Opinioni
7 Novembre 2014
13:00

La divisione con beni non separabili o non frazionabili

La Cassazione del 4.7.2014 n.15395 ha stabilito che nella divisione si ha solo diritto al conguaglio (ex art. 727 – 728 c.c.) in denaro quando l’assegnazione di un bene non è possibile per il costo delle opere necessarie per la separazione fisica delle singole parti o quando non è certa la l’ammissibilità delle opere sotto il profilo urbanistico ed amministrativo oppure perché la divisione ne diminuirebbe sensibilmente il valore e la commerciabilità.
A cura di Paolo Giuliano

La comunione (in qualsiasi modo creata: in seguito a successione oppure in seguito ad acquisti di una singola parte o quota del bene) è destinata a non durare nel tempo, in quanto la gestione "congiunta" dei beni è difficoltosa e porta  notevoli contenziosi, ecco, quindi, che il legislatore riconosce ad ogni partecipante alla comunione il diritto di chiedere la divisione (cioè lo scioglimento della comunione).

Allo scioglimento della comunione si può giungere sia mediante il classico contratto di divisione, oppure  sia attraverso la vendita di tutte le quote dei partecipanti ad un terzo estraneo oppure ad uno degli altri comproprietari (in modo da ridurre il numero dei partecipanti alla comunione solo ad uno), infine, in sede contenziosa con il procedimento giudiziale di divisione (quando i partecipanti alla comunione non riescono ad accordarsi per giungere ad una divisione amichevole).

Quelle sopra descritte sono ipotesi nelle quali la divisione è il procedimento principale, ma nulla esclude che la necessità della divisione sorga nel corso di un diverso giudizio nato per motivi diversi dalla divisione, si pensi al pignoramento e/o esecuzione forzata  di una quota su un bene in comune, e alla necessità di procedere alla divisione prima di vendere all'asta i beni del debitore (e non la quota indivisa).

Le difficoltà che si devono affrontare in sede di divisione sono notevoli, sorvolando sull'individuazione dei singoli partecipanti alla comunione e sulla a quantificazione delle singole quote (problema che si pone soprattutto in sede ereditaria), il primo problema è quello di individuare il modo, giuridicamente, corretto per giungere allo scioglimento della comunione, ora, sicuramente il mero frazionamento dei beni non determina lo scioglimento della comunione (si pensi ad un unico edificio in comunione ereditari, frazionato in diversi appartamenti, ognuno dei quali nella disponibilità di uno dei comunisti).

Altro problema che rende difficili i rapporti tra i partecipanti alla comunione e, di conseguenza, rende difficile la divisione, è il godimento esclusivo di uno dei proprietario del bene in comune (escludendo gli altri), in queste ipotesi colui che ha goduto in modo esclusivo del  bene (impedendo agli altri il godimento del bene) deve versare agli altri comproprietari una indennità per non aver potuto usare il bene.

In questo modo si entra nel "gioco" (perverso) dei crediti vantati verso uno dei comproprietari e della negazione del relativo debito; oltre all'ipotesi sopra descritta altri crediti potrebbero sorgere per l'effetto di spese (es. manutenzione) sostenute solo da uno dei proprietari e non dagli altri, sorge, quindi, il diritto al rimborso e/o alla compensazione dei reciproci debiti o crediti.

Se si riescono (o quando si riescono) a superare questi ostacoli preliminari, si giunge alla materiale divisione dei beni in comune, è opportuno sottolineare che in comunione possono cadere sia beni mobili come il denaro, sia beni immobili come terreni e unità immobiliari.

Quando nella comunione sono presenti diverse tipologie di beni, così come quando nella comunione è presente un unico bene,  il codice all'art. 727 c.c. prevede che "le porzioni devono essere formate, previa stima dei beni, comprendendo una quantità di mobili, immobili e crediti di eguale natura e qualità, in proporzione dell'entità di ciascuna quota" e nell'ipotesi in cui non è possibile frazionare i beni presenti nella comunione, in modo che ogni partecipante alla stessa abbia una parte di beni corrispondente alla propria quota, il codice all'art. 728 c.c. prevede che  "l'ineguaglianza in natura nelle quote ereditarie si compensa con un equivalente in danaro" .

Per comprendere la reale portata degli art. 727 e 728 c.c. è opportuno considerare due esempi opposti: a) in comunione c'è un intero edificio composto da 10 appartamenti, b) in comunione c'è un unico appartamento di dimensioni molto ridotte.

E' evidente che nell'ipotesi sub "a" sarà facile attribuire ad ogni partecipate alla comunione uno degli appartamenti (rispettando alla lettera di il disposto dell'art. 727 c.c.).

Mentre è intuibile che nell'ipotesi sub "b" sarà difficile procedere alla divisione dell'unico bene per permettere ad ogni partecipante alla comunione una parte dell'unità immobiliare come è previsto dall'art. 727 c.c., quindi, coloro che non riceveranno il bene in natura, (non saranno danneggiati, non ricevendo il bene in natura), ma saranno ricompensati, cioè riceveranno un conguaglio in denaro (in luogo del bene in natura) come prevede l'art. 728 c.c.

L'ultimo problema da affrontare è quello relativo all'individuazione degli elementi che possono impedire l'attribuzione dei beni in natura al momento della divisione, questi motivi possono essere i più vari, basta pensare all'ipotesi in cui dopo un eventuale frazionamento il bene non può essere più destinato all'uso a cui in origine era destinato, oppure, all'impossibilità di procedere alla frazionamento, non solo per motivi fisici legati al bene, ma anche per motivi giuridici, come l'impossibilità di ottenere i provvedimenti edilizi necessari.

Cass. civ. sez. II, 4 luglio 2014 n. 15395 in pdf

Avvocato, Foro di Napoli, specializzazione Sspl conseguita presso l'Università “Federico II”; Mediatore professionista; Autore di numerose pubblicazioni in materia di diritti reali, obbligazioni, contratti, successioni. E' possibile contattarlo scrivendo a diritto@fanpage.it.
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