Il contratto di appalto può presentare notevoli punti di criticità, che spaziano dall'interpretazione (differenziazione) del contratto di appalto rispetto altre figure (es. vendita) al piano dalla responsabilità per i danni procurati a terzi durante l'esecuzione dell'opera fino a giungere all'inadempimento che può derivare dal mancato rispetto delle clausole contrattuali (es. termine dei lavori) oppure dalla mancato rispetto della normativa edilizia (titoli abilitativi edilizi) oppure  dalla presenza di vizi dell'opera.

In materia di vizi dell'esecuzione dell'opera gli articoli che regolano la fattispecie sono essenzialmente due: l'art. 1667 cc secondo il quale l'appaltatore è tenuto alla garanzia per le difformità e i vizi dell'opera e l'art. 1669 cc secondo il quale quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l'opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l'appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta.
Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia.

La sorvolando sulle differenze tra i due articoli (l'art. 1667 cc è applicabile ad ogni tipo di appalto, mentre l'art. 1669 cc solo ai beni immobili 1669 cc; l'art. 1667 fa riferimento a ogni tipo di difformità o vizio mentre, l'art. 1669 cc, si riferisce solo a vizi gravi; ed, infine, l'art. 1667 sembra limitato alle parti contrattuali, mentre l'art. 1669 cc si applica anche agli aventi causa delle originaria aprti contrattuali) resta da individuare l'ambito di applicazione dell'art. 1669 cc.

In particolare si deve comprendere se il vizio che può comportare la rovina del bene immobile può avere ad oggetto quelle parti del bene che possono essere definite essenziali al bene immobile (e che quindi possono portare alla rovina o al pericolo di rovina del bene immobile) oppure il vizio può riguardare anche parti del bene immobile non essenziali all'esistenza del bene, ma che, per quanto secondarie, prolungano la durata dell'immobile.

Quest'ultima sembra essere la soluzione accolta dai Giudici, infatti, si è affermato che in tema di responsabilità extracontrattuale dell'appaltatore, il difetto di costruzione che, ai sensi dell'art. 1669 cod. civ., legittima il committente alla relativa azione, può consistere in una qualsiasi alterazione, conseguente ad un'insoddisfacente realizzazione dell'opera, che, pur non riguardando parti essenziali della stessa (e perciò non determinandone la "rovina" od il "pericolo di rovina"), bensì quegli elementi accessori o secondari che ne consentono l'impiego duraturo cui è destinata (quale, ad esempio, l'intonaco) incida negativamente ed in modo considerevole sul godimento dell'immobile medesimo.

Quindi, in concreto, anche il distacco e il rigonfiamento dell'intonaco, conseguente a una esecuzione non a regola di arte dello stesso, anche se  riguarda una parte dell'opera non essenziale, può rientrare nell'ambito del 1669 cc poiché il fenomeno è  destinato a incrementarsi determinando una menomazione della fruibilità dell'immobile (per muffe ed infiltrazioni) e con il passare del tempo danni ulteriori alle pareti (parti essenziali del bene immobile) .

Cass., civ. sez. II, del 14 gennaio 2016, n. 456 in pdf