A pedestrian walks past cars at a parkin

La storia e la normativa dei parcheggi pertinenziali condominiali,1 cioè degli spazi da usare come parcheggi legati agli appartamenti è una delle più travagliate, ricca di colpi di scena e di punti oscuri.

Significato del termine parcheggio o posto auto

Gli stessi termini parcheggio o posto auto sono delle locuzioni di uso comune (quindi improprie) che non trovano riscontro nei testi legislativi (i quali parlano genericamente di spazi da adibire a parcheggi). Inoltre, gli stessi termini (e la stessa normativa) in materia non definiscono la tipologia del parcheggio. Anzi, la parola parcheggio o la locuzione posto auto non inquadra e non richiama un’unica ipotesi, ma sotto queste denominazioni rientrano varie strutture o tipologie di parcheggi.

Tipologie di parcheggi condominiali

Ecco, dunque, che il primo problema da affrontare è quello di individuare almeno le strutture o tipologie più comuni di parcheggi.

Di solito, i parcheggi si trovano ubicati all’interno dell’edifico o all’esterno dello stesso, sempre sul suolo condominiale ex art. 1117 c.c. o in proprietà condominiale.

Allora, partendo dall’interno dell’edificio (ed usando un minimo di immaginazione), è possibile avere dei box chiusi privati (cioè dei veri e propri locali adibiti a box il c.d. garage di proprietà esclusiva), così come è possibile avere anche solo dei posti auto delimitati da strisce, ed, ancora, è possibile avere dei posti auto non espressamente attribuiti (ma usati in modo indistinto e promiscuo dai singoli proprietari).

All’esterno dell’edificio, di solito nei viali di ingresso all’edificio o nei cortili (sempre sul suolo condominiale ex art. 1117 c.c.) è possibile trovare le stesse tipologie di parcheggi: box esclusivi  o posti auto delimitati o meno da strisce.

Nulla esclude che i parcheggi siano costruiti su un area esterna all’edificio di proprietà di un terzo.

Qualsiasi sia la struttura o la tipologia dei posti auto, tutti rientrano nella stessa problematica e sono regolati dalla stessa disciplina (salvo eccezioni particolari).

Natura giuridica del diritto di parcheggio condominiale

La situazione non diventa più semplice se si cerca di individuare il tipo di diritto che può essere esercitato o vantato sul parcheggio, infatti, ci può essere tanto un vero e proprio diritto in proprietà esclusiva, tanto un mero diritto al posto auto (di incerta definizione e qualificazione), molto dipende dal titolo di acquisto (contrato di acquisto dell’appartamento) e/o dal regolamento di condominio.

Anche se non è una regola generale, solitamente i box-locali o garage sono in proprietà esclusiva, i c.d. posti auto possono essere assegnati tanto in uso esclusivo, quanto può essere attribuito un semplice e generico diritto al parcheggio, senza la specifica indicazione del luogo dove parcheggiare.

Insufficienza dei parcheggi o posti d’auto

Può capitare anche che i posti auto siano insufficienti, (la situazione si verifica spesso in caso di posti auto ad uso promiscuo, non delimitati da strisce o non assegnati in uso esclusivo). L’inadeguatezza dei posti auto può dipendere sia dal fatto che molti proprietari possiedono più automobili, sia dal fatto che con il passare del tempo l’aumento di dimensioni delle auto ha reso insufficienti gli spazzi.

In queste situazioni, la soluzione può essere trovata mediante l’apposizione di strisce onde identificare e delimitare il numero dei posti auto, questa attività, di solito, non rappresenta una divisione, (che richiederebbe il consenso di tutti i proprietari), ma solo una regolamentazione dell’uso di un bene condominiale e rientra, come procedimento giurisdizionale, nella competenza del Giudice di Pace.

Se dalla delimitazione dei posti auto non dovessero risultare un  numero di posti tali da soddisfare le richieste e le esigenze di tutti gli appartamenti, la strada da seguire è quella dell’uso turnario dei posti auto, cioè a turno (settimanale, mensile bimestrale, ecc.) i parcheggi ruotano tra gli aventi diritto, mentre non è possibile avere una suddivisione in base alle quote dei millesimi, poiché, in questo modo potrebbero essere esclusi dei proprietari dall’uso del parcheggio.2

L’uso o meno del parcheggio può dipende anche dalla possibilità che l’appartamento separato dal parcheggio, perché, ad esempio, si effettua una vendita disgiunta dei due beni, allora, in tali ipotesi, è evidente che per stabilire se l’acquirente conserva o meno il diritto al parcheggio, è necessario analizzare la normativa vigente e verificare se è ammissibile trasferire un parcheggio o posto auto separatamente dall’appartamento o viceversa.

