Il debito condominiale

Per debito (legittimo) del condominio si intende una spesa approvata dall'assemblea oppure una spesa urgete che l'amministratore può eseguire in base ai poteri attribuiti dal codice civile.

Nulla esclude che il condominio non riesca a pagare le spese sostenute. In questa situazione il problema del recupero potrebbe essere solo interno al condominio quando il creditore del condominio è comunque pagato, ma rimane un proprietario insolvente (in tale situazione l'amministratore può recuperare il dovuto tramite il decreto ingiuntivo); oppure il problema potrebbe essere esterno al condominio, in quanto il creditore del condominio non è saldato.

Quando il condominio è insolvente verso i propri creditori, per i creditori non soddisfatti sorge il problema di recuperare quanto dovuto.

In questo momento la situazione (paradossalmente) si complica, infatti, anche se il conto corrente del condominio può essere oggetto di azioni esecutive per recuperare il dovuto, (come potrebbero essere pignorabili i beni condominiali come la casa del portiere), potrebbe accadere che il condominio (in quanto tale)  è insolvente, mentre sono solventi i singoli proprietari (ma risultano non aver versato al condominio quanto dovuto).

Peccato, però, che il creditore del condominio: a) ignora chi sono i proprietari (avendo avuto rapporti solo con l'amministratore pt); b) ignora le quote dei millesimi dei singoli proprietari e la parte di debito a carico di ogni proprietario, elemento necessario perché per i debiti del condominio non sussiste la solidarietà tra i proprietari, in modo più specifico l'obbligazione (contrattuale) del condominio grava pro parte sui singoli condomini, e non in solido per l'intero sugli stessi.

In base ai principi sopra esposti sullo sfondo non c'è solo la questione relativa all'obbligo a carico del creditore di recuperare l'elenco dei proprietari morosi e la tabella dei millesimi usata per la ripartizione della spesa, ma c'è anche l'onere di iniziare una serie infinita di azioni esecutive contro ogni singolo proprietario per recuperare la quota parte di credito (dovuta da ogni singolo).

Recupero dell'elenco dei morosi

Se la questione relativa all'elenco dei morosi è stata risolta dalla riforma del condominio, imponendo all'amministratore di fornire al creditore l'elenco dei morosi (e delle relative quote di debito non saldato), deve essere osservato che questo è solo il primo passo per recuperare quanto dovuto.

Notifica del titolo esecutivo e del precetto

Dopo aver ottenuto l'elenco dei morosi occorre chiedersi se il creditore per ottenere il tiolo esecutivo deve agire contro il condominio oppure contro ogni singolo proprietario, in realtà la stessa domanda può essere posta in forma diversa chiedendosi se il titolo esecutivo ottenuto contro il condominio può essere usato contro il singolo proprietario.

Sul punto è opportuno osservare che il titolo formatosi contro il condominio è valido, ai fini dell'azione esecutiva, contro i singoli condomini (si ritiene in tale ottica inammissibile l'azione di condanna contro il singolo condomino, laddove il creditore già  disponga di un titolo esecutivo nei confronti del condominio).

Per procedere ad esecuzione forzata nei confronti del singolo condomino in base al titolo esecutivo formatosi contro il condominio occorre preventivamente notificare personalmente detto titolo esecutivo (anche in caso di decreto ingiuntivo, non essendo applicabile in tale ipotesi l'art. 654 c.p.c.) ed il precetto al singolo condomino.

Esecuzione per ogni singolo condomino per ogni singola quota di debito, esecuzione per l'intero debito verso un solo condomino

In base a quanto sopra esposto sembrerebbe che il creditore del condominio deve iniziare una miriade di azioni esecutive: una per ogni singolo proprietario moroso e ogni azione esecutiva deve avere ad oggetto solo la quota parte dovuta dal singolo proprietario.

Risulta evidente che questa soluzione è quella che giuridicamente è la più congeniale in base ai principi sopra esposti, però, questa stessa soluzione contrasta, da un lato,  con un principio basilare: non devono essere moltiplicati i procedimenti, in quanto si violerebbe il principio della norma durata del procedimento,  dall'altro, si impone al creditore oneri processuali che rasentano l'assurdo.

Preso atto delle possibili conseguenze derivanti dall'applicazione formale dei principi che regolano i debiti condominiali, viene proposta una diversa ricostruzione (pratica) che (in teoria) mitiga la situazione.

Infatti, si afferma che va escluso che il creditore del condominio, che abbia ottenuto un titolo esecutivo nei confronti di quest'ultimo, e che intenda agire nei confronti dei singoli condomini per recuperare il proprio credito, non solo debba instaurare e coltivare una serie di distinte procedure esecutive contro ciascun singolo condomino per la rispettiva quota di debito (quindi, in talune ipotesi, per importi irrisori), ma sia anche onerato della prova della misura della quota millesimale spettante a ciascuno di tali singoli condomini (onere peraltro di difficile attuazione, specie prima dell'entrata in vigore del nuovo testo della disposizione di cui all'art. 63 disp. att. c.c., successiva ai fatti di causa, che impone all'amministratore di fornire ai creditori "i dati dei condomini morosi").

Prova della proprietà

L'utilizzabilità  del titolo esecutivo formatosi nei confronti del condominio per promuovere l'esecuzione forzata contro i singoli condomini implica di per sè esclusivamente l'onere, per il creditore procedente, di dimostrare la legittimazione passiva, sul piano esecutivo, dei condomini aggrediti, e cioè la loro qualità  di condomini (quindi il creditore deve provare che il debitore è condomino, quindi, deve provare la proprietà di una unità immobiliare in capo al debitore).

