Opinioni
20 Ottobre 2016
14:02

Contratto immobiliare non può essere provato con altri documenti

La Cassazione del 9.8.2016 n. 16803 ha stabilito che l’atto scritto, richiesto dalla legge ad substantiam (1350 cc) e non ad probatIonem per la validità dei negozi definitivi e preliminari di vendita di immobili o di quota di immobili, deve essere rappresentato non da un qualsiasi documento, da cui risulti la precedente stipulazione, ma da uno scritto che contenga la manifestazione della volontà di concludere il contratto. Non basta che il documento riconosca il fatto storico del pregresso accordo.
A cura di Paolo Giuliano

Forma (art. 1350 cc)  dei contratti aventi ad oggetto beni immobili

Il codice prevede la forma scritta a pena di nullità (1350 cc) per i contratti che hanno ad oggetto un bene immobile (per un contratto avente ad oggetto un bene immobile, si intende un contratto che costituisce, trasferisce o estingue un intero diritto reale su un bene immobile oppure una quota dello stesso).

La forma vincolata si estende al contratto definitivo che ha ad oggetto un bene immobile, ma anche al contratto preliminare e alla proposta ed accettazione (con il medesimo oggetto).

La forma scritta a pena di nullità si estende a tutti gli elementi del contratto

Quando è prevista la forma scritta a pena di nullità del contratto, il requisito formale si estende a tutti gli elementi del contratto, quindi, la volontà contrattuale avrà forma scritta, l'oggetto del contratto avrà forma scritta, la causa del contratto avrà forma scritta.

Prova del contratto

Diverso dal requisito della forma è la questione della prova della stipula del contratto. I due elementi sono intrecciati, poiché la forma scritta a pena di nullità del contratto esclude che la prova del contratto possa essere fornita tramite testimoni.

Resta da chiedersi se la prova della stipula del contratto può essere fornita solo dal contratto (vero e proprio) oppure può essere raggiunta tramite altri documenti che fanno riferimento al medesimo contratto (ad esempio riconoscono la stipula del contratto).

Prova del contratto mediante la proposta e l'accettazione

Non rientra in questa vicenda (relativa all'uso di documenti diversi dal contratto per provare la stipula del contratto) la prova della stipula fornita mediante l'esibizione della proposta e dell'accettazione. Infatti, la possibilità che il contratto (anche formale) sia rappresentato da un unico documento, non esclude la possibilità che il contratto (anche formale) sia rappresentato da due documenti diversi (proposta e accettazione), poiché l'iter seguito è quello dello scambio separato di atti pre negoziali come la proposta e l'accettazione.

Non solo la proposta e l'accettazione conteranno tutti gli elementi essenziali del contratto, ma proposta ed accettazione sono il contratto definitivo, quindi, in questa situazione, per provare la stipula del contratto non c'è l'uso di documenti diversi.

Prova della stipula del contratto mediante documenti che richiamano il contratto formale

Per rispondere alla domanda se la stipula di un contratto immobiliare con forma vincolata a pena di nullità può essere provato mediante un altro documento che richiama detto contratto occorre fare riferimento al seguente principio: l'atto scritto, richiesto dalla legge ad substantiam e non ad probationem per la validità dei negozi definitivi e preliminari di vendita di immobili o di quota di immobili, deve essere rappresentato non da un qualsiasi documento, da cui risulti la precedente stipulazione, ma da uno scritto che contenga la manifestazione della volontà di concludere il contratto e che sia posto in essere al fine specifico di manifestare tale volontà

Risulta immediatamente evidente che non è possibile provare la stipula di un contratto facendo riferimento dal quale risulta la stipula, ma è necessario un documento nel quale è presente la volontà di concludere un contratto. E' necessario, cioè, che dal documento stesso emerga l'esistenza dell'animus obligandi, non bastando che in esso si sia inteso semplicemente riconoscere il fatto storico del pregresso accordo.

Il motivo di questa regola può essere facilmente individuata nel fatto che non si può far discendere  il trasferimento di un compendio immobiliare da un mero documento  da cui risulti la precedente stipulazione di un trasferimento di immobili, è necessario per provare il trasferimento e la titolarità del diritto un "contratto redatto per iscritto", ossia un documento scritto che contenga una precisa manifestazione della volontà di concludere il contratto.

E'  stato altresì precisato che qualora una tale manifestazione di volontà non viene obiettivamente riscontrata nel documento che viene invocato quale atto scritto del contratto, non ha rilevanza una qualsiasi diversa intesa fra gli autori del documento stesso diretta ad attribuirgli un valore che la legge gli disconosce con la sanzione di nullità, ne' una indagine ermeneutica può dar vita ad un tale contratto in mancanza di un requisito.

Cass., civ. sez. II, del 9 agosto 2016, n. 16803

Avvocato, Foro di Napoli, specializzazione Sspl conseguita presso l'Università “Federico II”; Mediatore professionista; Autore di numerose pubblicazioni in materia di diritti reali, obbligazioni, contratti, successioni. E' possibile contattarlo scrivendo a diritto@fanpage.it.
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