Tralasciando l’aspetto più tipicamente civilistico del tipo di diritto può essere esercitato sul posto auto (di qualsiasi tipologia questo sia)3 e di quale diritto possa essere trasferito quanto si vende un posto auto o un parcheggio, nel prosieguo verrà analizzata la normativa in materia di posti auto (il punto di partenza è il 1967) e il rapporto (vincolante e o meno) tra appartamento e posto auto.

 Parcheggi costruiti ante 1967

 Fino all’entrata in vigore della c.d. Legge Ponte del 1967 non esisteva obbligo di costruire edifici con spazi o locali destinati a parcheggio e gli eventuali  parcheggi costruiti fino al 1967 sono liberamente trasferibili anche separatamente dall’appartamento senza eccessive problematiche.

Parcheggi costruiti post 1967 ex lege c.d. Ponte

L’art. 18 della L. 6 agosto 1967, n. 765 (detta Legge-ponte perché doveva costituire una sorte di ponte di passaggio tra la legge urbanistica del 1942 e la successiva riforma del settore urbanistico) ha inserito l’articolo 41  sexies nella legge urbanistica del 17 agosto 1942, n. 1150 secondo il quale “Nelle nuove costruzioni ed anche nelle aeree di pertinenza delle costruzioni stesse, debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni venti metri cubi di costruzione”4 (rapporto successivamente aumentato ad un metro quadrato di parcheggio per ogni dieci metri cubi di costruzione).5

Dopo la legge Ponte tutti gli edifici devono avere degli spazi destinati a parcheggio (si ripete che la legge non individua le tipologie di parcheggi, ma prevede che devono esserci degli spazi destinati a parcheggi e stabilisce solo deve essere prevista la costruzione di un certo numero di metri quadrati da destinare a parcheggio per ogni tot di metri cubi costruiti). Di conseguenza, dopo il 1967 non è più possibile costruire senza spazi destinati a parcheggio e, ove fossero realizzate costruzioni senza tali spazi, non sarebbe possibile la commerciabilità dei locali posti all’interno degli edifici.

È opportuno sottolineare che un’altra conseguenza della legge ponte è che i parcheggi sono considerati “pertinenziali” agli appartamenti.

Traferimento del parcheggio separatamente all’appartamento

Se i parcheggi sono legati all’appartamento si è posta la questione se è possibile vendere l’appartamento separatamente dal parcheggio.

La soluzione non è stata univoca, ma sono state proposte due tesi, una prima scuola di pensiero sostiene che è possibile alienare i parcheggi separatamente dall’appartamento, purchè i parcheggi mantengano la stessa destinazione d’uso. Secondo un’altra ricostruzione non è possibile alienare separatamente i parcheggi dall’appartamento, in quanto esisterebbe un legame inscindibile tra i due elementi.

Alla base della questione vi era l’esigenza di rendere effettivo o di ottimizzare l’uso del parcheggio, anche facendolo usare a chi non vive all’interno dell’edificio, ma aveva bisogno del parcheggio, del resto, è stato notato, che la legge Ponte non vieta espressamente l’alienazione separata del parcheggio dall’appartamento.

È inutile sottolineare che la problematica ha dato vita ad un innumerevole contenzioso la soluzione che veniva fornita era che ove si verificasse un’alienazione dell’appartamento separata da quella del parcheggio la conseguenza era si costituiva un diritto d’uso ex lege  sul parcheggio a favore dei proprietari dell’appartamento con l’obbligo di pagare la differenza di prezzo.6

Legge 28 febbraio 1985 n. 47

Nel tentativo di risolvere la questione è sopraggiunta la legge 28 febbraio 1985 n. 47 (c.d. condono edilizio), che all’art. 26 comma 5 ha stabilito che “Gli spazi di cui all'art. 18 della legge 6 agosto 1967, n. 765 costituiscono pertinenze delle costruzioni, ai sensi e per gli effetti degli artt. 817, 818 e 819 del Codice Civile”

Per quanto possa sembrare strano tale norma non ha fatto altro che rinvigorire le polemiche e le problematiche, perché è stata usata da entrambe le teorie per sostenere la propria ricostruzione.

Infatti, coloro che sostenevano l’inseparabilità del parcheggio dall’appartamento videro in questa legge la conferma della loro tesi, in quanto era affermato il carattere di pertinenzialità tra il parcheggio e l’appartamento.

