La riforma del condominio ha inciso anche sull'impugnazione delle delibere del condominio. Occorre, quindi, fare il punto della situazione per verificare se e quanto i principi precedenti alla riforma sono ancora applicabili.

Principio maggioritario.

L'impugnazione delle assemblee è giustificato dall'esistenza di alcuni principi particolari in materia di formazione della volontà assembleare: la decisione viene assunta con metodo assembleare, in altri termini (oltre ad un particolare procedimento per la formazione della volontà nelle assemblea) la decisione è – di norma – assunta a maggioranza e questa decisione assunta a maggioranza vincola anche i contrari o gli assenti (1137 c.c.), in altre parole, mentre, la volontà contenuta in un contratto può diventare vincolante solo se c'è il consenso di tutte le parti, una decisione assunta dall'assemblea può diventare vincolante per tutti se c'è il consenso della maggioranza.

Per evitare abusi e danni della maggioranza sulla minoranza (e per riequilibrare i rapporti di forza) il legislatore ha riconosciuto ai dissenzienti, astenuti, assenti, (ed in alcuni casi anche a coloro che hanno votato a favore)  la possibilità di  tutelare i propri diritti ricorrendo all'autorità giudiziaria (1137 c.c.).

Esposti questi principi generali, occorre analizzare il modo con il quale è possibile impugnare la delibera e il tipo di contestazioni che possono essere solevate (perché come vedremo non tutti hanno la medesima legittimazione ad impugnare).

Modalità di impugnazione: atto di citazione.

L'impugnativa di una delibera di un condominio si propone con atto di citazione (non più con ricorso) nel tribunale del luogo dove si trova il condominio (qualcuno tende anche a ritenere competente anche il GdP,, ma, di solito, si tratta di delibere di valore indeterminabile o il cui oggetto non rientra nella competenza del GdP). E' possibile, con un normale ricorso d'urgenza ex 700 cpc  chiedere la sospensione della delibera nulla o annullabile, (ma, di solito, anche se sussiste il fumus manca il pericolo di un danno e tali procedimenti d'urgenza vengono respinti).

Termine per impugnare.

Il termine per impugnare è di 30 giorni, ma vale solo per le delibere annullabili e non per le delibere nulle che in sede condominiali sono impugnabili in ogni tempo. Il termine decorre per i presenti dalla data della delibera per gli assenti dalla data di ricezione del verbale di assemblea.

Legittimazione ad impugnare ex art. 1137 cc una delibera dell'assemblea di condominio Cassazione civ. sez. II del 26 febbraio 2019 n. 5611

Occorre anche chiedersi quale soggetto ha il diritto di impugnare una delibera di assemblea. La risposta è relativamente semplice possono impugnare (ex art. 1137 cc) una delibera i soggetti che possono partecipare (e votare) in assemblea. Infatti, l'art. 1137 cc attribuisce il diritto di contestare l'assemblea ex art. 1137 cc ai proprietari che hanno votato contro, si sono astenuti oppure erano assenti .

La Cassazione civ sez, II del 26 febbraio 2019 n. 5611 ha confermato tale principio affermando che “L'art. 1137 c.c. prevede l'azione di annullamento delle deliberazioni assembleari, attribuendone la legittimazione ad ogni condomino assente o dissenziente (o astenuto, come precisato dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220). La legittimazione all'impugnazione ex art. 1137 c.c., e cioè la qualità di condomino assente, dissenziente o astenuto, deve essere provata dall'attore (non bastandone la semplice allegazione); mentre l'accertamento del difetto di legittimazione ad impugnare la deliberazione dell'assemblea, in quanto tale da compiere anche d'ufficio ad opera del giudice, non va soggetto a preclusioni, non potendosi accordare siffatta azione a chi non abbia titolo per farla valere”. (Cassazione civ sez, II del 26 febbraio 2019 n. 5611)

Danni derivanti da una delibera nulla o annullabile Cassazione civ. sez. II, del 26 settembre 2018 n. 23076

Anche la delibera di condominio (nulla o annullabile) può produrre dei danni. Del danno risponde il condominio. Anche questo principio è stato codificato dalla Cassazione civ. sez. II, del 26 settembre 2018 n. 23076 La delibera dell’assemblea di condominio nulla o annullabile integra un fatto potenzialmente idoneo ad arrecare danno al condomino; quest’ultimo ha perciò la facoltà di chiedere una pronuncia di condanna del condominio al risarcimento del danno, dovendosi imputare alla collettività condominiale gli atti compiuti e l’attività svolta, nonché le relative conseguenze patrimoniali sfavorevoli, e rimanendo il singolo condomino danneggiato distinto dal gruppo ed equiparato a tali effetti ad un terzo. Cassazione civ. sez. II, del 26 settembre 2018 n. 23076.

