Diritto di sopraelevare ex art 1127 cc

L'art. 1127 cc riconosce al proprietario dell'ultimo piano (sul lastrico solare condominiale ex art. 1117 cc) o al proprietario (esclusivo) del lastrico solare il diritto di sopraelevare.

Il diritto di sopraelevare può essere vietato dal titolo oppure il diritto di sopraelevare è precluso se le condizioni statiche dell'edificio non la consentono; inoltre, i singoli condomini possono opporsi alla sopraelevazione, se questa pregiudica l'aspetto architettonico dell'edificio ovvero diminuisce notevolmente l'aria o la luce dei piani sottostanti. Si è in presenza di due impedimenti.

Colui che sopraeleva deve corrispondere agli altri condomini un'indennità.

Indennità di sopraelevazione ex art. 1127 cc da atto lecito (o da esercizio di un diritto)

Il codice impone a colui che esercita il diritto di sopraelevare l'obbligo di pagare una indennità altri proprietari. Anche se il termine indennità è associato al risarcimento del danno (indennità è il corrispettivo del risarcimento del danno) nel contesto dell'art. 1127 cc l'indennità da versare è un verso e proprio corrispettivo per entrare a far parte della comunione condominiale e/o per la modifica delle originarie quote di partecipazione alla comunione condominiale.

Infatti, si afferma che il diritto all'indennità di sopraelevazione trova titolo nella responsabilità da atto lecito del proprietario dell'ultimo piano che, nel realizzare la sopraelevazione, abbia accresciuto il proprio diritto sulle parti comuni dell'edificio.

Indennità di sopraelevazione ex art. 1127 cc dovuta per l'aumento del diritto sulle parti comuni ex art. 1117 cc

Il motivo per il quale è previsto il diritto di ricevere (e di pagare) tale indennità è dovuto al fatto che tale indennità serve a riequilibrare la quote di proprietà sulle parti comuni ex art. 1117 cc modificate inseguito alla sopraelevazione.

Infatti, quando si amplia in altezza l'edificio o si aumenta la volumetria (o la superfice) dell'unità immobiliare posta all'ultimo piano si determina una modifica delle originarie quote di comproprietà sulle parti comuni e si determina un diverso (maggior) utilizzo di queste ultime da parte del condomino che ha  realizzato la sopraelevazione (Cass. 16794/2007; Cass. 23256/2016; Cass. 22032/2004).

In concreto l'indennità ex art. 1127 cc vale come corrispettivo del valore dell'area che l'autore della sopraelevazione sottrae agli altri comproprietari.

Obbligo di pagamento dell'indennità ex art. 1127 cc

Il semplice diritto di sopraelevare ex art. 1127 cc non fa sorgere l'obbligo di pagamento dell'indennità, mentre l'obbligo di pagare sorge solo con l'effettivo esercizio del diritto, ma non basta il mero inizio dell'attività diretta a realizzare la costruzione che fa sorgere l'obbligo di versare l'indennità, ma tale obbligo sorge con la realizzazione effettiva della costruzione.

Infatti, è solo dal momento in cui l‘opera è realizzata che si produce una perdita di utilità e di sfruttamento da parte degli altri condomini, poiché è solo in tale momento che viene ad esser ridotto il diritto di comunione di questi ultimi sull'area edificabile (Cass. 1463/1962; Cass. 664/1967; Cass. 3453/1962; Cass. 1263/1999).

La legittimazione a ricevere il pagamento dell'indennità ex art. 1127 cc

E' evidente che tra l'inizio e la fine dei lavori per la sopraelevazione ex art. 1127 cc passa del tempo, come può passare del tempo tra il momento in cui l'indennità deve essere pagata e il momento dell'effettivo pagamento  (ad esempio per una contestazione sul quantum del dovuto) e in questi lassi di tempo è possibile che alcune unità immobiliari vengano vendute, in queste situazioni occorre individuare il soggetto (tra vecchio e nuovo proprietario) avente diritto ad incassare l'indennità.

L'indennità, in caso di trasferimento delle unità immobiliari, compete a colui che rivestiva la qualifica di condomino al tempo della sopraelevazione oppure ai suoi successori a titolo universale (morti causa) oppure a titolo particolare inter vivos secondo le regole che disciplinano la cessione del credito, l'indennità non spetta a colui che sia divenuto successivamente contitolare delle parti comuni (avendo acquistato un appartamento).

Indennità di sopraelevazione ex art. 1127 cc è debito di valore

Si è in presenza di un debito di valore da determinarsi con riferimento al tempo della sopraelevazione, in base al valore dell'opera come risultante dalla rivalutazione maturata nel periodo intercorrente tra le la realizzazione del piano e la pronuncia (Cass. 9032/1987; Cass. 630/1972; Cass.4681/1981).

L'indennità di sopraelevazione è oggetto di un debito di valore cui non si applica la regola dettata dall'art. 1224 cod. civ. per quelli di valuta, per cui gli accessori decorrono non dalla costituzione in mora, ma dal giorno di ultimazione del manufatto (Cass. 8096/2014; Cass. 12292/2003).

Tuttavia gli interessi e la rivalutazione dovevano esser calcolati a partire dalla data di effettiva ultimazione delle opere e non dal loro inizio .

Indennità di sopraelevazione ex art. 1127 cc e risarcimento del danno extracontrattuale ex art 2043 cc

Si è detto che l'indennità di sopraelevazione è una indennità da atto lecito (derivante dalla modifica degli  originari diritti sulle parti comuni del condominio), occorre valutare se ci possa essere una condanna al pagamento dell'indennità di sopraelevazione ex art. 1127 cc sommata alla condanna al pagamento di un ulteriore somma a titolo di risarcimento del danno 2043 cc, in quanto, in queste ipotesi, ci sarebbero due titoli diversi il titolo derivante dalla sopraelevazione ex art. 1127 cc e il titolo ex art. 2043 c per il danno compiuto.

Può capitare che durante la sopraelevazione possano essere arrecati danni a terzi e questo legittimerebbe una condanna ex art. 2043 al risarcimento del danno, ma occorre osservare che l'indennità ex art. 1127 cc  non include, neppure implicitamente, la richiesta risarcitoria derivante da eventuali danni ex art. 2043 cc,  anche se l'art. 1127 cc implica un giudizio di liceità dell'opera.

Cass., civ. sez. II, del 12 marzo 2019, n. 7028