Si può tranquillamente affermare che la comunione (che si verifica quando la proprietà o un altro diritto reale spetta in comune a più persone ex art. 1100 c.c.) è un istituto di difficile gestione;  questa è una affermazione scontata se si considera l'esperienza comune (non giuridica), ma è un'esperienza di vita che viene confermata anche dal legislatore, infatti, il legislatore prevede che  ogni partecipante alla comunione può sempre domandare lo scioglimento della comunione" (art. 1111 c.c.).

E' opportuno, però, sottolineare che il legislatore non impone lo scioglimento della comunione, immediato, ed in modo indefettibile, nel momento in cui sorge la comunione, ma attribuisce ad ogni contitolare il diritto (discrezionale) di chiedere la divisione quando ritine opportuno, quindi, non solo quando la comunione diventa ingestibile per dissidi interni ai contitolari, ma anche per motivi particolari che non dipendono dalla comunione (es. necessità economiche).

Quanto alla scelta relativa al mezzo con il quale procedere all'estinzione della comunione, il legislatore, lascia ampio margine discrezionale alle parti, infatti, è possibile vendere i beni in comune ad un terzo estraneo o ad uno degli altri titolari, facendo cessare, così la contitolarità del diritto.

Se non è possibile giungere ad uno scioglimento della comunione con mezzi alternativi (come ad esempio una transazione   c.d. divisoria:   basta pensare al trasferimento del bene in comune ad uno dei contitolari e rinunzia alle somme dovute per l'uso esclusivo del bene comune), sarà necessaria una vera e propria divisione dei beni in comune.

La divisione può essere "amichevole" effettuata tramite un atto notarile (senza formalità o basata sugli accordi delle parti, non è possibile procedere a divisione tramite un mero frazionamento catastale del bene) oppure può essere formale, applicando tutte le norme relative alla divisione,  questa forma di divisione può realizzarsi anche per atto notarile o  in modo giudiziale, con un normale processo con il quale si chiede la divisione della comunione oppure può anche essere la conseguenza di un altro procedimento es. esecutivo (avente ad oggetto un pignoramento immobiliare di una quota del bene in comune).

Se si segue la strada giudiziale, (divisione giudiziale), si deve procedere a formare della porzioni, cioè si deve procedere ad attribuire a tutti i contitolari una parte dei beni comuni.

Questo procedimento deve, ovviamente, seguire delle regole: infatti, 1) le porzioni (i beni attribuiti al singolo titolare) devono corrispondere al valore della quota (non è possibile attribuire una porzione che comprende  dei beni specifici e concreti di un valore inferiore al valore della quota astratta sulla comunione);  2) occorre rispettare il principio dell'omogeneità: la  porzione attribuita ad ogni contitolare deve contenere  una parte di tutti i beni presenti nella comunione (art. 727 c.c. "Salvo quanto è disposto dagli articoli 720 e 722 c.c., le porzioni devono essere formate  comprendendo una quantità di mobili, immobili e crediti di eguale natura e qualità, in proporzione dell'entità di ciascuna quota"); 3) se non è possibile rispettare l'art. 727 c.c.  (perché, ad esempio, esiste un unico bene in comunione e questo non è frazionabile),  al contitolare che non riceve una parte del bene in natura (compreso nella comunione) deve essere riconosciuto un conguaglio in denaro, se così non fosse riceverebbe beni concreti di valore inferiore a quello della sua quota.

Il problema che si pone è quello di valutare se  il principio dell'omogeneità delle porzioni, posto dall'art. 727 c.c.,  può essere derogato solo per l'art. 720 c.c. o solo per l'art. 722 c.c. oppure esistono anche altre ipotesi nelle quali è possibile derogare il disposto dell'art. 727 c.c.

Il principio dell'omogeneità delle porzioni è un principio di massima che può essere derogato non solo quando una rigorosa applicazione del principio determinerebbe un pregiudizio del diritto dei condividenti a conseguire una porzione di valore proporzionalmente corrispondente a quella spettante singolarmente sulla massa, come potrebbe verificarsi in caso di diseguaglianza delle quote (cfr. Cass. 12.1.2011, n. 573), ma anche quando, ad esempio,  il frazionamento di un unico bene sarebbe vita a due beni di valore economicamente inferiore al bene unico o quando il costo delle opere necessarie per il frazionamento è sproporzionato rispetto al valore del bene.

