Opinioni
5 Luglio 2012
13:32

La sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. e i contratti collegati al preliminare: Cassazione 11.05.2012 n. 7409

In caso di inadempimento di un preliminare per ottenere la sentenza ex art. 2932 c.c. deve essere pagato l’intero prezzo e devono essere adempiute tutte le altre obbligazioni comprese nel preliminare o presenti in altri contratti collegati al preliminare.
A cura di Paolo Giuliano

La vicenda può essere così riassunta: un soggetto stipulava con la societatà costruttrice alfa un preliminare per l'acquisto di un appartamento, nel prelimianre era indicato il prezzo di acquisto dell'immobile, ed, inoltre, la società alfa si impeganva ad eseguire ulteriori lavori (migliramenti) richiesti dall'acquirente per un costo ulteriore. Nel preliminare era previsto che la consegna delle chiavi sarebbe avvenuto dopo il pagamento.

Passati alcuni mesi, l'acquirente citava la società alfa in giudizio per ottenere una sentenza ex art. 2932 c.c. sostituitiva degli effetti del contratto definitvo. La società alfa si difese affermando che non poteva essere ottenuta una sentanza ex art. 2932 c.c. in quanto l'acquirente non aveva dempiuto a tutte le obbligazioni sorte dal contratto, infatti, avrebbe dovuto dimostrare di aver pagato, non solo il prezzo della vendita dell'appartamento, ma anche il prezzo per le ulteriori migliorire richieste dall'acquirente ed effettuate dal venditore.

E' evidente che l'intera questione si riduce ad una semplice domanda, per ottenere la sentenza ex art. 2932 c.c. , il promittente acquirente deve dimostrare di aver pagato solo il prezzo individuato dal contratto per l'immobile oppure anche eventuali altri corrispettivi relativi ad altri rapporti intervenuti tra venditore ed acquirente ?

La risposta è semplice: l'acquirente deve pagare solo il prezzo dell'appartamento e non deve dimostrare di aver pagato o di aver adempiuto ad altri rapporti (contratti) intervenuti tra le stesse parti, se, questi rapporti sono tra loro indipendenti ed autonomi.

La situazione cambia se tra questi rapporti o contratti esiste un vincolo, che può tanto tradursi in un collegamento negoziale (il quale presuppone l'autonomia documentale dei vari contratti, ma crea un collegamento che rende i vari rapporti contrattuali interdipendeti) quanto può tradursi in un contratto unico o misto atipico di vendita e appalto.

Partendo da questo punto e riconscendo che, nelc aso concreto,  tra tra i vari rapporti intercorsi tra le parti sussiste, quanto meno, un collegamento negoziale, (la Corte non spiega se si è in presenza di un collegamento negoziale o di un contratto misto, ma come detto la precisazione è irrilevante) la Cass. civ. sez. II  del 11 maggio 2012 n. 7409 giunge alla conclusione che per ottenere la sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. l'acquirente deve pagare non solo la somma di denaro indicata come corrispettivo della vendita dell'immobile, ma anche il prezzo dei miglioramenti e/o della personalizzazioni dell'appartamento richieste dal promissario acquirente al promissario venditore.

Così si esprime la Corte di Cassazione civ. sez. II del 11 maggio 2012 n. 7409

 Rileva il collegio che, alla stregua del percorso logico-giuridico compiuto dalla Corte di appello (adeguatamente motivato e rispondente alle risultanze processuali acquisite sul piano degli accertamenti fattuali), pur essendo stato stabilito nel contratto preliminare di compravendita oggetto della controversia il prezzo di vendita dell’immobile in £ 450.0004000 (oltre iva), nell’ambito del suo contenuto era stato previsto che l’acquirente avrebbe dovuto adempiere, contestualmente (e, comunque, prima della consegna delle chiavi) anche altre obbligazioni pattuite relative sia ai lavori fuori contratto che ai debiti rimanenti, il cui computo era stato riportato nella lettera contabile deI 19 luglio 2001 dalla quale era emerso che la somma residua da versare (all’esito delle operazioni complessive dei rimanenti rapporti di dare-avere tra le parti, comprendenti — si noti – sia la parte del prezzo dell’immobile ancora da saldare che i costi ulteriori collegati allo stesso riferiti ai conteggi di fine lavori, agli interessi per ritardato pagamento, al versamento della quota era ammontante 63.640.572).

Alla luce di tale congrua valutazione di merito la Corte lombarda ha rilevato che la prestazione individuata nel suddetto contratto non ineriva solamente il prezzo costituente il corrispettivo proprio dell’immobile (oltre all’iva) ma anche le somme relative agli altri impegni di spesa connessi, al cui integrale pagamento la parte promissaria acquirente avrebbe dovuto provvedere “prima della consegna delle chiavi” e, perciò, prima o almeno contestualmente alla stipula del rogito. In virtù ditale complessiva ricostruzione del contenuto contrattuale e della volontà delle parti (senza che, oltretutto, i ricorrenti abbiano specificamente censurato in questa sede i criteri ermeneutici tenuti presenti dal giudice di secondo grado in ordine alla portata delle predette clausole contrattuali e senza che sia stata desunta dallo svolgimento del giudizio la contestazione della debenza delle somme “extra” indicate nella menzionata lettera contabile del 19 luglio 2001).

La Corte di merito ha, quindi, legittimamente concluso che l’accertamento del debito residuo a carico della parte promissaria acquirente escludeva il perfezionamento dell’adempimento dell’obbligazione sulla stessa incombente riguardante l’assolvimento dell’obbligo di pagamento del prezzo complessivo effettivamente pattuito e, di conseguenza, tale circostanza non si sarebbe potuta considerare idonea a giustificare, sul piano giuridico, la domanda ex art. 2932 c.c. o, in alternativa, quella di risoluzione del contratto per inadempimento della promittente venditrice.

In tal senso, è rimasta, perciò, esclusa la violazione degli artt. 1470 e 1498 c.c. dedotta con la doglianza in esame, avendo la Corte territoriale valutato congruamente e sufficientemente (e, perciò, incensurabilmente nella presente sede di legittimità) le circostanze fattuali ed i documenti posti a fondamento della ricostruzione delle complessive obbligazioni che la ricorrente Borleri si era assunta con il contratto preliminare in questione.

La Corte territoriale, oltre ad aver congruamente rilevato che nell’oggetto globale del preliminare di compravendita si includevano anche le precisate obbligazioni inerenti le prestazioni connesse ai lavori “extra” e agli altri collegati obblighi di cui alla richiamata incontestata lettera contabile, ha rilevato che dai conteggi complessivi operati emergeva che, in ogni caso, la somma finale e totale da corrispondere non si sarebbe potuta mai considerare completamente saldata.

Avvocato, Foro di Napoli, specializzazione Sspl conseguita presso l'Università “Federico II”; Mediatore professionista; Autore di numerose pubblicazioni in materia di diritti reali, obbligazioni, contratti, successioni. E' possibile contattarlo scrivendo a diritto@fanpage.it.
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