L'applicazione della normativa in materia edilizia è fonte sempre di casi particolari, che dimostrano quanto la normativa (o l'applicazione della stessa) lascia sia complessa o molto a desiderare.

E' opportuno ricordare che i provvedimenti autorizzatori edilizi hanno un valore amministrativo, ma influiscono anche su aspetti civili e penali. Quanto agli aspetti civili, basta ricordare che il testo unico dell'edilizia sanziona con la nullità gli atti di trasferimento aventi ad oggetto immobili abusivi e questa nullità (quanto meno per frode alla legge) è applicata anche ai contratti preliminari di immobili abusivi (Cass. civ. sez. II, del 17 ottobre 2013 n. 23591 e Cass. civ. sez. II del 17 dicembre 2013 n. 28194).

Inoltre, la violazione della normativa edilizia comporta anche un rilievo penale, (reato di abuso edilizio), in tutti questi casi il problema è sempre comprendere se ci si trova in presenza di un'opera che richiedeva un provvedimento preventivo della p.a. (e, quindi, occorre comprendere se l'atto edilizio è qualificabile come abuso edilizio), la faccenda potrebbe sembrare banale, ma, in realtà, non è così, perché la normativa che si è succeduta nel tempo, è talmente complicata che è difficile applicare la norma, ma occorre anche dire che gli interventi edilizi sono talmente tanti (e di diverse tipologie) che è sempre difficile inserire un dato intervento edilizio in una particolare norma e comprendere se si è in presenza di un abuso edilizio o meno.

Basta pensare al cambio di destinazione d'uso del bene (con opere o senza opere). Oppure, al problema se il permesso edilizio debba avere ad oggetto in modo espresso anche le pertinenze dell'immobile o solo l'immobile principale. Oppure, dell'installazione sul suolo di veicoli mobili adibiti a casa.

Per non parlare dei casi nei quali è illegittimo il provvedimento edilizio rilasciato dalla p.a. e vengono realizzate opere edilizie sulla base di un provvedimento edilizio illecito.

Tutto questo solo per descrivere la complessità della normativa (e la conseguente applicabilità) e l'infinita tipologia di attività edilizia (non sempre rientrante nella nozione di costruzione in senso stretto).

Quanto all'aspetto fiscale della normativa edilizia ricordiamo che l'Agenzia delle Entrate con la Circolare del 21.04.2014 n. 2/E  ha indicato le agevolazioni ancora esistenti per le ristrutturazioni edilizie.

Oggi, per confermare quanto detto in precedenza, è possibile analizzare un'altra fattispecie molto particolare. Il caso riguarda un esercizio commerciale che richiede di occupare il suolo prospiciente il proprio locale con una tenda (in cui vengono inserti dei tavolini per i propri avventori), il provvedimento amministrativo autorizzava questa tenda, ma il proprietario del locale, chiudeva la tenda con dei teli di plastica e realizzava sul marciapiede tra il locale e la tenda una pedana al fine di evitare gli scalini tra il locale, il marciapiede e la strada e la tensa, in poche parole, veniva apposta una pedana all'esterno del locale sulla quale era montata la tenda e che (eliminando i vari dislivelli) univa il locale alla tenda.

Il marciapiede era, comunque, lasciato libero al transito pubblico.

Al proprietario era contestato l'abuso edilizio per la pedana (che unica il negozio la tenda e che copriva il marciapiede) e per i teli di plastica che coprivano i lati della tenda.

Il problema giuridico che pone la questione è se le opere realizzare in difformità dall'autorizzazione rilasciata dal comune possono essere ricomprese nella nozione di abuso edilizio oppure se l'intera questione rientra solo nell'occupazione di una parte maggiore di suolo pubblico, rispetto l'occupazione autorizzata e concessa dal comune.

A favore dell'occupazione di una parte di suolo pubblico (in eccesso rispetto quanto concesso) milita:

– la temporaneità del provvedimento amministrativo autorizzatorio (e, quindi, dell'opera)

– la difficoltà di far rientrare nella nozione di abuso edilizio (stabile) non solo l'apposizione di una tenda (su una pedana), che struttura stabile proprio non è,  ma, soprattutto, la chiusura della stessa con teli di plastica mobili;

– l'impossibilità di considerare opera edilizia stabile anche la pedana che univa il negozio alla tenda;

– l'impossibilità di considerare mutamento dei luoghi (ai fini edilizi) un marciapiede ricoperto da una pedana, il quale era comunque lasciato libero al passaggio pubblico

In poche parole, non sempre l'occupazione di una parte maggiore di suolo pubblico, rispetto, quello autorizzato e concesso dal comune integra il reato di abuso edilizio, in quanto occorre sempre che l'intervento realizzato possa rientrare nella nozione di "edilizia" e "costruzione" o quanto meno di intervento soggetto a preventiva autorizzazione amministrativa.

Cassazione pen. sez. III, del 5 marzo 2014 n. 10482