La casa di Harry Potter a Londra
in foto: La casa di Harry Potter a Londra

Limitazioni al diritto di proprietà

 I limiti al diritto di proprietà possono essere di due tipi:

  • a) un primo tipo meramente quantitativo si può essere proprietario di una casa intera oppure solo di una quota della stessa (si tratta di limiti quantitativi incidenti sull'estensione del diritto);
  • b) un secondo tipo può essere qualitativo e porre dei limiti alla destinazione d'uso del bene (l'immobile può essere adibito solo ad abitazione e non ad ufficio oppure imponendo un divieto alla sopraelevazione) si tratta di limiti all'esercizio del diritto di proprietà.

Natura giuridica dei limiti alla proprietà convenzionali

I limiti alla proprietà vengono ricompresi nello schema della servitù, questo comporta che devono avere la forma scritta a pena di nullità e devono essere trascritti per essere opponibili.

Le limitazioni all'esercizio del diritto possono essere contenute in qualsiasi atto, una vendita, una divisione, una transazione, un regolamento di condominio (infatti, si afferma che è riconducibile alla categoria delle servitù atipiche la previsione, contenuta in un regolamento condominiale convenzionale, comportante limiti alla destinazione delle proprietà esclusive in modo da incidere non sull'estensione ma sull'esercizio del diritto di ciascun condomino).

Opponibilità ai terzi dei limiti convenzionali alla proprietà

Tutti questi atti hanno un elemento in comune, per essere opponibili ai terzi devono essere trascritti.

La nota di trascrizione

La nota di trascrizione è l'elemento che (in concreto) deve essere preso in considerazione per valutare se è opponibile  (o meno) ed entro quali margini deve essere esercitato il diritto.

In ogni caso, al fine di stabilire se ed in quali limiti un determinato atto sia opponibile ai terzi, deve aversi riguardo esclusivo al contenuto della nota di trascrizione, unico strumento funzionale, "ex lege", alla conoscenza, per gli interessati, del contenuto, dell'oggetto e del destinatario dell'atto.

Solo le indicazioni riportate nella nota di trascrizione consentono di individuare, senza margini di equivoci e di incertezza, gli estremi essenziali del negozio, i beni ai quali esso si riferisce, nonché l'essenza, la natura ed i dati caratterizzanti del diritto trasferito o costituito, restando esclusa ogni possibilità di attingere elementi dai titoli presentati e depositati con la nota anzidetta, o, tanto meno, da altri atti o dati a questa estranei.

L'indagine sull'opponibilità ai terzi successivi acquirenti va condotta con esclusivo riguardo al contenuto della nota di trascrizione del contratto che  integra il titolo.

Trascrizione del regolamento di condominio che contiene limiti alla proprietà

Alcuni limiti alla proprietà individuale possono essere contenuti nel regolamento di condominio. In queste situazioni sorge il problema di conciliare il principio per il quale il regolamento di condominio (in quanto tale) non si trascrive, con il principio per il quale i limiti alla proprietà sono trascrivibili.

E' vero che il regolamento di condominio (in quanto tale) non è un atto soggetto alla trascrizione nei registri immobiliari, ai sensi dell'art. 2645 c.c.,, ma, sicuramente sono trascrivibili le eventuali convenzioni (clausole) costitutive limitative della proprietà ( servitù) che siano documentalmente inserite nel testo di esso.

Ne consegue che l'opponibilità di tali limiti ai terzi acquirenti deve essere regolata secondo le norme proprie delle servitù e, dunque, avendo riguardo alla trascrizione del relativo peso, mediante l'indicazione, in apposita nota distinta da quella dell'atto di acquisto (in forza della L. 27 febbraio 1985, n. 52, art. 17, comma 3), delle specifiche clausole limitative, ex art. 2659 c.c., comma 1, n. 2, e art. 2665 c.c., non essendo, invece, sufficiente il generico rinvio al regolamento condominiale

In assenza di trascrizione, le  disposizioni del regolamento del regolamento, che stabiliscano i limiti alla destinazione delle proprietà esclusive, valgono soltanto nei confronti del terzo acquirente che ne prenda atto in maniera specifica nel medesimo contratto d'acquisto. In mancanza della certezza legale della conoscenza della servitù da parte del terzo acquirente, derivante dalla trascrizione dell'atto costitutivo, occorre verificare la certezza reale della conoscenza di tale vincolo reciproco, certezza reale che si consegue unicamente mediante la precisa indicazione dello ius in re aliena, gravante sull'immobile oggetto del contratto.

Cass., civ. sez. II, del 25 marzo 2019, n. 8278