Il perfezionamento del contratto.

Il codice civile prevede che il contratto di perfeziona quando alla proposta segue l'accettazione (di contenuto identico alla proposta).

Questi due momenti (proposta ed accettazione) sono sempre presenti, sia quando i due contraenti si trovano nel medesimo luogo e la formulazione della proposta contrattuale è contestuale alla formulazione dell'accettazione del contratto, sia quando i contraenti sono distanti tra loro e la proposta deve giungere a conoscenza dell'altra parte come deve giungere al proponente l'accettazione della proposta.

In altre parole, il meccanismo di perfezionamento del contratto è sempre identico sia nei contratti stipulati tra soggetti distanti tra loro, sia nei contratti a stipula contestuale, cioè  stipulati da soggetti non distanti tra loro. L'unica differenza è data dal fatto che mentre nei contratti nei quali i contraenti sono distanti il meccanismo proposta e d accettazione è evidente, nei contratti a stipula contestuale nei quali i contraenti sono presenti il meccanismo esiste e viene applicato, ma è meno evidente per la presenza contestuale delle parti.

In realtà, il meccanismo della stipula del contratto attraverso la proposta e accettazione trova la sua massima esaltazione nei contratti con contraenti a distanza, essendo irrilevante il mezzo di comunicazione della proposta ed accettazione, che può essere una semplice lettera, oppure un fax, oppure una email.

La proposta di contratto può essere indirizzata ad un ben specifico ed individuato soggetto (con esclusione di qualsiasi altra persona) oppure può essere indirizzata al pubblico, cioè a chiunque sia intenzionato a contrarre (in tale ipotesi nessuno è escluso dalla possibilità di accettare la proposta).

Offerta al pubblico e invito al pubblico a contrarre (o offrire)

Quando il contratto non è destinato ad un contraente specifico, la fase iniziale delle trattative può partire

  • con una offerta al pubblico, si tratta di una vera e propria offerta (con destinatario indeterminato o irrilevante), quindi chiunque del pubblico ha avuto conoscenza della proposta al pubblico può accettare e perfezionale il contratto quando l'accettazione è conforme alla proposta (se l'accettazione non è conforme alla proposta al pubblico, l'originario proponente ha il diritto di accettare la proposta o di rifiutarla);
  • con un invito ad offrire rivolto al pubblico in cui, sulla base di alcune condizioni,  si invita il pubblico ad effettuare delle offerte di contratto, il contratto si concluderà quando colui che ha redatto l'invito ad offrire accetterà la proposta pervenuta.

Proposta ed accettazione nella vendita all'asta giudiziaria effettuate mediante sito internet.

L'avvento di internet ha dato nuovo impulso alle vendite forzate (tramite asta giudiziaria), infatti, la presenza su siti istituzionali dell'avviso dell'asta e dei documenti relativi all'asta (inerenti il bene o inerenti le condizioni di vendita), aumenta la platea dei possibili partecipanti all'asta, in quanto permette di valutare la situazione a persone lontane che non possono permettersi di viaggiare e consultare materialmente i documenti e permette di poter avere copia degli stessi senza dover attendere un "turno", ma effettuando un semplice accesso al sito.

Modifica delle condizioni di vendita e/o modifica o integrazione delle situazioni di fatto del bene.

Ogni vantaggio tecnologico porta il sorgere di nuove problematiche, infatti, nulla esclude che tra la data in cui un soggetto ha visitato il sito e ha scaricato tutti i documenti esistenti e la data in cui il medesimo soggetto ha presentato tramite il medesimo sito (o in altri modi) una proposta contrattuale, le informazioni sul sito relative all'asta vengano aggiornate (e il proponente non si accorge di detta modifica o integrazione).

Ad esempio si potrebbe pensare all'indicazione iniziale di un unico bene locato e a una successiva integrazione di tale informazione con la presenza di tre locazioni (con diritto di prelazione in caso di vendita).

In una vicenda simile, occorre chiedersi se la proposta di contratto deve intendersi riferita alla informazioni (o condizioni)  presenti sul sito (c.d. data room): al momento della presentazione e pubblicazione dell'asta, oppure  al momento del primo accesso del contrente oppure quelle presenti sul sito (ed eventualmente modificate o integrate) al momento della presentazione della proposta (comunque effettuata).

In altri termini, occorre chiedersi se sussiste a carico del proponente l'obbligo di verificare che il sito (c.d. data room) non presenti integrazioni che possano influenzare la proposta, quando, appunto viene formula la proposta.

Tesi dell'irrilevanza delle modifiche del sito o delle integrazioni del sito (data room)

L'avviso d'asta pubblicato tramite sito internet costituisce una tipica fattispecie della offerta al pubblico di concludere per asta a pubblico incanto un contratto per cui lo "stato di fatto e di diritto" è quello indicato al momento della pubblicazione e non quello alterato con la modifica del sito,  di conseguenza, l'offerta al pubblico non può che riferirsi alla situazione di fatto e di diritto esistente al momento della sua formulazione e pubblicazione sul sito.

Tesi dell'obbligo di verificare le integrazioni o modifiche presenti nella c.d. data room.

Va evidenziato che una "virtual data room" consiste in un sito internet riservato agli interessati all'acquisto, ai quali viene fornita la chiave, il certificato, o un altro mezzo per ottenere l'accesso. Gli interessati all'acquisto possono così accedere ai dati, eseguirne il download, interagire con il venditore, richiedendo altri dati in tempi limitati e senza dover rispettare turni di consultazione.

Le modifiche o le integrazioni dei dati presenti sul sito (e nella data room) da valutare ai fini di una eventuale presentazione di una offerta sono quelle presenti sul sito o nella data room prima dello scadere della data per presentare l'offerta.

E' onere dei partecipanti alla gara prendere visione della documentazione presente nella data room e di accettare la situazione locativa dell'immobile prima della presentazione dell'offerta d'acquisto.

D'altra parte, nelle vendite che avvengono all'asta, il riferimento temporale per cristallizzare lo stato di fatto e di diritto che vincola le parti è quello dell'aggiudicazione (provvisoria o definitiva) e non quello della presentazione dell'offerta.

Inoltre, le regole sui modi di acquisto della proprietà, il principio consensualistico in materia di effetti reali del contratto (vendita ad efficacia reale immediata) risultano applicabili alla vendita forzata, anche in sede fallimentare, ne consegue che è opponibile all'aggiudicatario il godimento spettante al terzo, in dipendenza di contratto di affitto dell'azienda in corso con la curatela al momento dell'aggiudicazione dell'immobile aziendale.

Cass. civ. sez. II del 4 settembre 2017 n. 20696