Cass. civ. sez. II, del 16 dicembre 2014 n. 26420 in pdf

Aggiornamento
Cass., civ. sez. II, del 16 marzo 2018, n. 9282

In materia di formazione delle quote, si è affermata l'interpretazione secondo cui nella divisione ereditaria, così come nella divisione delle cose in comunione, non si richiede necessariamente in sede di formazione delle porzioni una assoluta omogeneità delle stesse, ben potendo nell'ambito di ciascuna categoria di beni, immobili, mobili e crediti da dividere, taluni di essi essere assegnati per l'intero ad una quota ed altri, sempre per l'intero, ad altra quota, salvi i necessari conguagli.

Questo perché il diritto dei condividenti ad una porzione in natura di ciascuna delle categorie dei beni in comunione non consiste nella realizzazione di un frazionamento quotistico delle singole entità appartenenti alla stessa categoria (ad esempio quella degli immobili), ma nella proporzionale divisione dei beni compresi nelle tre categorie degli immobili, dei mobili e crediti, dovendo evitarsi un eccessivo frazionamento dei cespiti in comunione che comporti pregiudizi al diritto preminente dei coeredi e dei condividenti in genere di ottenere in sede di divisione una porzione di valore proporzionalmente corrispondente a quello della massa ereditaria, o comunque del complesso da dividere.

Di tal che, nell'ipotesi in cui nel patrimonio comune vi siano più immobili da dividere, spetta al giudice del merito accertare se l'anzidetto diritto del condividente sia meglio soddisfatto attraverso il frazionamento delle singole entità immobiliari oppure attraverso l'assegnazione di interi immobili ad ogni condividente, salvo conguaglio.

Cass. civ. sez. II del 26 settembre 2018 n. 22987

Va data continuità alla giurisprudenza (v. Cass. n. 9282 del 16/04/2018, n. 27405 del 06/12/2013, n. 3652 del 29/10/1975) che, in applicazione di detta norma codicistica, ha chiarito che in tema di divisione ereditaria o di cose in comunione non è necessario formare delle porzioni assolutamente omogenee, poiché il diritto del condividente ad una porzione in natura dei beni compresi nelle categorie degli immobili, dei mobili e dei crediti in comunione non consiste nella realizzazione di un frazionamento quotistico delle singole entità appartenenti alla medesima categoria.

L'art. 727 cod. civ. – che prescrive che "salvo quanto è disposto dagli articoli 720 e 722, le porzioni devono essere formate … comprendendo una quantità di mobili, immobili e crediti di eguale natura e qualità, in proporzione dell'entità di ciascuna quota" – impone con tale prescrizione, dunque, solo proporzionale divisione dei beni rientranti nelle suddette tre categorie, dovendo evitarsi un eccessivo frazionamento dei cespiti.

In tale logica, ad esempio, qualora nel patrimonio comune vi siano più immobili da dividere, spetta al giudice del merito accertare se il diritto della parte sia meglio soddisfatto attraverso il frazionamento delle singole entità immobiliari oppure per mezzo dell'assegnazione di interi immobili ad ogni condividente, salvo conguaglio, dovendo però assegnarsi elementi della categoria di beni a ogni condividente, per quanto possibile.

Analogamente deve dirsi per i mobili e per i crediti. Quindi – come si è detto – il contenuto del diritto dei condividendi a una porzione di beni comuni (ad es. immobili), qualitativamente omogenea all'intero, consiste nella proporzionale divisione dei cespiti considerati nel genere (nell'esempio, immobili), contrapposti .agli altri generi patrimoniali (nell'esempio, mobili e crediti) e non necessariamente .in un frazionamento quotistico delle singole entità del genere (nell'esempio: fabbricati, terreni, ecc.) comprese nella massa dividenda.

E' necessario chiarire che, per l‘ipotesi che l'applicazione del criterio della proporzionalità delle inclusioni dei beni delle diverse categorie in ciascuna porzione (di cui all'art. 727 cod. civ.) conduca, per la possibile "ineguaglianza in natura", a differenziali rispetto alle quote-valore spettanti, la legge stessa prevede quale correttivo esclusivamente„ ex art. 728 cod. civ.,  i "conguagli in denaro" (cfr., analogamente, per l'attribuzione dei singoli immobili non divisibili, l'"addebito dell'eccedenza" di cui all'art. 720 cod. civ.).

Ne deriva che – mentre in linea di massima l'attribuzione di non proporzionali somme di denaro esistenti nella massa può giustificarsi per compensare ineguaglianze, in natura, equivalendo tali apporzionamenti all'effetto che sortirebbero i "conguagli in denaro" a fronte, invece, di iniziali proporzionali attribuzioni del denaro della massa – non si giustifica una non adeguata ripartizione di altri beni mobili, soprattutto se crediti, posta la diversa natura e qualità dei relativi diritti (con problematiche – per i crediti – di esazione, con i connessi costi ecc.) rispetto al denaro.