Gli elementi della servitù: l'oggetto della servitù, le modalità di esercizio della servitù o l'estensione della servitù

La servitù permette ad un fondo (inteso come terreno o anche costruzione edilizia), chiamato fondo dominate, di ricevere un vantaggio (una utilità) da un altro fondo (inteso sempre sia come terreno, sia come costruzione edilizia), chiamato fondo servente. Contemporaneamente, il fondo servente è costretto a subire il peso (il disaggio) che deriva dal vantaggio acquisito dal fondo dominante con la servitù. In altri termini, il vantaggio, beneficio che riceve il fondo dominate dalla servitù è a carico del fondo servente, il quale subisce il peso (disaggio) della servitù.

Quanto detto diventa più chiaro se si pensa ad una servitù di passaggio, nella quale il fondo dominate acquisisce il diritto di passare sul fondo servente, il fondo servente subisce il peso del passaggio.

In queste ipotesi, risulta evidente che è molto importante comprendere come deve essere esercitata la servitù, se, cioè, la servitù (di passaggio) può essere esercitata solo mediante un passaggio pedonale, oppure anche con automobili, oppure anche con mezzi agricoli o industriali. E' evidente che una servitù limita ad un passaggio pedonale crea al fondo servente un disaggio minore rispetto una servitù di passaggio carraio con autoveicoli industriali.

Nell'ambito della servitù è anche molto importante comprendere dove la servitù può essere esercitata, se, cioè, riguarda l'intero fondo servente (si può passare in modo indistinto sull'intero fondo servente) oppure la servitù è esercitabile solo su una parte del fondo servente (un passaggio largo 1.50 metri).

Occorre, inoltre, precisare che non si deve confondere le modalità di esercizio della servitù o l'estensione della servitù con l'oggetto o il contenuto della servitù stessa servitù.  Si tratta di due aspetti diversi, infatti, l'oggetto della servitù identifica il tipo di servitù (anche se per categorie generali), che si vuole imporre sul fondo servente, mentre le modalità di esercizio della servitù o l'estensione della servitù riguardano le modalità concrete e specifiche del vantaggio ricevuto dal fondo dominate e il disaggio concreto subito dal fondo servente.

Resta da chiedersi se questi due elementi, l'oggetto della servitù, da un lato, e modalità di esercizio ed estensione, dall'altro, devono essere  sempre espressamente individuati oppure è possibile che le modalità di esercizio della servitù e l'estensione della stessa servitù possono essere non individuate. Corollario a questa domanda è quella relativa all'individuazione di eventuali criteri legali che possono permettere di individuare le modalità attraverso le quali una servitù deve esercitarsi o l'estensione della stessa quando questi elementi non sono descritti.

Al fine della valida costituzione negoziale di una servitù, non è necessaria l'indicazione espressa dell'estensione e delle modalità di esercizio della stessa, in quanto, in mancanza, soccorrono i criteri legali appositamente previsti per individuare le modalità di esercizio e l'estensione della servitù; si tratta delle c.d.  norme suppletive di cui all'art. 1064 c.c. (secondo cui il diritto di servitù comprende tutto ciò che è necessario per usarne) ed all'art. 1065 c.c. (secondo cui colui che ha un diritto non può usarne se non a mezzo del suo titolo e del suo possesso); con la conseguenza che, nel dubbio circa l'estensione e le modalità di esercizio, la servitù deve ritenersi costituita in guisa da soddisfare il bisogno del fondo dominante con il minor aggravio del fondo servente.

E' opportuno, inoltre, sottolineare anche un ulteriore principio che permette di completare i criteri legali attraverso i quali è possibile determinare le modalità e l'esercizio della servitù, tale principio è  dettato dall'art. 1075 c.c., in forza del quale, in quanto una servitù esercitata in modo da trarne un'utilità minore di quella indicata dal titolo si conserva sempre per intero.

Actio confessoria e pluralità di fondi serventi

Quando le modalità di esercito o l'estensione della servitù non sono identificate è facile che sorgono contenziosi. Queste liti possono coinvolgere anche più persone, basta pensare ad una servitù di passaggio che incide su più fondi serventi e, giusto per il gusto di complicarsi la vita, solo uno dei proprietari dei fondi serventi contesta la servitù o le modalità di esercizio della stessa. In queste situazioni, il proprietario del fondo dominate deve iniziare una lite contro tutti i proprietari dei fondi serventi (compresi coloro che non hanno contestato le modalità di esercizio della servitù) oppure deve citare in giudizio solo il proprietario del fondo servente che ha contestato le modalità di esercizio della servitù ?

L'actio confessoria a tutela di una servitù di passaggio che attraversi più fondi, avendo lo scopo di far riconoscere in giudizio l'esistenza della servitù, va proposta nei confronti del solo proprietario del fondo gravato che ne contesti o impedisca l'esercizio, senza necessità di integrare il contradditorio nei confronti dei proprietari degli altri fondi.  La legittimazione dal lato passivo, e quindi pure la titolarità dell'obbligo risarcitorio correlato, è a carico del proprietario del fondo servente che oltre a contestare l'esistenza della servitù, realizza sul fondo servente, opere (es. recinzione) che  limitano l'esercizio della servitù.

Cass., civ. sez. II, del 14 gennaio 2016, n. 474 in pdf