L'azione di rivendica è regolata dall'art. 948 c.c. il quale prevede che "Il proprietario può rivendicare la cosa da chiunque la possiede o detiene e può proseguire l'esercizio dell'azione anche se costui, dopo la domanda, ha cessato, per fatto proprio, di possedere o detenere la cosa. In tal caso il convenuto è obbligato a recuperarla per l'attore a proprie spese, o, in mancanza, a corrispondergliene il valore, oltre a risarcirgli il danno. Il proprietario, se consegue direttamente dal nuovo possessore o detentore la restituzione della cosa, è tenuto a restituire al precedente possessore o detentore la somma ricevuta in luogo di essa. L'azione di rivendicazione non si prescrive, salvi gli effetti dell'acquisto della proprietà da parte di altri per usucapione".

Questa forma di tutela riconosciuta (formalmente) al proprietario, ma applicabile ad ogni titolare di un diritto reale (dall'enfiteuta fino  all'usufruttuario ecc.) permette al titolare del diritto reale di far riconoscere il proprio diritto contro colui che si ritiene titolare del medesimo diritto reale sul bene  (ad esempio basta pensare alla situazione nella quale lo stesso bene è stato venduto a due soggetti) oppure contro il soggetto che detiene e possiede il bene, senza dichiarare di avere sul medesimo un corrispondete diritto reale (basta pensare al possessore del bene che sta usucapendo, ma non ha ancora completato il periodo dei 20 anni per usucapire).

Dalla semplice lettura della norma si deduce che colui che ha intenzione di esercitare l'azione di rivendica deve avere un titolo (un contratto o sentenza) dal quale risulta l'acquisto del diritto oggetto dell'azione di rivendica, questo esclude che le mere intestazioni catastali possono essere equiparate ad un titolo idoneo sul quale basare l'azione di rivendica. Quindi, per basare l'azione di rivendita è necessario avere un titolo ed è necessario che questo tiolo sia stato trascritto, se è necessaria una tale formalità, come nel caso di acquisto a titolo derivato  (quanto meno per evitare di risultare perdenti contro la medesima azione di rivendica esercitata dall'altra parte).

Non bisogna confondere l'azione di rivendica con l'azione di restituzione del bene (cioè con il diritto del proprietario di tornare nel possesso del bene posseduto da terzi), in altri termini, l'azione di rivendita permette di stabilire che quel bene è di proprietà di tizio e la medesima azione permette anche di riottenere la restituzione del bene. Però, è anche possibile che si agisca solo per la restituzione del bene senza valutare il titolo del diritto reale (in altri termini si è in presenza di due azioni  di rivendica e restituzione, diverse ed esercitabili separatamente).

E' anche è possibile che nel medesimo atto di citazione è richiesta la rivendita del bene ed (in alternativa) la restituzione del medesimo, (fermo restando che si dovrà valutare atto di citazione per atto di citazione), in linea di massima, si può dire che in queste ipotesi colui che agisce ha deciso di avere due strade processuali a propria disposizione per riottenere indietro il bene a) in quanto, in base all'azione di rivendita, è riconosciuto titolare del diritto; b)  oppure, in alternativa, se non riconosciuto titolare del diritto reale in base all'azione di rivendica, riotterrà il possesso del bene se ne ha diritto e se l'altra parte non ha un titolo reale idoneo da opporre.

In questi casi, cioè quando non esistono titoli idonei da entrambe le parti oppure quando sussiste è esercitata (per paralizzare l'azione di rivendica) l'eccezione di usucapione o la domanda di usucapione, occorre valutare se sussiste il possesso ventennale o se questo è stato interrotto ed è stata interrotta l'usucapione posto che il legislatore quando è esperita l'azione di rivendica prevede espressamente che è salva  (cioè è opponibile al rivendicante) l'usucapione.

L'azione di rivendica può anche essere esercitata nell'ambito del processo di esecuzione.

L'azione di rivendica può essere esercitata dal singolo proprietario (persona fisica o persona giuridica) e dal singolo proprietario (se titolare pro quota del diritto reale). Il problema si pone per l'eventuale esercizio dell'azione di rivendica in condominio (sia contro il condominio, sia a favore del condominio).

Nell'ambito del condominio il problema si pone perché, da un lato,  il condominio non ha una personalità giuridica (di fatto il condominio è una comunione speciale ex art. 1139 c.c.), dall'altro nei poteri dell'amministratore (equiparato ad un mandatario)  anche se ha per legge delle competenze specifiche o una rappresentanza dei condomini ex lege (ma solo su  alcune materie ex art. 1130 c.c.) tra le quali non è prevista l'azione (attiva o passiva) di rivendica.

In presenza di questa situazione, per risolvere la questione si sono contrapposte due ricostruzioni:

a) l'azione di rivendica dovrà essere iniziata (o subita) sempre contro tutti i singoli proprietari, il condominio non è legittimato attivo o passivo;

b) in presenza di una azione di rivendica (attiva o passiva) il condominio può essere legittimato se l'amministratore è autorizzato ad iniziare il giudizio o a resistere in questo ex art. 1131 c.c. il quale prevede che "Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall'articolo 1130 o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall'assemblea, l'amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi. Può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio; a lui sono notificati i provvedimenti dell'autorità amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto. Qualora la citazione o il provvedimento abbia un contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell'amministratore, questi è tenuto a darne senza indugio notizia all'assemblea dei condomini. L'amministratore che non adempie a quest'obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento dei danni".

c) è stata elaborata anche una tesi intermedia che distingue tra l'azione attiva di rivendicazione che potrebbe essere iniziata dall'amministratore se autorizzato dall'assemblea (ex art. 1131 c.c.) e l'azione passiva di rivendica, la quale se proposta come mera eccezione dall'attore non richiede l'integrazione del contradditorio con tutti i condomini, ma se proposta coma domanda diretta richiede l'integrazione del contradditorio con tutti i condomini se manca la delibera autorizzativa ex art.  1131 c.c.

Cass. civ. sez. II, del 30 giugno 2014 n. 14797 in pdf