Anche coloro che sostenevano la separabilità del parcheggio dall’appartamento (ferma la destinazione del bene a parcheggio) videro nella legge una conferma a quanto sostenevano, perché il richiamo alle norme codice civile in materia di pertinenza, di fatto, ne ammetteva la separabilità. Questo perché secondo il codice civile il proprietario del bene principale o del bene pertinenziale può far cessare il vincolo di pertinenza e vendere separatamente la pertinenza e il bene principale.

Comunque, anche questa volta la giurisprudenza segue la ricostruzione della inseparabilità dei parcheggi dagli appartamenti (quest’ultima ricostruzione è quella prevalente in  giurisprudenza anche dopo la legge 47/85). (Cass. sez. un., 17.12.1984, n. 6600, 6601 e 6602).

Parcheggi in soprannumero

Fino a ora si è descritta la situazione tipica, cioè quella in cui il numero dei parcheggi (o le aree adibite a parcheggio) è uguale al numero degli appartamenti,7 ma non si possono escludere situazioni virtuose, in cui  vengono costruiti parcheggi in “soprannumero” rispetto gli appartamenti. Cioè è anche possibile che ci siano aree destinate a parcheggio  in “soprannumero” rispetto il coefficiente sopra descritto.

Resta da scoprire se i parcheggi in soprannumero sono o meno soggetti al vincolo pertinenziale con l’appartamento.

Si anticipa che quanto detto in precedenza vale per i parcheggi che rientrano nel coefficiente minimo di  tot metri quadrati (di parcheggi) per ogni tot di metri cubi (di edificio), ma quanto detto  non si applica ai parcheggi  in “soprannumero” rispetto il coefficiente sopra descritto.

Infatti, sulla sorte dei parcheggi in soprannumero rispetto ai coefficienti minimi, la Cass. sez. un. del 15.06.2005 n. 12793 ha stabilito che

 “La questione di diritto che la Corte deve affrontare, per risolvere il conflitto, è se tutta l'area destinata a parcheggio debba considerarsi soggetta a vincolo pubblicistico di destinazione e a vincolo pertinenziale a favore delle unità immobiliari del fabbricato, anche se la superficie di tale area di parcheggio eccede la misura minima prevista dall'art. 18 legge 765/1967 (il c.d. standard urbanistico), ovvero se l'originario proprietario-costruttore del fabbricato possa legittimamente riservarsi, e cedere a terzi, la proprietà delle aree destinate a parcheggio che eccedono tale misura. E' opinione delle Sezioni Unite, che debba accogliersi, l'orientamento secondo il quale i parcheggi realizzati in eccedenza rispetto alla superficie minima richiesta dalla legge (art. 18 l. 765/ 1967) non sono soggetti ad alcun diritto d'uso da parte degli acquirenti delle singole unità immobiliari dell'edificio, sicchè il proprietario originario del fabbricato può legittimamente riservarsi, o cedere a terzi, la proprietà di tali parcheggi, purchè nel rispetto del vincolo di destinazione nascente da atto d'obbligo. Quindi, il contrasto giurisprudenziale va risolto affermandosi che i parcheggi realizzati in eccedenza rispetto allo spazio minimo richiesto dalla legale (art. 18 legge 6.8.1967, n. 765), non sono soggetti a vincolo pertinenziale a favore delle unità immobiliari del fabbricato, conseguentemente l'originario proprietario- costruttore del fabbricato può legittimamente riservarsi, o cedere a terzi, la proprietà di tali parcheggi, nel rispetto del vincolo di destinazione nascente da atto d'obbligo”.

Legge Tognoli

Sui parcheggi è intervenuto nuovamente il legislatore con la legge 24 marzo 1989, n. 122 (c.d. legge Tognoli). L’art. 2 di questa legge ha modificato l’art. 41 sexies della l. 17.8.1942 n. 1150, nel senso di aumentare la quantità delle aree da destinare a parcheggio delle nuove costruzioni, portando il rapporto tra tali aree e la volumetria del fabbricato ad un metro quadro per ogni dieci metri cubi di costruzione.

