Non esiste una definizione (espressa e predisposta dal legislatore) di regolamento di condominio.

E' possibile, in modo indiretto, desumere una definizione di regolamento di condominio leggendo l'art. 1138 c.c. il quale afferma che  il regolamento deve contenere le norme per l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione.

Il rapporto tra regolamento di condominio e codice civile è il seguente, il regolamento è il primo elemento a cui fare riferimento per regolare la vita del condominio, se manca il regolamento interviene il codice civile.

Il regolamento di condominio può essere approvato dall’assemblea o essere redatto dall’originario proprietario e fatto approvate dall’acquirente al momento dell’acquisto dell’immobile, oppure, gli acquirenti possono dare un incarico, all'originale proprietario di redigere il regolamento di condominio.

Quanto alla formazione dei regolamenti di condominio, è opportuno distinguere tra regolamenti di natura assembleare, [l'art. 1138 c.c. prevede che ogni proprietario può redigere un regolamento e, poi, portarlo in assemblea per farlo approvare (l’assemblea può approvare il regolamento con le maggioranze previste dal 1136 comma II c.c.) il regolamento deve essere allegato al registro dei verbali di assemblea]. Può anche capitare che l’assemblea non approvi il regolamento o resti inerte, in questi casi il singolo proprietario può ricorrere all’Autorità Giudiziaria chiedendo di redigere il regolamento di condominio.

Il regolamento assembleare può anche essere approvato all’unanimità (come può essere approvato solo a maggioranza) la differenza tra le due ipotesi è data dalla possibilità di introdurre delle limitazioni ai beni comuni o alle unità immobiliari, solo con i regolamenti assembleari adottati con il consenso di tutti i proprietari possono essere introdotte tali limitazioni alla proprietà (comune o privata).

// L’altro metodo per la redazione del regolamento è quello non assembleare, il costruttore dell’edificio o l’originario ed unico proprietario redige il regolamento che farà approvare da tutti gli acquirenti (con una apposita clausola) nel contratto di vendita dell’unità immobiliare. E’ anche possibile che il costruttore dell’edificio o l’originario proprietario si faccia delegare dagli acquirenti relativamente alla redazione del regolamento di condominio. In questo tipo di regolamento sono spesso presenti limitazioni ai diritti dei proprietari.

La caratteristica di questo tipo di regolamento di condominio incide sulla la “modificabilità” e la  ”contestabilità”, infatti, il proprietario si trova a dover “subire” un regolamento redatto da un terzo di cui, molte volte, non conosce il contenuto e/o non ne può contestare le singole clausole, in quanto, se vuole procedere all’acquisto dell’immobile deve accettare il regolamento di condominio predisposto dal venditore senza discutere.

Riguardo alla modificabilità dei regolamenti contrattuali è già intervenuta la Cass. civ. sez. un. del 30 dicembre 1999 n. 943  la quale ha precisato che occorre distinguere tra clausole che regolano la vita del condominio (sempre modificabili a maggioranza) e clausole che impongono limiti alle proprietà comuni o ai beni privati (non modificabili, senza il consenso di tutti i proprietari).

Diverso, è, invece, l’aspetto della contestabilità delle norme contenute nel regolamento condominiale.

Quanto alla contestabilità per la validità del regolamento occorre sottolineare che, molto spesso, il costruttore (cioè l’originale ed unico proprietario) si fa rilasciare una delega in “bianco” a redigere il regolamento di condominio (senza predeterminare nessun tipo di contenuto), in queste ipotesi il “mandato a redigere” o lo stesso regolamento, possono essere nulli per indeterminatezza dell’oggetto e non vincolanti per l’acquirente (se l’acquisto è stato effettuato prima della redazione materiale del regolamento) anche se nel contratto il proprietario si è impegnato a rispettare tale documento (da redigersi in futuro).

Altra questione è quella relativa alla contestabilità per l'opponibilità ai terzi delle limitazioni alla proprietà contenute nel regolamento di condominio. (es. non parcheggiare le auto nel cortile, non modificare la destinazione d'uso del locale, non passare dall'ingresso A, ma solo dall'ingresso B ecc.).

La soluzione del problema dipende dalla natura giuridica che deve essere attribuita a queste "limitazioni" al diritto di proprietà e dalle norme che sono necessarie per la loro opponibilità ai terzi.

Queste limitazioni alla proprietà (dei beni comuni ex art. 1117 c.c. e/o dei beni privati) possono essere qualificate come servitù, in particolare si tratterebbe di servitù reciproche, cioè ci sarebbe tante servitù quante sono le unità immobiliari, con il medesimo oggetto (es. non parcheggiare nel cortile), ma ogni unità immobiliare è contemporaneamente,  fondo dominate e fondo servente. E' fondo dominate perché può imporre agli altri fondi serventi di rispettare la servitù (non parcheggiare) e fondo servente perché deve rispettare il divieto (di parcheggiare nel cortile).

Se, però, la limitazione della proprietà è qualificabile come servitù, per l'opponibilità ai terzi è necessaria anche la trascrizione. in altri termini, non è sufficiente che nel regolamento sia indicato il divieto di parcheggiare o il divieto di cambiare la destinazione d'uso del locale, è anche necessario che tale divieto abbia una sua specifica trascrizione, altrimenti non è opponibile agli acquirenti.

Quindi, in presenza di un regolamento di condominio di natura contrattuale (in quanto predisposto dall'originario proprietario) contenente limitazioni alla proprietà (inquadrabili come servitù reciproche), non è sufficiente la sola trascrizione del regolamento, ma è anche necessario che la nota di trascrizione sia indicata la specifica clausola che limita la proprietà, altrimenti, anche se contenuta nel regolamento di condominio non è opponibile ai successivi acquirenti.

Cass. civ. sez. II, 31 luglio 2014 n. 17493 in pdf