L'esecuzione immobiliare

Il creditore, dopo aver ottenuto (e notificato) il tiolo esecutivo e notificato il precetto, in presenza del reiterato inadempimento del debitore può decidere di iniziare l'esecuzione forzata per recuperare il credito e tra i diversi tipi di esecuzione forzata può anche decidere di chiedere che venga messo all'asta un bene immobile sul quale il debitore abbia un diritto reale (cd esecuzione immobiliare).

Le fasi del processo esecutivo immobiliare

Il processo esecutivo di espropriazione immobiliare, infatti, è di norma articolato in quattro fasi:

  • a) la fase di autorizzazione alla vendita, che è conclusa dalla relativa ordinanza (art. 569, comma terzo, c.p.c.);
  • b) la fase della vendita, che è conclusa dal provvedimento di aggiudicazione (artt. 572, 581 e 584 c.p.c.);
  • c) la fase del trasferimento dell'immobile pignorato, che si conclude col decreto di trasferimento (art. 586 c.p.c.);
  • d) la fase della distribuzione del ricavato, che si conclude con l'approvazione del piano di riparto (artt. 596 e 598 c.p.c.).

Ciascuna di queste fasi è destinata a concludersi con un provvedimento non revocabile dal giudice che l'ha emesso.

I vizi delle diverse fasi del procedimento di esecuzione forzata immobiliare

In presenza di diverse "fasi" comprese nel medesimo procedimento esecutivo  nulla esclude che si possa verificare un vizio in una sola delle fasi, in questa situazione occorre valutare 1) come contestare il vizi alla fine della fase in cui si è verificato (oppure se il vizio può essere contestato oltre la fase in cui l'errore si è verificato); b) se il vizio può influenzare le fasi successive dell'esecuzione forzata.

Vizi permanenti e vizi non permanenti dell'esecuzione forzata immobiliare

Per dare una risposta ai problemi sopra evidenziati occorre distinguere due tipologie di vizi.

La prima ipotesi è quella dell'errore procedurale che vizia un atto, ma non impedisce al processo di raggiungere il suo scopo: si pensi all'ipotesi d'un termine non rispettato od a quella della carenza, in un atto di parte o in un provvedimento del giudice, d'un requisito formale.

In tali casi il vizio va fatto valere con l‘opposizione agli atti esecutivi, da proporre entro il termine di decadenza previsto dall'art. 617 c.p.c., decorrente dal compimento dell'atto viziato o dal successivo momento in cui la parte interessata ne abbia avuta notizia.

Può accadere che l'errore procedurale sia consistito in un vizio c.d. "permanente", il quale si riproduce de die in diem, ed è destinato a ripercuotersi "di rimbalzo" su tutti gli atti processuali successivi: è il caso, ad esempio, del difetto di procura in capo al difensore del creditore procedente.

Quando, nonostante l'esistenza d'un vizio di tal fatta, il Giudice dell'esecuzione dia corso all'ulteriore sviluppo della procedura, adottando uno o più dei provvedimenti conclusivi delle fasi processuali indicate in precedenza, il vizio primigenio si trasmette ovviamente a tali provvedimenti successivi.

Termine entro cui contestare il vizio permanente del processo esecutivo immobiliare

L'esistenza di un vizio permanente del processo di esecuzione immobiliare non autorizza affatto la parte interessata a far valere quel vizio sine die.

La denuncia del vizio procedurale consistente in una nullità insanabile e con effetti permanenti, suscettibili di trasmettersi per contagio ai successivi atti procedurali, dovrà infatti avvenire:

(a) quanto al modo, con la forma dell'opposizione agli atti esecutivi, giacché con essa si fa valere un error in procedendo nello svolgimento della procedura;

(b) quanto al tempo, entro il termine di venti giorni dal compimento dell'atto i cui effetti l'opponente intende rimuovere  oppure impugnando gli atti successivi della medesima fase processuale.

Deve, per contro, escludersi, che l'avverarsi "a monte" d'una nullità insanabile e con effetti permanenti, consenta "a valle" alla parte di impugnare quomodo libet, ex art. 617 c.p.c., gli atti successivi ed esterni alla "fase" processuale nella quale il vizio si è verificato.

E' consentito, invece, a chi ne abbia interesse, o rivolgere istanza al giudice dell'esecuzione affinché rilevi il suddetto vizio; oppure impugnare ai sensi dell'art. 617 c.p.c., e nel termine ivi previsto, l'ultimo atto della procedura contagiato dalla nullità primigenia.

Anche tale possibilità, tuttavia, resterà preclusa una volta conclusa la fase all'interno della quale si sia verificata la nullità permanente, in virtù del c.d. principio di "incomunicabilità" delle fasi della procedura esecutiva.

Termine entro cui contestare i vizi permanenti e non permanento dell'esecuzione forzata immobiliare

Riassumendo, dunque, potranno aversi le seguenti ipotesi:

(a) il vizio procedurale consistente in un deficit dei requisiti formali dell'atto di procedura va fatto valere con l'opposizione agli atti esecutivi, nel termine di legge;

(b) il vizio procedurale consistente in una nullità insanabile e destinata a ripercuotersi su tutti gli atti successivi va fatto valere:

(b') o instando al giudice dell'esecuzione perché lo rilevi d'ufficio;

(b") oppure impugnando, nel termine di cui all'art. 617 c.p.c., l'atto viziato od uno qualunque degli atti successivi che ne abbiano mutuato il vizio;

(c) una volta conclusa la fase subprocedimentale all'interno della quale il vizio si era verificato (autorizzazione alla vendita, vendita, trasferimento, distribuzione), l'opposizione potrà essere proposta solo contro il provvedimento conclusivo della fase, sempre nel termine di cui all'art. 617 c.p.c..

Cass., civ. sez. III, del 30 agosto 2019, n. 21863