Più interessante ai nostri fini è l’art. 9 che così dispone: “I proprietari di immobili possono realizzare nel sottosuolo degli stessi ovvero nei locali siti al piano terreno dei fabbricati, parcheggi da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari, anche in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti. Tali parcheggi possono essere realizzati, ad uso esclusivo dei residenti, anche nel sottosuolo di aree pertinenziali esterne al fabbricato, purchè non in contrasto con i piani urbani del traffico, tenuto conto dell’uso della superficie sovrastante e compatibilmente con la tutela dei corpi idrici […] I parcheggi realizzati ai sensi del presente articolo non possono essere ceduti separatamente dall’unità immobiliare alla quale sono legati da vincolo pertinenziale. I relativi atti di cessione sono nulli. L’esecuzione delle opere e degli interventi previsti dal comma 1° è soggetta ad autorizzazione gratuita”.8

Come si può notare, a differenza della legge Ponte, la legge Tognoli fa riferimento a posti auto realizzati successivamente alla edificazione del fabbricato, cioè la legge Tognoli è nata al fine di permettere, sia di aggiungere altri parcheggi (costruiti ex novo) ai fabbricati che già avevano tali aree (es. ai fabbricati costruiti dopo il 1967), sia di costruire dei parcheggi per gli edifici  (ad esempio eretti prima del 1967) che non avevano parcheggi.  In questo senso si può sostenere che proprio perché i parcheggi Tognoli sono parcheggi costruiti in modo “svincolato” dal fabbricato i parcheggi Tognoli possono essere definiti come "parcheggi facoltativi".9 Questo, però, no esclude che una volta costruiti sono legati da vincolo  pertinenziale con il fabbricato.

Legge 28 novembre 2005 n. 246

La situazione sembrava essersi “stabilizzata”, quando è intervenuta la legge 28.11.2005 n. 246 art. 12 (in G.U. n. 280 del 01.12.2005) che ha modificato l’art. 41 sexies legge n.1150 del 17.08.1942 in quanto ha inserito un nuovo comma all’art. 41 sexies secondo cui “gli spazi per parcheggi realizzati in forza del primo comma non sono gravati da vincoli pertinenziali di sorta né da diritti d’uso a favore dei proprietari di altre unità immobiliari e sono trasferibili autonomamente da esse”

Tale modifica ha una portata innovativa rispetto al quadro delineato in precedenza e, di fatto, dovrebbe consentire la libera circolazione dei posti auto autonomamente dalle unità abitative, impedendo il sorgere di qualsiasi diritto d’uso a favore dei proprietari degli immobili (in caso di alienazione separata dei parcheggi dagli appartamenti), salva, in ogni caso, l’immodificabilità della destinazione dell’area a parcheggio, in altri termini, è sufficiente che l’area sia destinata e usata (inderogabilmente) come parcheggio, mentre è irrilevante il soggetto che usa tale area, basta che tale soggetto abbia effettivamente bisogno del parcheggio.

Ambito di applicazione della legge del 2005 n. 246

Immediatamente sono sorte una serie di questioni interpretative: se tale innovazione legislativa riguarda solo i nuovi parcheggi costruiti dopo il 01.12.2005, oppure, se tale norma possa applicarsi anche ai parcheggi costruiti prima dell’entrata in vigore di tale legge;10 e, ancora, se tale innovazione si applica solo ai parcheggi costruiti “con” l’edificio (come quelli costruiti in base alla legge urbanistica – legge ponte e successive modifiche), oppure si applica anche ai parcheggi della legge Tognoli.

Applicabilità della legge 2005 n. 246 solo ai parcheggi costruiti dopo il 2005

Anche se è stata sostenuta all’applicabilità della legge del 2005 n. 246 ai parcheggi costruiti prima del 200511 sembra, ormai, essere prevalente l’interpretazione che esclude l’applicabilità della legge ai parcheggi costruiti prima del 2005 Cass. civ. sez. II, 1 agosto 2008 n. 21003 “La L. 28 novembre 2005, n. 246 (Semplificazione e riassetto normativo per l'anno 2005), all'art. 12, comma 9, ha, poi, modificato la L. n. 1150 del 1942, art. 41 sexies, aggiungendovi il comma 2, per effetto del quale "Gli spazi per parcheggi realizzati in forza del primo comma non sono gravati da vincoli pertinenziali di sorta nè da diritti d'uso a favore dei proprietari di altre unità immobiliari e sono trasferibili autonomamente da esse". La norma richiamata – che, come già chiarito da questa Corte, trova applicazione soltanto per il futuro, vale a dire per le sole costruzioni non realizzate o per quelle per le quali, al momento della sua entrata in vigore, non erano ancora state stipulate le vendite delle singole unità immobiliari (Cass. 24 febbraio 2006, n. 4264) – liberalizza, infine, il regime delle aree destinate a parcheggio.”

