Locazione ad uso abitativo e abuso della disdetta alla prima scadenza

Locazione ad uso abitativo e durata

La legge del 9.12.1998 n. 431 stabilisce che le locazioni ad uso abitativo hanno una durata di 4 anni rinnovabili (quasi automaticamente) di altri 4 anni.

Locazione uso abitativo e disdetta alla prima scadenza

Il termine della locazione ad uso abitativo può avere una durata inferiore agli otto anni in alcune ipotesi particolari espressamente individuate dalla legge 431/1998.

Infatti il legislatore ha previsto che alla prima scadenza  il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per alcuni motivi (ad esempio  quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori,dei figli o dei parenti entro il secondo grado).

Prova dell'esistenza dell'esigenza indicata nella disdetta alla prima scadenza

In tema di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo, affinché il locatore possa legittimamente denegare il rinnovo del contratto alla prima scadenza, secondo quanto previsto dall'art. 3 legge n. 431 del 1998, non è necessario che egli fornisca la prova dell'effettiva necessità di destinare l'immobile ad abitazione propria o di un proprio familiare (al momento della disdetta), ma è sufficiente una semplice manifestazione di volontà in tal senso, fermo restando il diritto del conduttore al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni di cui al contratto disdettato o, in alternativa, al risarcimento  nell'eventualità in cui il locatore non abbia adibito l'immobile all'uso dichiarato nell'atto di diniego del rinnovo, nel termine di dodici mesi della data in cui ne abbia riacquistato la disponibilità.

Al momento della disdetta alla prima scadenza non deve essere effettuata nessuna indagine sulla effettività dell'esigenza indicata al momento della dichiarazione.

Solo dopo la scadenza dei 12 mesi è possibile valutare se la destinazione indicata in disdetta sia stata attuata ed eseguita.

Abuso del diritto di disdetta alla prima scadenza nella locazione ad uso abitativo

Il legislatore ha previsto anche la possibilità che il diritto della disdetta alla prima scadenza sia usato in modo distorto o abusato, cioè in assenza delle motivazioni.

L'abuso della disdetta alla prima scadenza ex legge 431/1998 è così sanzionato: quando il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell'alloggio e non lo adibisca, nel termine di dodici mesi dalla data in cui ha riacquistato la disponibilità, agli usi per i quali ha esercitato facoltà di disdetta, il conduttore ha diritto al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni di cui al contratto disdettato o, in alternativa, al risarcimento del danno in misura non inferiore a trentasei mensilità dell'ultimo canone di locazione percepito.

Si ricava da tale norma, anzitutto, che ad essere sanzionata è la mancata destinazione dell'alloggio rilasciato agli usi indicati in disdetta «nel termine di dodici mesi dalla data in cui (il locatore) ha riacquistato la disponibilità.

Ovviamente, una tale norma sanzionatoria fa sorgere la questione di quando devono sussistere i presupposti che legittimano la disdetta alla prima scadenza e, soprattutto, di cosa accade se per un evento imprevedibile successivo alla disdetta l'immobile non può essere destinato all'uso indicato in disdetta nel termine di 12 mesi, cioè sorge il problema di quale soggetto si deve assumere la responsabilità del ritardo rispetto al termine di 12 mesi e di quali sono le conseguenze di un eventuale ritardo.

Termine di 12 mesi ex lege 431/1998 per adibire l'immobile all'uso indicato nella disdetta della locazione ad uso abitativo alla prima scadenza

Nessun rilievo può avere la mancata destinazione dell'immobile all'uso indicato finché è in corso il termine di 12 mesi all'uopo concesso dalla norma.

Violazione del termine di 12 mesi per adibire l'immobile all'uso indicato nella disdetta della locazione ad uso abitativo

Resta da considerare se la sanzione prevista dalla legge 431/1998 può essere bloccata in presenza di un evento successivo alla disdetta che non permette di rispettare il termine di 12 mesi oppure impedisce completamente di adibire l'immobile all'uso indicato nella disdetta.

Assume per contro rilievo esimente dalla responsabilità posta dalla norma a carico del locatore (di adibire l'immobile all'uso indicato nella disdetta) la sopravvenienza, nell'arco del medesimo termine, di ragioni o situazioni meritevoli di tutela non riconducibili al comportamento doloso o colposo del locatore stesso.

E pacifico nella giurisprudenza il principio — già elaborato con riferimento all'art. 31 legge 27 luglio 1978, n. 392, poi riaffermato con riferimento all'art. 3, commi 3 e 5, della legge n. 431 del 1998  — secondo cui le sanzioni previste dalle suddette norme non sono applicabili al locatore qualora la tardiva o la mancata destinazione dell'immobile all'uso dichiarato ai fini del rilascio siano in concreto giustificate da esigenze, ragioni o situazioni meritevoli di tutela non riconducibili al comportamento doloso o colposo del locatore stesso.

Quindi, se al momento della disdetta non occorre valutare l'effettività della dichiarazione, ma solo il dato oggettivo che la destinazione dichiarata in correlazione a quella esigenza rimanga, dopo dodici mesi, se l'immobile non viene destinato all'uso dichiarato nella disdetta, scatta la sanzione, salvo che non sia stato possibile destinare l'immobile all'uso dichiarato per ragioni oggettive sopravvenute nell'arco del medesimo termine, non prevedibili dal locatore e non imputabili dunque a dolo o colpa dello stesso.

Cass., civ. sez. III, del 16 luglio 2019, n. 18947

Paolo Giuliano

Avvocato, Foro di Napoli, specializzazione Sspl conseguita presso l'Università “Federico II”; Mediatore professionista; Autore di numerose pubblicazioni in materia di diritti reali, obbligazioni, contratti, successioni. E' possibile contattarlo scrivendo a diritto@fanpage.it.