L’edificio dove è avvenuto l’omicidio
in foto: L’edificio dove è avvenuto l’omicidio

La funzione delle tabelle dei millesimi del condominio: ripartizione delle spese tra i proprietari

Le tabelle dei millesimi sono un valore attribuito ad ogni unità immobiliare sita nel condominio attraverso le tabelle dei millesimi è possibile suddividere (ripartire) le spese del condominio.

Approvazione e modifica delle tabelle dei millesimi

Una delle problematiche più comuni in materia di tabelle dei millesimi è quella relativa all'approvazione ex novo delle tabelle (unanimità o maggioranza)  non esistenti oppure alla revisione delle tabelle dei millesimi (già approvate) ad esempio quando l'edificio – nel corso del tempo – subisce delle modifiche e le tabelle non sono più adeguate alla situazione esistente.

Nel corso del tempo si è assistito ad una evoluzione delle ricostruzioni relative alle maggioranze necessarie per approvare ex novo le tabelle dei millesimi (non esistenti) o modificare (revisionare) le tabelle dei millesimi già esistenti.

La ricostruzione originaria riteneva che per l'approvazione o modifica delle tabelle dei millesimi occorreva il consenso di tutti i proprietari oppure dovevano essere citati tutti i proprietari se si decideva di seguire la strada processuale.

La Cassazione a sezioni unite con sentenza n 18477 del 2010 hanno ritenuto che le tabelle dei millesimi possono essere approvate (o revisionate) a maggioranza in quanto si tratta solo dell'applicazione (concreta) di criteri di ripartizione previsti dalla legge e se si segue la strada della redazione giudiziale delle tabelle può essere citato l'amministratore del condominio.

Nel 2012 il legislatore ha modificato l'art. 69 disp att cc stabilendo che  I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale possono essere rettificati o modificati all'unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi: quando risulta che sono conseguenza di un errore; quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.

L'art. 69 disp att cc non ha un contenuto di facile interpretazione, infatti, apparentemente è in contrasto con la Cassazione a sez un 18477/2010, si riferisce alla modifica delle tabelle dei millesimi (ma non all'approvazione ex novo).

Per cercare di coordinare l'art. 69 disp att cc e la Cassazione a sez un. 18477/2010 si è osservato che il legislatore non ha contestato la Cassazione a sez un 18477/2010 (anche perché l'art. 69 disp att cc si riferisce solo alla revisione delle tabelle e non all'approvazione ex novo), ma l'art. 69 disp att cc non contesta la Cassazione a sez un 18477/2010 neanche nella parte relativa alla revisione delle tabelle, in quanto, l'art. 69 disp att (quando richiede il consenso di tutti i proprietari per la revisione delle tabelle dei millesimi) fa riferimento all'ipotesi in cui le tabelle si discostano dai principi previsti dal codice civile.

In altri termini, quando non ci si discosta dai principi indicati dal codice civile è sempre sufficiente la maggioranza dei proprietari  sia quando si approvano le tabelle dei millesimi ex novo, sia quando si deve procedere alla  revisione delle tabelle dei millesimi (già esistenti).

Divisione (frazionamento) delle unità immobiliari e  o incremento o diminuzione delle unità immobiliari ex art. 69 disp att cc

Il legislatore ha tipizzato i casi nei quali è possibile chiedere (ed ottenere) la revisione delle tabelle dei millesimi.

Le tabelle possono essere modificate quando risulta che sono conseguenza di un errore; quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino.

Le ipotesi può consuete di "revisione" sono quelle dovute alla divisione (o frazionamento) di una unità immobiliare dopo l'approvazione delle tabelle dei millesimi. In queste situazioni si dibatte se il mero frazionamento (divisione) di un immobile condominiale (con il conseguenze aumento delle unità immobiliari site nel condominio) determina automaticamente la necessità della revisione delle tabelle oppure se la divisione (e il frazionamento) devono essere accompagnati da qualche altro elemento che legittimi la revisione delle tabelle.

Secondo una ricostruzione il mero frazionamento/divisione di una unità immobiliare (in due) con il conseguente subentro di due diverse unità immobiliari in luogo dell'originaria unica non determina l'alterazione del rapporto tra i valori delle unità ex art. 69 disp att cc.

Il frazionamento orizzontale di una unità immobiliare – in quanto tale –  non imporrebbe la revisione delle tabelle millesimali, trattandosi solo di attribuire (suddividere) il valore millesimale proporzionale originario tra ciascuna singola proprietà individuale che risulta dalla divisione/frazionamento.

Il frazionamento e divisione di un'unica unità immobiliare in due, sicuramente determina una diversa intestazione della quota millesimale, in precedenza attribuita ad un unico condomino ed ora suddivisa tra due, in altre parole ad un unico appartamento si sostituiscono due appartamenti e a un unico proprietario se ne sostituiscono due, questo sicuramente  impone di adeguare le regole di gestione del condominio (convocazione, ripartizione delle spese, voto in assemblea ecc.) alla mutata situazione che deriva dalla divisione/frazionamento, mentre il mero frazionamento / divisione non incide sulle tabelle millesimali, nel senso che non è detto che si realizzano i presupposti di applicazione dell'art. 69 disp. att. cod. civ.

Infatti, l'art. 69 disp att cc, nel testo antecedente alla riforma attuata con la legge n. 220 del 2012,  prevedeva la revisione dei valori tabellare in caso di errore o di sopravvenute modifiche strutturali solo quanto tali eventi avessero notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano

Il testo vigente dell'art. 69 disp att cc, modificato dalla I. n. 220 del 2012, concretizza  la nozione di "notevole alterazione" prevedendo che l'incremento/diminuzione di unità immobiliari impone la revisione delle tabelle (solo) se comporta un'alterazione per più di un quinto del valore proporzionale dell'unità immobiliare.

In ipotesi di divisione orizzontale in due parti di un appartamento in condominio, non si determina alcuna automatica incidenza dell'opera sulle tabelle millesimali ai fini della revisione dei valori delle unità immobiliari, mentre grava sull'assemblea l'onere di provvedere a ripartire le spese tra le due nuove parti così create ed i rispettivi titolari, determinandone i valori proporzionali espressi in millesimi sulla base dei criteri sanciti dalla legge.

In materia condominiale, del resto, non trova applicazione il principio dell'apparenza del diritto – non sussistendo una relazione di terzietà tra condominio e condomino – sicché le spese gravano esclusivamente sul proprietario effettivo dell'unità immobiliare, e l'amministratore è tenuto ad aggiornare i propri dati alla realtà della composizione dell'edificio, ai fini del riparto, eventualmente consultando i registri immobiliari.

Cass., civ. sez. II, del 3 giugno 2019, n. 15109