Prova della quota millesimale

Per quanto attiene alla prova relativa alla quantificazione della quota millesimale, deve invece ritenersi sufficiente una mera allegazione da parte del creditore: mentre il condomino cui sia eventualmente richiesto il pagamento di un importo eccedente quello della sua quota potrà  proporre opposizione all'esecuzione, ma in tale sede sarà  suo onere dimostrare l'esatta misura di detta quota.

Indicazione errata della quota millesimale o omessa indicazione della quota millesimale o richiesta totale ad un solo proprietario dell'intero debito

Sul piano pratico, se il creditore intimi il pagamento dell'intera obbligazione ad uno o più condomini (sostenendo che sono titolari della totalità  delle quote condominiali o anche assumendone, erroneamente, la responsabilità  solidale per l'intera obbligazione), ovvero intimi comunque il pagamento della quota ad un solo condomino, indicando nel precetto l'importo totale del credito ma senza specificare la misura della quota millesimale dell'intimato, le conseguenze devono ritenersi analoghe, quanto meno sul piano del diritto di procedere ad esecuzione forzata (e ciò prescindendo da eventuali questioni di mera regolarità  formale del precetto).

La richiesta di pagamento dell'obbligazione gravante sul condominio – senza la specificazione della minor quota pretesa dal singolo condomino – non può che essere equiparata ad una implicita "allegazione", da parte del creditore intimante, di una responsabilità  dell'intimato per l'intero ammontare dell'obbligazione del condominio.

In tale ipotesi il precetto sarà  inefficace per la richiesta dell'importo eccedente la quota millesimale dell'intimato, laddove questi dimostri in concreto la misura di detta quota, ma conserverà  la sua efficacia nei limiti di essa.

In caso contrario il precetto potrà sostenere l'esecuzione per l'intero (e se vi sono più condomini intimati, si dovranno presumere allegate le loro quote in misura paritaria, per un totale del 100%).

Tutela predisposte a favore del singolo proprietario

Il singolo condomino cui sia intimato il pagamento del debito condominiale, per intero, o comunque senza specificazione della sua quota di responsabilità , potrà  in altri termini proporre l'opposizione all'esecuzione, ai sensi dell'art. 615 c.p.c., in base alle seguenti alternative:

  • a) allegando di non essere condomino; in tal caso l'onere della prova della sua qualità  di condomino spetterà  al creditore opposto, trattandosi di un fatto costitutivo della legittimazione passiva all'azione esecutiva del singolo condomino ovvero dell'efficacia del titolo contro l'intimato, e potendo del resto tale prova essere facilmente ottenuta dal creditore (anche con una semplice visura presso i registri immobiliari);
  • b) eccependo di essere condomino per una quota millesimale inferiore a quella "allegata" (esplicitamente o implicitamente) dal creditore; in tal caso l'onere della prova della misura di detta quota spetterà  all'opponente, trattandosi di allegazione di un fatto (quanto meno assimilabile a quello) "modificativo" e/o "parzialmente impeditivo" della legittimazione passiva all'azione esecutiva  del singolo  condomino, ovvero dell'efficacia del titolo esecutivo per il suo intero importo.

In definitiva, laddove il singolo condomino intimato del pagamento del debito del condominio (per intero, o comunque senza specificazione della minor quota su di lui gravante) proponga opposizione all'esecuzione, dovrà  dimostrare, a sostegno dell'opposizione proposta, la misura della sua partecipazione condominiale. In caso contrario subirà  l'esecuzione per la quota allegata dal creditore e, laddove detta quota non sia stata specificata, per l'intero debito di cui risulti intimato il pagamento.

Esecuzione contro un singolo condomino e titolo esecutivo ottenuto contro il condominio

L'esecuzione nei confronti di un singolo condomino, sulla base di titolo esecutivo ottenuto nei confronti del condominio, per le obbligazioni di fonte negoziale contratte  dall'amministratore, può avere legittimamente luogo esclusivamente nei limiti della quota millesimale del singolo condomino esecutato, che il creditore può limitarsi ad allegare;

nel caso in cui il creditore ne ometta la specificazione e/o proceda per il totale dell'importo portato dal titolo nei confronti di un  solo condomino, implicitamente allegando una responsabilità  dell'intimato per l'intero ammontare dell'obbligazione, quest'ultimo potrà  opporsi all'esecuzione deducendo di non  essere affatto condomino, ovvero deducendo che la sua quota  millesimale è inferiore a quella esplicitamente o implicitamente allegata dal creditore;

nel primo caso, l'onere di provare il fatto costitutivo di detta qualità  spetterà  al creditore procedente, ed in mancanza il precetto dovrà  essere dichiarato inefficace per l'intero;

nel secondo caso sarà  lo stesso opponente a dover dimostrare l'effettiva misura della propria quota condominiale; se tale dimostrazione venga fornita, l'atto di precetto dovrà  essere dichiarato inefficace per l'eccedenza,  ma resterà  valido per la minor quota parte dell'obbligazione  effettivamente gravante sul singolo condomino; in mancanza di tale dimostrazione, l'opposizione non potrà  invece essere accolta, l'atto di precetto non potrà  essere dichiarato inefficace e resterà  quindi efficace per l'intera quota di cui il creditore ha intimato il pagamento.

Cass. civ. sez. III del 29 settembre 2017 n. 22856