Mediazione obbligatoria e termini per impugnare

Oltre, all'impugnazione l'attore ha l'obbligo di attivare il procedimento di mediazione che, in teoria sospende il termine di 30 giorni, ma il termine viene sospeso solo dal momento in cui l'organismo di mediazione  comunica al convenuto l'istanza di mediazione, quindi, onde evitare la scadenza dei termini è opportuno presentare la mediazione e la citazione contemporaneamente (almeno per le controversie nelle quali si ha la certezza che la mediazione ha esito negativo).

Tipi di contestazioni

Le contestazione che possono essere sollevate sono sostanzialmente di due tipi quelle riguardanti il vizi e gli errori relativi al procedimento assembleare (mancata convocazione, ritardata convocazione) e quelli relativi alla legittimità della decisione (es. violazione dei quorum costitutivi o deliberativi, oppure, illogicità della decisione), l'analisi dell'Autorità Giudiziaria non interverrà mai sul questioni di merito della decisione, cioè questioni, ad esempio, relative alla scelta tra la ditta alfa o beta per far eseguire dei lavori di manutenzione.

Delibere nulle o annullabili.

Cass. civ. sez. II del 23 gennaio 2014 n. 1439: In via generale Cass. SU 4806 del 2005 ha stabilito che debbono qualificarsi nulle le delibere dell'assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all'oggetto; debbono, invece, qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all'oggetto. La giurisprudenza ha precisato successivamente che è solo annullabile la delibera con la quale erroneamente si applichi il criterio legale di riparto delle spese condominiali; diverso è il caso in cui consapevolmente l'assemblea deliberi di modificare i criteri di riparto stabiliti dalla legge (o in via convenzionale da tutti i condomini), arbitrariamente derogando ad essi .

Nulla la delibera che a maggioranza modifica i criteri (legali o convenzionali) di ripartizione delle spese del condominio (Cass. civ. sez. II del 10 gennaio 2019 n. 470)

Sono nulle per impossibilità dell'oggetto, e non meramente annullabili, e perciò impugnabili indipendentemente dall'osservanza del termine perentorio di trenta giorni ex art. 1137, comma 2, c.c., tutte le deliberazioni dell'assemblea adottate in violazione dei criteri normativi o regolamentari di ripartizione delle spese, e quindi in eccesso rispetto alle attribuzioni dell'organo collegiale, seppur limitate alla suddivisione di un determinato affare o di una specifica gestione, non potendo la maggioranza dei partecipanti incidere sulla misura degli obblighi dei singoli condomini fissata per legge o per contratto, ed occorrendo, (eventualmente), a tal fine, un accordo unanime, espressione dell'autonomia negoziale.

Trattandosi di nullità,  la nullità della delibera di assemblea condominiale è rilevabile anche di ufficio anche in appello (Cass. nn. 12582/15, 305/16, 6652/17, 22678/17).

Per cui sono da considerare nulle per impossibilità dell'oggetto, e non meramente annullabili, e perciò impugnabili indipendentemente dall'osservanza del termine perentorio di trenta giorni ex art. 1137, comma 2, c.c., tutte le deliberazioni dell'assemblea adottate in violazione dei criteri normativi o regolamentari di ripartizione delle spese, e quindi in eccesso rispetto alle attribuzioni dell'organo collegiale, seppur limitate alla suddivisione di un determinato affare o di una specifica gestione, non potendo la maggioranza dei partecipanti incidere sulla misura degli obblighi dei singoli condomini fissata per legge o per contratto, ed occorrendo, piuttosto, a tal fine, un accordo unanime, espressione dell'autonomia negoziale.

Impugnazione solo di una delibera.

In presenza di più delibere assunte in una medesima assemblea, il proprietario ha la possibilità di contestare anche solo una delle delibere assunte (es. nomina amministratore) e lasciare non contestare le altre (es. delibera di esecuzione di lavori urgenti alla facciata dell'edificio). In motivi di una tale scelta possono essere numerosi: è possibile che solo una delibera sia viziata, come è possibile che si voglia evitare di danneggiare l'intero condominio anche in presenza di più decisioni viziate.

Impugnazione in sede di opposizione di decreto ingiuntivo

E' possibile contestare (ma solo per l'ipotesi di nullità) la delibera in sede di opposizione a decreto ingiuntivo, mentre si ritiene che la contestazione per motivi di annullabilità vada fatta con atto di citazione separato dall'opposizione a decreto ingiuntivo.  Cassazione, civ. sez. II del  23 gennaio 2014, n. 1439 "In materia di condominio vige il principio dell'esecutività della deliberazione dell'assemblea, che consente la temporanea esigibilità, senza pregiudizio del definitivo accertamento dei debiti qualora penda altra impugnazione della stessa delibera o di un atto presupposto, e la delibera non sia stata sospesa. Sono impugnabili in ogni tempo, unitamente al decreto ingiuntivo emesso sulla base di una delibera assembleare, le delibere nulle. Sono invece inammissibili le impugnazioni avverso delibere annullabili".

