L'art. 812 del codice civile detta le regole per distinguere tra beni mobili e beni immobili. In particolare, unisce un elenco non tassativo di beni considerati immobili (come il suolo, le sorgenti e i corsi d'acqua, gli alberi, gli edifici e le altre costruzioni, anche se unite al suolo a scopo transitorio) ad un principio generale sono considerati beni immobili tutto ciò che naturalmente o artificialmente è incorporato al suolo. Sono beni mobili tutti gli altri.

E' opportuno sottolineare che il concetto di suolo non deve intendersi solo come sinonimo di terra, ma come piano di calpestio, basta pensare alle sopraelevazioni sull'ultimo piano del palazzo, le quali pur non essendo (direttamente) ancorate al suolo, ma essendo unite all'ultimo piano dell'edificio, sono considerate beni immobili, oppure, basta pensare alle c.d. verande che chiudono i balconi.

L'importanza di detto articolo si scopre nel momento in cui si comprende che per una particolare tipologia di beni immobili (ci si riferisce alle costruzioni e a tutto ciò che naturalmente o artificialmente è unito al suolo anche se solo in modo "transitorio") richiedono, per poter essere realizzati,  un "titolo edilizio", cioè dei permessi o autorizzazioni amministrative preventive rispetto alla costruzione / realizzazione dell'immobile (questo si intende per c.d. titolo edilizio), la mancanza dei titoli edilizi determina e qualifica il manufatto come abusivo e porta al rilievo penale della costruzione.

Il legislatore, non si è fermato solo al rilievo penale dell'opera abusiva, ma ha considerato nulli anche i contratti civili (definitivi e preliminari) che hanno ad oggetto il trasferimento degli  immobili abusivi.

Ovviamente, (semplificando) si può dire che la regola generale, secondo la quale tutte le costruzioni devono avere un legittimo titolo edilizio, non prevede casi particolari che possono presentarsi durante la vita di tutti i giorni, basta pensare alla possibilità che l'autorizzazione edilizia concessa prima della costruzione venga, poi, revocata dopo la costruzione, in questa situazione occorrerebbe chiedersi se il soggetto che ha costruito ha commesso un abuso edilizio.

Per non parlare delle ipotesi in cui l'immobile viene costruito con i legittimi permessi di costruire, ma, poi, viene effettuato un cambio di destinazione urbanistica.

Si, potrebbe, inoltre, ricordare il problema relativo al rapporto tra pertinenze dell'immobile e il titolo edilizio.

Oggi, possiamo aumentare la casistica dell'infinito problema relativo alla qualificazione / descrizione della nozione di "costruzione" o di bene "immobile"  del loro rapporto con i i titoli edilizi inserendo la questione relativa a  "se" e "quando" una casa mobile (roulottes, caavan) può diventare bene immobile (o, quanto meno, può essere considerata artificialmente legata al suolo).

Il DPR del 6 giugno 2001 n. 380 all'art. 3 comma 1 lettera "E" n. 5 prevede che sono considerati interventi edilizi (e, in quanto tali, richiedono il titolo edilizio abilitativo) "l'installazione di manufatti leggeri, anche prefabbricati, e di strutture di qualsiasi genere, quali roulottes, campers, case mobili, imbarcazioni, che siano utilizzati come abitazioni, ambienti di lavoro, oppure come depositi, magazzini e simili, e che non siano diretti a soddisfare esigenze meramente temporanee ancorché siano installati, con temporaneo ancoraggio al suolo, all'interno di strutture ricettive all'aperto, in conformità alla normativa regionale di settore, per la sosta ed il soggiorno di turisti"

Quindi, il legislatore prevede che una particolare categoria di beni "tipicamente" mobili (in quanto non rientranti nella nozione – sopra riportata – di bene immobile e prevista dall'art. 812 c.c.) possono essere considerati "beni immobili" oppure, quanto meno, si è in presenza di  beni, la cui istallazione sul suolo, rientra nella nozione di intervento edilizio e, quindi, necessitano di un titolo edilizio.

In particolare si tratta di manufatti (quali, prefabbricati,  roulottes, campers, case mobili, imbarcazioni) che per la loro natura non sono beni immobili ma che sono equiparati ai beni immobili quando sussistono i seguenti requisiti :

– devono essere usati  come abitazioni o ambienti di lavoro o depositi o magazzini in modo non temporaneo, cioè non per soddisfare esigenze temporanee

– e abbiano un ancoraggio al suolo

I due requisiti devono sussistere entrambi, per far rientrare il bene nella tipologia di "intervento edilizio" che richiede una titolo abilitativo edilizio, per cui, colui che riesce a parcheggiare una barca (per il periodo invernale) nel giardino non adibendola ad abitazione o a magazzino o al altro uso, non necessita si titolo edilizio abilitativo (anche perché manca un solido ancoraggio al suolo).

Nulla esclude ci si possa imbattere in alte situazioni intermedie, nelle quali, ad esempio si è in presenza di strutture mobili (es. roulottes o caravan) che sono adibiti ad abitazioni (ai fini turistici) in modo permanente (quindi, non temporaneo) oppure come luoghi di ritrovo dei turisti (es. bar, ristoranti  ecc.), ma che conservano la loro "mobilità", cioè non sono ancorati al suolo in modo fisso (ad esempio, conservano le ruote), però presentano allacci per luce, acqua, fogne, telefono ecc.

In queste ipotesi, allora, la domanda che ci si deve porre è la seguente: la presenza di stabili allacci ai servizi può essere considerato un solido ancoraggio al suolo ? In altri termini, nell'ambito del diritto amministrativo (e penale) ai fini edilizi rileva solo la struttura che abbia legami con il suolo (e per questo immobile) come prevede il codice civile all'art. 812 c.c., oppure, la nozione di intervento edilizio è molto più ampia (per non dire svincolata dalla nozione di bene immobile prevista dall'art. 812 c.c.) è ricomprende anche manufatti che possono ancora dirsi "mobili" in quanto non sono "stabili" (nel senso legati al suolo), ma che di fatto presentano una loro "stabilità" per la presenza di allacci alle forniture dei servizi essenziali come (rete idrica, elettrica, fogne, acqua ecc.) ?

Il testo unico in materia di edilizia (DPR 380/2001) richiede un "ancoraggio al suolo" che non dovrebbe essere surrogato dalla presenza degli allacci alle utenze. E' evidente che molto dipende da come è strutturata la norma, ma la questione potrebbe trovare una diversa soluzione se si analizza anche la normativa regionale (posto tutto il problema del rapporto concorrente tra Stato e Regioni per la normativa edilizia)

Cassazione pen. sez. III, del 24 gennaio 2014 n. 3572 in pdf