse – in quanto incidenti sull'elemento pur accessorio del rivestimento (di norma, l'intonaco) – debbono essere qualificate in via astratta, ove non siano del tutto trascurabili, idonee a compromettere la funzionalità globale e la normale utilizzazione del bene e, quindi, a rappresentare grave vizio ex art. 1669 cod. civ.

L'identificazione del soggetto responsabile ex art. 1669 cc: la responsabilità dell'appaltatore o del venditore ex art. 1669 cc

L'art. 1669 cc regola la responsabilità dell'appaltatore per i vizi o i difetti di beni immobili o edifici destinati ad avere lunga durata. La norma regola, in modo diretto, il rapporto committente (proprietario) appaltatore, insomma prevede una netta differenza tra il proprietario dell'opere (danneggiato) e il soggetto esecutore dell'opere (danneggiante).

Può capitare, però, che questa differenza si sfumi fino a diventare molto labile, (basta pensare al soggetto che costruisce e poi vende l'immobile costruito oppure al committente venditore che  appalta la costruzione ad un altro soggetto, ma durante l'esecuzione dell'opera il committente c.d. dominante conserva un potere direttivo tale da far degradare l'appaltatore a mero esecutore materiale dell'opera).

Ecco che occorre valutare se l'art. 1669 cc può essere applicato anche ad ipotesi diverse da quelle espressamente previste o ipotizzate dal legislatore.

La responsabilità ex art. 1669 cod. civ. trova applicazione, anche in via concorrente, quando il venditore-costruttore abbia realizzato l'edificio servendosi dell'opera di terzi, se la costruzione sia a esso riferibile, in tutto o in parte, per aver partecipato in posizione di autonomia decisionale, mantenendo il potere di coordinare lo svolgimento di attività altrui o di impartire direttive e sorveglianza, sempre che i difetti siano riportabili alla sua sfera di esercizio e controllo (così ad es. Cass. n. 16202 del 2007), accogliendo in tal senso una nozione di riferibilità della responsabilità per l'esecuzione delle opere più ampia rispetto a quella tra committente dominante e nudus minister; in tal senso l'art. 1669 cod. civ., mirando a finalità di ordine pubblico, è applicabile non solo nei casi in cui il venditore abbia con propria gestione di uomini e mezzi provveduto alla costruzione, ma anche nelle ipotesi in cui, pur avendo utilizzato l'opera di soggetti professionalmente qualificati, come l'appaltatore, il progettista, il direttore dei lavori, abbia mantenuto il potere di impartire direttive o di sorveglianza sullo svolgimento dell'altrui attività, sicché anche in tali casi la costruzione dell'opera è a lui riferibile.

Decorso del termine per la denunzia dei vizi ex art. 1669 cc

Resta da chiedersi se il termine entro cui effettuare la denuncia ex art. 1669 cc decorre dal sospetto del vizio del bene o dall'accertamento (oggettivo) di un possibile vizio del bene.

Ad esempio, occorre chiedersi se i termine entro cui effettuare la contestazione ex art. 1669 cc decorrono da momento in cui un consulente di parte incaricato della verifica ipotizza (anche con relazione scritta) l'esistenza di vizi ex art. 1669 cc oppure  se detto termine decorre dal momento in cui c'è una conoscenza (oggettiva) dell'esistenza dei vizi ex art. 1669 cc  (dopo un accertamento tecnico preventivo).

Il termine di un anno per la denuncia del pericolo di rovina o di gravi difetti nella costruzione di un immobile, previsto dall'art. 1669 cod. civ. a pena di decadenza dall'azione di responsabilità contro l'appaltatore, decorre dal giorno in cui il committente consegua una sicura conoscenza dei difetti e delle loro cause, e tale termine può essere postergato all'esito degli accertamenti tecnici che si rendano necessari per comprendere la gravità dei vizi e stabilire il corretto collegamento causale.

L'importanza a tal fine di accertamenti tecnici è stata sottolineata anche per il fatto che, ai fini del decorso del termine, è necessaria la piena comprensione del fenomeno e la chiara individuazione ed imputazione delle sue cause, non potendosi onerare il danneggiato della proposizione di azioni generiche a carattere esplorativo.

Cass., civ. sez. II, del 24 aprile 2018, n. 10048