Principio dell'omogeneità delle porzioni ex art. 718 e 727 cc

L'art. 718, 727 cc codificano il principio secondo il quale in ogni porzione deve essere inserita una parte di tutti i beni compresi nella comunione, quindi, ogni condividente deve ricevere una parte dei beni compresi nella comunione, di conseguenza, la quota di ogni condividente deve essere formata da una parte di tutti i beni compresi nella comunione (mobili, immobili, ecc.) ovviamente in porzione al valore della propria quota.

Eccezioni al principio della omogeneità delle porzioni

Le eccezioni al principio della omogeneità delle porzioni sono di due tipi: le eccezioni espressamente codificate dal legislatore 720 e 722 cc (divieti di procedere alla divisione) e eccezioni non codificate, come quando l'applicazione del principio dell'omogeneità delle porzioni determina la formazione di porzioni con un valore  non corrispondente al valore della quota astratta.

L'indivisibilità del bene comune

Un bene compreso nella comunione (di solito un immobile) non è considerato divisibile ex art. 720 cc quando  1) è materialmente impossibile procedere ad un frazionamento del bene, 2) oppure sussiste l'impossibilità di realizzare porzioni suscettibili di formare oggetto di autonomo e libero godimento (il godimento autonomo non deve essere compromesso da servitù, pesi o limitazioni eccessivi); 3) oppure per ottenere il frazionamento occorre realizzare opere complesse e/o di notevole costo; ed, infine, 4) se si realizzasse il frazionamento dell'immobile si creerebbe un deprezzamento del valore delle singole porzioni rispetto al valore dell’intero bene.

Di conseguenza, Il concetto di comoda divisibilità di un immobile, a cui fa riferimento l'art. 720 c.c., postula, sotto l'aspetto strutturale, che il frazionamento del bene sia attuabile mediante determinazione di quote concrete suscettibili di autonomo e libero godimento che possano formarsi senza dover fronteggiare problemi tecnici eccessivamente costosi e, sotto l'aspetto economico-funzionale, che la divisione non incida sull'originaria destinazione del bene e non comporti un sensibile deprezzamento del valore delle singole quote riportate proporzionalmente al valore dell'intero, tenuto conto della normale destinazione ed utilizzazione del bene stesso

La non comoda divisibilità di un immobile, integrando un'eccezione al diritto potestativo di ciascun partecipante alla comunione di conseguire i beni in natura, può ritenersi legittimamente praticabile solo quando risulti rigorosamente accertata la ricorrenza dei suoi presupposti, costituiti dall'irrealizzabilità del frazionamento dell'immobile, o dalla sua realizzabilità a pena di notevole deprezzamento, o dall'impossibilità di formare in concreto porzioni suscettibili di autonomo e libero godimento, tenuto conto dell'usuale destinazione e della pregressa utilizzazione del bene stesso

Bene indivisibile e richiesta di assegnazione o vendita all'asta

In presenza di un bene indivisibile il legislatore lascia ai condividenti due strade: chiedere l'assegnazione del bene indivisibile (che sarà compreso nella quota di uno o di diversi condividenti) oppure vendere il bene e distribuire il ricavato.

L'istanza di assegnazione del bene indivisibile (diversa dalla domanda di divisione) può essere presentata nel momento in cui sorgono le condizioni che comportano l'indivisibilità del bene.

L'eventuale domanda relativa al conguaglio

Capita che l'assegnazione di un bene indivisibile in una porzione di un unico soggetto determina il sorgere  di conguagli da versare agli altri contitolari condividenti. (in tema di divisione il valore dei beni si determina con riferimento ai prezzi di mercato correnti al tempo della decisione, con conseguente necessità di aggiornamento di tale valore d'ufficio, anche in appello, per adeguarlo alle fluttuazioni di mercato dello specifico settore)

La determinazione del conguaglio in denaro, ai sensi dell'art. 728 c.c., prescinde dalla domanda di parte, poiché il conguaglio concerne la realizzazione della divisione, che appartiene alla competenza del giudice, per cui il giudice deve procedere d'ufficio alla rivalutazione del conguaglio, qualora vi sia stata un'apprezzabile lievitazione del prezzo di mercato del bene, tale da alterare la funzione di riequilibrio propria del conguaglio, spettando alla parte un mero onere di allegazione, finalizzato a sollecitare l'esercizio del potere officioso del giudice.

L'effetto della sentenza di divisione non può essere subordinato al pagamento del conguaglio

Il debito da conguaglio è un debito di valore che va calcolato al momento della pronuncia.

Gli interessi sul conguaglio decorrono dal momento della pronuncia della divisione

Cass., civ. sez. II, del 22 marzo 2018, n. 7181