Opinioni
22 Ottobre 2014
16:28

L’apertura di un passaggio tra due locali siti in condomini diversi crea una servitù

La Cassazione del 14.05.2014 n. 10606 ha stabilito che le aperture nel muro comune ex art. 1117 c.c., per mettere in collegamento locali posti nell’edifico condominiale, con altro immobile estraneo al condominio, costituiscono un uso indebito della cosa comune, alterando la destinazione e la funzione del muro, potendo, creare una servitu’ di passaggio a carico della proprieta’ condominiale.
A cura di Paolo Giuliano

Può capitare che la stessa persona fisica sia proprietaria di due unità immobiliari site in diversi edifici e, fino a questo momento, nulla di strano.

Può capitare che la stessa persona fisica sia proprietaria di due unità immobiliari allocate in due diversi edifici, costruiti in aderenza tra loro, e può capitare che le due unità immobiliari siano poste allo stesso piano (orizzontale) nei due diversi edifici, cioè siano confinanti. Può capitare che il proprietario decida di rendere comunicanti i due appartamenti, posti in due edifici diversi (anche se costruiti in aderenza) i quali costituiscono, a loro volta, due condomini separati. E, per non farci mancare nulla, il proprietario potrebbe anche decidere di "accorpare" le due unità immobiliari, formando un'unica unità immobiliare.

In questo momento sorgono notevoli problemi, dovuti, non solo alla legittimità (o meno) dell'opera (rendere comunicanti i due appartamenti), ma anche per i seri problemi che quest'atto può portare sulla vita del condominio (es. quanto inciderà sulla tabelle dei millesimi la nuova unità immobiliare ? si dovranno ancora pagare due quote condominiali ai due diversi condomini ? oppure l'unica unità immobiliare sarà  completamente estrapolata dalle tabelle dei millesimi di un condominio – e chi paga le spese di questa modifica –  e sarà completamente inglobata nelle tabelle dei millesimi dell'altro condominio ? per poter rispondere a questa domanda occorre verificare la natura giuridica e la validità dell'atto con il quale il proprietario ha reso comunicanti le due unità immobiliari).

Un'operazione come quella descritta potrebbe apparire strana oppure, quanto meno, difficilmente realizzabile nella realtà, al contrario, si tratta di un'attività abbastanza comune, basta pensare ad un acquisto mortis causa [es.  il padre compra un appartamento per il figlio nell'edifico adiacente (scomparsi i genitori) il figlio decide di unificare le due unità immobiliari]  oppure  si potrebbe pensare ad alcune usanze comuni (soprattutto in passato) con le quali vigeva l'uso di acquistare singole stanze di un appartamento (non un intero appartamento) per reperire spazio addizionale. (Del resto, l'accorpamento di diverse unita immobiliari o di parte di queste è l'ipotesi inversa al frazionamento di un unica unità immobiliare in due autonome unità immobiliari).

Chiarito questo punto,  per poter valutare la validità giuridica dell'operazione, occorre inquadrare l'atto in senso giuridico. Per poter rispondere a tale domanda occorre partire dall'art. 1117 c.c.,  il quale considera beni  condominiali il suolo su cui sorge l'edificio, le scale, i muri ecc. Ora, quando un proprietario sfonda una parete divisoria tra due edifici e mette in comunicazione due appartamenti (anche se di sua proprietà), di fatto, mette a disposizione  i beni condominiali ex art. 1117 c.c. (suolo, scale, ecc.) anche per l'appartamento sito in un diverso condominio, ponendo un ulteriore peso a carico di questi beni.

Questo peso ulteriore (questo limite alla proprietà) può essere fatto rientrare nell'ambito di una servitù, con la quale il fondo dominante trae un'utilità dal fondo servente.  Il fatto che, in questo caso, entrambi gli appartamenti beneficiano della "comunicazione" e si trovano in due edifici diversi,  non deve trarre in inganno, poiché si l'unica peculiarità è data dal fatto che con l'apertura della "comunicazione" si creeranno – contemporaneamente –  due servitù, infatti, entrambi i beni condominiali ex art. 1117 c.c. (dei deversi edifici) diventeranno fondo servente per l'appartamento "comunicante" sito nell'altro edificio.

E per poter creare, validamente, una servitù di questo tipo è necessario il consenso di tutti i proprietari. In mancanza la delibera di condominio assunta anche all'unanimità dei presenti sarebbe nulla e ogni proprietario potrebbe chiedere il ripristino dello stato quo ante.

Si potrebbe pensare che un tale tipo di atto può essere considerato legittimo nel momento in cui ricevere l'assenso dello Stato (sotto forma di accorpamento catastale). In realtà, l'eventuale accorpamento catastale non legittima l'accorpamento mediante l'eliminazione della parete divisoria tra due appartamenti siti  in due condomini diversi, poiché il catasto ha solo una valenza tributaria, quindi, ove fosse stato effettuato un accorpamento catastale di due unità immobiliari, site in due edifici diversi (anche se costruiti in aderenza) costituiti in due autonomi condomini, si potrebbe parlare di  illegittimità dell'accatastamento, nel momento in cui si potrebbe pensare che l'accatastamento possa avere un valore diverso dal rilievo tributario.

Neppure l'eventuale atto amministrativo di assenso urbanistico all'operazione potrà legittimare una tale operazione, in quanto le autorizzazioni edilizie sono sempre rese "salvo i diritti di terzi".

Cass. civ. sez. II, 14 maggio 2014 n. 10606 in pdf

Avvocato, Foro di Napoli, specializzazione Sspl conseguita presso l'Università “Federico II”; Mediatore professionista; Autore di numerose pubblicazioni in materia di diritti reali, obbligazioni, contratti, successioni. E' possibile contattarlo scrivendo a diritto@fanpage.it.
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