Le delibere dell'assemblea nulle o annullabili del condominio

Le delibere dell'assemblea di un condominio possono essere sanzionate in due modi: con l'annullabilità o con la nullità.

La sanzione dell'annullabilità può essere richiesta solo da coloro che hanno votato contro o si sono astenuti o non erano presenti in assemblea; inoltre la sanzione della annullabilità è sottoposta al termine di decadenza di 30 giorni decorrenti dalla delibera (per i presenti in assemblea) o di 30 giorni dalla comunicazione della delibera (per gli assenti all'assemblea).

La sanzione della nullità può essere rilevata d'ufficio (o richiesta) da tutti i proprietari (presenti o assenti o astenuti dall'assemblea); la sanzione della nullità, inoltre, non ha un termine di decadenza entro cui deve essere rilevata o contestata.

Eseguibilità delle delibere nulle o annullabili e modalità di contestazione delle delibere nulle o annullabili

Le differenze tra nullità e annullabilità della delibera sopra evidenziate comportano una serie di differenze.

In primo luogo la nullità della deliberazione assembleare costituisce  un fatto ostativo all'insorgere del potere-dovere dell'amministratore, ex art. 1130, n. 1, c.c., di darne attuazione, (in quanto la nullità non produce mai nessun effetto) a differenza dalle ipotesi di mera annullabilità (che produce effetti fino all'accertamento dell'annullabilità), infatti, l'annullabilità non incide sul carattere vincolante (o sugli effetti) delle decisioni dell'assemblea dei condomini per l'organo di gestione fino a quando l'annullabilità non è stata rimossa con pronuncia di accoglimento dell'impugnazione proposta a norma dell'art. 1137 c.c.

Inoltre, la nullità di una delibera dell'assemblea condominiale comporta che la stessa, a differenza delle ipotesi di annullabilità, non implichi la necessità di tempestiva impugnazione nel termine di trenta giorni previsto dall'art. 1137 c.c., poiché la nullità non è sottoposta a nessun termine di decadenza o prescrizione. Una deliberazione nulla, secondo i principi generali degli organi collegiali, non può, pertanto, finché (o perché) non impugnata nel termine di legge, ritenersi valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio, come si afferma per le deliberazioni soltanto annullabili.

Anche alle deliberazioni prese dall'assemblea condominiale si applica, peraltro, il principio dettato in materia di contratti dall'art. 1421 c.c., secondo cui è comunque attribuito al giudice, anche d'appello, il potere di rilevarne d'ufficio la nullità, ogni qual volta la validità (o l'invalidità) dell'atto collegiale rientri tra gli elementi costitutivi della domanda su cui egli debba decidere (con riferimento proprio ad azione risarcitoria, cfr. Cass. Sez. 2, 10/03/2016, n. 4726; inoltre, si vedano Cass. Sez. 2, 17/06/2015, n. 12582; Cass. Sez. 2, 12/01/2016, n. 305; Cass. Sez. 6 -2, 15/03/2017, n. 6652).

Il danno derivante da una delibera dell'assemblea nulla o annullabile

La nullità o l'annullabilità è solo una sanzione che colpisce la delibera, ma questo non esclude che la delibera (nulla o annullabile) possa procurare un danno ulteriore (2043 cc) al soggetto che contesta la delibera (ad esempio si potrebbe pensare ad una delibera che nomina un amministratore di condominio senza requisiti il quale tra la nomina e il momento della sentenza che elimina la nomina determina una serie di danni, come si potrebbe pensare ad una delibera di assemblea che decide di costituire una servitù di passaggio su beni condominiali senza il consenso di tutti i proprietari, imponendo anche il pagamento degli oneri per l'esercizio della passaggio oppure una delibera annullabile in materia di rendiconto condominiale alla quale seguono i decreti ingiuntivi).