Conclusioni

Da quanti detto possono evincersi alcuni punti fermi:

  • i parcheggi costruiti fino al 1967 saranno liberamente trasferibili;
  • i parcheggi costruiti tra il 1967 e il 2005 dovranno essere trasferiti insieme all’appartamento (se non sono in soprannumero rispetto i coefficienti di costruzione previsti dalla legge ex Cass. sez. un. 15.06.2005 n. 12793); rimane sempre ferma ed immodificabile la destinazione dei locali o spazi a parcheggio;
  • i parcheggi costruiti dopo il 2005 possono essere alienati separatamente dall’appartamento (immodificabile è loro destinazione a parcheggio);
  • quanto ai parcheggi Tognoli, occorre rilevare che è esclusa la separazione dei parcheggi Tognoli dall’immobile, poiché, la legge del 2005 non richiama la legge Tognoli e il testo della legge Tognoli non risulta modificato, quindi, i parcheggi Tognoli non sono alienabili separatamente dell’appartamento.

[1] P. Fava, P. Giuliano, S. Sorano, La tutela della proprietà e degli altri diritti reali, 2006,  126-153; D. Minussi, Proprietà, possesso e diritti reali, 2009, 156-163;  T. Campanile, F. Crivellari, L. Genghini, I diritti reali, 2011, 109-141;

[2] Cass. civ. sez. II, 7 dicembre 2006 n. 26226 “Quindi se è evidente che, non essendo nel caso concreto i posti macchina equivalenti per comodità duso, un criterio di utilizzazione debba pur essere stabilito; è, altresì, evidente che, nel disaccordo delle parti, il criterio da seguire non possa non rispettare larticolo 1102 cc il quale impedisce che alcuni comproprietari facciano un uso della cosa comune, dal punto di vista qualitativo, diverso rispetto agli altri; risultato diverso che, invece, il criterio prescelto dallassemblea consegue traducendosi in una assegnazione dei posti a tempo indeterminato, dal momento che i condomini favoriti non rinuncerebbero al posto più comodo per uno meno comodo, perpetuando così nel tempo la illegittima comprensione del pari uso dei condomini svantaggiati.”

[3] Di solito, i box sono in proprietà esclusiva, anche i posti auto possono essere in proprietà esclusiva, soprattutto, se delimitati da strisce, nulla, però, esclude che si abbia solo il diritto al parcheggio su suolo condominiale e l’apposizione delle strisce serva solo a regolare il miglio uso del bene e non rappresenta una vera e propria divisione di una res comune.  Tutto dipende da cosa è scritto nel titolo di acquisto.

[4] Tale vincolo sussiste solo quando la costruzione è stata effettuata con licenza rilasciata dopo l’entrata in vigore della legge "ponte" e non riguarda i fabbricati costruiti in base a licenza rilasciata prima; concetto ribadito da  Cons. di Stato 3 gennaio 1984, in Riv. giur. edil., 1984, I, 542.

[5] L'art. 2 della l. 24 marzo 1989, n. 122, ha sostituito l'art. 41-sexies della l. 17 agosto 1942, n. 1150, con il seguente: "Art. 41-sexies – Nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse, debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni dieci metri cubi di costruzione".

[6] Cass. 9.5.1991, n. 5180; 28.10.1992, n. 11731; 27.12.1994, n. 11188; 7.3.1997, n. 2036; 30.1.2000, n. 982; 11.1.2001, n. 341; 7.6.2002, n. 8262.

[7] È evidente che si tratta di un linguaggio non tecnico, e ci si riferisce alle ipotesi in cui siano rispettati i coefficienti imposti dalla legge tra spazi a parcheggio e cubatura dell’edificio

[8] Le caratteristiche dei parcheggi "Tognoli" – almeno nella formulazione iniziale della normativa – erano dunque le seguenti: si tratta di posti auto realizzati successivamente all’edificazione del fabbricato; la loro realizzazione può avvenire  nel sottosuolo dei fabbricati ovvero nei locali posti al piano terreno anche in deroga allo strumento urbanistico e ai regolamenti edilizi vigenti; i posti auto vanno destinati a pertinenza delle singole unità immobiliari; il loro titolo abilitativo è costituito dalla autorizzazione gratuita e non onerosa e, se si tratta di opere conformi allo strumento urbanistico, opera una sorta di silenzio assenso decorsi 60 giorni dalla richiesta.

[9] Casu, I parcheggi nella contrattazione privata, in Notariato, 1998, 465

[10] La data a cui fare riferimento è la data del rilascio della concessione edilizia

[11] Trib. di Messina del 03.01.2006 Goa Dott. Esterini in Vita notarile, 2005, n.3, p. 1437 ss con nota di  F. Patti