Legittimazione ad impugnare delibere nulle.

In generale la legittimazione ad impugnare spetta al proprietario, dopo la vendita dell'immobile la legittimazione ad impugnare spetta al nuovo acquirente anche per le assemblee tenutesi prima dell'acquisto, poiché il vecchio proprietario ha persola la qualifica di "condomino". sulla legittimazione non incide la questione relativa alla consegna o meno dell'atto di vendita all'amministratore, perché si è in presenza solo di una sanzione per incentivare e facilitare la tenuta del registro dell'anagrafe condominiale.

Non si può escludere una legittimazione dell'usufruttuario nelle ipotesi in cui deve essere convocato e ha diritto di votare in assemblea.

Per identificare i soggetti legittimati ad impugnare occorre distinguere in base al tipo di sanzione che deriva dal vizio della delibera. La delibera nulla è contestabile, sempre ed in ogni tempo, da tutti, quindi, sia da coloro che hanno votato contro, sia da coloro che erano assenti o si sono astenuti, ma soprattutto, una delibera nulla è contestabile anche da coloro che hanno votato a favore della stessa.

Legittimazione ad impugnare delibere annullabili.

Le delibere annullabili sono in teoria impugnabili da coloro che hanno votato contro, o che si sono astenuti oppure dagli assenti.

Legittimazione ad impugnare per mancata convocazione

Una novità potrebbe esserci, dopo la riforma, per le delibere annullabili per mancata, tardiva o incompleta convocazione. Infatti, l'art. 66 disp. att. c.c. comma II prevede che in caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell'articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati. Questa  frase viene interpreta nel senso che in caso di vizi della convocazione, la delibera può essere contestata (cioè il vizio relativo al difetto di convocazione) può essere fatto valere solo d coloro che hanno subito direttamente il pregiudizio e non da altri  soggetti.  Cass. civ. sez. II del 18 aprile 2014, n. 9082 "Deve escludersi la legittimazione ad impugnare, ai sensi dell'art. 1137 c. c., la delibera condominiale da parte del condomino assente, il quale faccia valere il vizio di annullabilità per difetto dell'avviso di convocazione dell'assemblea, quando esso sia relativo ad altro condomino, in quanto si tratta di un vizio che non lo riguarda direttamente, inerendo alla altrui sfera giuridica.  Tale orientamento, peraltro condiviso dalla dottrina, appare conforme a una interpretazione evolutiva della norma, dovendo qui sottolinearsi che con la legge n. 220 del 2012 (modifiche alla disciplina del condominio negli edifici) – seppure non direttamente applicabile ratione temporis – è stato previsto che in caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto la deliberazione assembleare è annullabile su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati (art. 20, che ha così modificato l'art. 66 disp. att. c.c.).  Pertanto, nella specie il ricorrente – assente all'assemblea per la quale aveva ricevuto regolare avviso di convocazione – non era legittimato a fare valere il difetto di convocazione relativo ad altri condomini".

Revoca o convalida della delibera

In presenza di delibere nulle o annullabili è anche possibile procedere alla revoca delle stesse o alla loco convalida, applicando i principi generali in materia di nullità o annullabilità. In tali ipotesi il condominio – resosi conto di una delibera errata – può evitare spese maggiori (legali) revocando la delibera viziata oppure convalidandola (es. mancanza dei quorum), votando, di nuovo sul medesimo  argomento e sul medesimo ordine del giorno (dopo formale convocazione).

In queste situazioni l'effetto immediato sarebbe una c.d. cessata materia del contendere (si valuterebbero le spese solo fino alla revoca della delibera), inoltre, il condominio potrebbe anche decidere di non costituirsi in giudizio (se già iniziato) risparmiando sull'onorario del proprio legale, eventualmente, potrebbe solo partecipare alla mediazione se non ancora tenuta facendo presente la convalida (evitando di altre spese di mediazione oltre il primo incontro).

In queste situazioni, se l'atto di citazione non è stato notificato, il condominio che ha contestato non avrebbe interesse a spendere altre somme di denaro per una citazione che non dovrebbe portare a nulla ed, inoltre, non avrebbe neanche interesse ad attivare la procedura di mediazione.

Assemblea singolo condominio e l'assemblea del supercondominio.

I principi sopra esposti si riferiscono essenzialmente all'impugnazione dell'assemblea del singolo condominio, e sono applicabili, in linea di massima, anche all'assemblea del supercondomino, occorre, però valutare cosa accade nei casi specifici nei quali il numero dei partecipanti all'assemblea del supercondominio è superiore a 70 e si deve usare il procedimento di convocazione e partecipanti mediante delegato (unico) del singolo edificio).