In situazioni simili ci si chiede:

  • è ipotizzabile un danno derivante da una delibera nulla o annullabile
  • che tipo di danno può essere (e cosa va risarcito)
  • inoltre, data la differenza tra nullità e annullabilità, occorre chiedersi se il danno da delibera annullabile è sempre risarcibile anche se non è stata contestata ex art. 1137 cc la delibera

Ammissibilità del risarcimento del danno derivante da una delibera nulla o annullabile

Una volta distinta la sanzione della nullità o annullabilità della delibera dagli effetti o conseguenze che derivano dalla delibera (nulla o annullabile) è inevitabile osservare ed ammettere che in teoria anche una delibera nulla o annullabile può produrre un danno (di solito il danno è subito dal soggetto che impugna ex art. 1137 cc la delibera).

Si tratta di un danno ex art. 2043 cc e il soggetto che dovrà risarcire è l'intero condominio.

Il danno derivante da una delibera assembleare annullabile o nulla  in via complementare ed integrativa alla tutela demolitoria ex rt. 1137 cc (per nullità o annullabilità) comprende  unicamente per quegli eventuali danni che non siano riparabili con l'eliminazione della delibera e delle modificazioni della realtà materiale da essa discendenti, salva poi la necessità della prova degli elementi oggettivi e soggettivi del danno, nonché del nesso di causalità tra questo e la delibera invalida.

Delibere dell'assemblea contestate ex art. 1137 cc e delibere non contestate ex art. 1137 cc

Le differenze tra nullità e annullabilità spingono anche a chiedersi se per poter chiedere il risarcimento del danno occorre (necessariamente) prima effettuare il procedimento di impugnazione della delibera ex art. 1137 cc.

L'accertamento (preventivo) dell'invalidità della delibera può costituire una questione pregiudiziale rispetto al riconoscimento del diritto al risarcimento dei danni soltanto nelle ipotesi di annullabilità della delibera.

Infatti, se la delibera annullabile non è impugnata nel termine di trenta giorni previsto dall'art. 1137 c.c., il comportamento del condomino assume, invero, un significato di acquiescenza all'espressione di volontà collegiale, sicché la praticabilità dell'accesso alla tutela risarcitoria avverso una delibera assembleare annullabile in via complementare ed integrativa alla tutela demolitoria può affermarsi unicamente per quegli eventuali danni che non siano riparabili con l'eliminazione della delibera e delle modificazioni della realtà materiale da essa discendenti, salva poi la necessità della prova degli elementi oggettivi e soggettivi del danno, nonché del nesso di causalità tra questo e la delibera invalida.

Soluzione diversa va affermata quando la domanda di risarcimento dei danni avanzata dal singolo condominio si ricolleghi all'esecuzione di una deliberazione dell'assemblea nulla, e cioè che abbia oggetto impossibile, illecito, o non rientrante nelle competenze condominiali, o che incida sui diritti individuali inerenti alle parti comuni o alla proprietà esclusiva di ognuno dei partecipanti.

Va perciò enunciato il seguente principio.

La delibera dell'assemblea di condominio, che privi un singolo partecipante dei propri diritti individuali su una parte comune dell'edificio, rendendola inservibile all'uso e al godimento dello stesso, integra un fatto potenzialmente idoneo ad arrecare danno al condomino medesimo; quest'ultimo, lamentando la nullità della suddetta delibera, ha perciò la facoltà di chiedere una pronuncia di condanna del condominio al risarcimento del danno, dovendosi imputare alla collettività condominiale gli atti compiuti e l'attività svolta in suo nome, nonché le relative conseguenze patrimoniali sfavorevoli, e rimanendo il singolo condomino danneggiato distinto dal gruppo ed equiparato a tali effetti ad un terzo. Essendo la nullità della delibera dell'assemblea fatto ostativo all'insorgere del potere – dovere dell'amministratore di eseguire la stessa, l'azione risarcitoria del singolo partecipante nei confronti del condominio è ravvisabile non soltanto come scelta subordinata alla tutela demolitoria ex art. 1137 c.c., ma anche come opzione del tutto autonoma.

Cass., civ. sez. II, del 26 settembre 2018, n. 23076