Italia - Jugoslavia 0-4

 Il parcheggio condominiale è uno dei punti dolenti di molti edifici e crea non pochi grattacapi all'amministratore.

Del resto, che la materia è molto "viva" si deduce anche dai numerosi articoli in materia presenti su queste pagine: in un precedente articolo (che può essere letto qui) avevano già descritto la normativa dei parcheggi e, successivamente, in un altro articolo (che può essere letto qui) avevamo datto atto della recente interpretazione giurisprudenziale della predetta normativa, poi avevamo dato atto delle recenti sentenze in amteria di parcheggi e regolamento di condominio (che può essere letto qui).

Oggi, la Corte di Cassazione valuta una prasssi costante e generalizzata in molti edifici: il c.d. parcheggio turnario dei posti auto. Per quanto è stato possibile constatare, sembra che sia la prima volta che la Cassazione affronta, in modo espresso, la questione della legittimità del parcheggio turnario.

In presenza di posti auto (siano questi scoperti o coperti) condominiali ex art. 1117 c.c. insufficienti a soddisfare le esigenze di tutti i proprietari è prassi che i posti auto siano assegnati a turno ai proprietari per un dato periodo di tempo, in modo che tutti possono goderne ed usarne. Nel caso specifico La Suprema Corte afferma che l'uso turnario del parcheggio è lecito, poichè, se non fosse garantito a tutti i proprietari la disponibilità (anche solo turnaria) del parcheggio e ove non fosse garantito a tutti i proprietari  l'uso del parcheggio, anche se per un periodo limitato, verebbe impedito al proprietario non assegnatario di usare un bene comune, di fatto, uno dei proprietari verrebbe espropriato di una facoltà insità nel diritto di proprietà.

Cassazione civ. sez. II, del 19 luglio 2012 n. 12485

Il ricorrente si duole della violazione e falsa applicazione degli artt. 1102, 1138 e 1120 comma 2 c.c.. Sostiene che  l'uso turnario e la regola secondo cui il posto lasciato temporaneamente vuoto dall'assegnatario non può essere utilizzato da altro condomino, si pongono contro l’art. 1102 c.c., in quanto costituiscono un ingiustificato divieto per gli altri condomini di trarre il maggior vantaggio dalla cosa comune (mediante il parcheggio di una seconda auto, pur in presenza di posti fruibili, in quanto temporaneamente inutilizzati), nonché contro l'art. 1120 c.c., che vieta le innovazioni che rendano "talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino". Rileva che la Corte di Appello ha violato anche l'art. 1138 c.c., in quanto, essendo espressamente prevista la natura condominiale dell'autorimessa nell'atto di assegnazione dell'immobile, l’uso intensivo non potrebbe essere derogato dal regolamento di condominio.

Il motivo è privo di fondamento. Questa Corte ha già avuto modo di chiarire che, in tema di condominio, è legittimo, ai sensi dell'art. 1102 c.c., sia l'utilizzazione della cosa comune da parte del singolo condomino con modalità particolari e diverse rispetto alla sua normale destinazione, purché nel rispetto delle concorrenti utilizzazioni, attuali o potenziali, degli altri condomini, sia l'uso più intenso della cosa, purché non sia alterato il rapporto di equilibrio tra tutti i comproprietari, dovendosi a tal fine avere riguardo all'uso potenziale in relazione ai diritti di ciascuno (Cass. 19-1-2006 n. 972; Cass. 9-11-1998 n. 11268). Nella specie non può ritenersi legittima la pretesa di occupare più di un posto macchina, pur essendo titolare di una sola quota del bene comune; e ciò in quanto, anche in ragione della non coincidenza del numero dei condomini con quello dei posti macchina, l'uso più intenso del ricorrente verrebbe a menomare il pari diritto degli altri condomini all'utilizzazione della cosa comune.

Di conseguenza, la delibera assembleare che, in considerazione dell'insufficienza dei posti auto in rapporto al numero dei condomini, ha previsto l'uso turnario e stabilito l'impossibilità, per i singoli condomini, di occupare gli spazi ad essi non assegnati anche se i condomini aventi diritto non occupino in quel momento l'area parcheggio loro riservata, non si pone in contrasto con l'art. 1102 c.c., ma costituisce corretta espressione del potere di regolamentazione dell'uso della cosa comune da parte dell'assemblea.

Infatti, se la natura di un bene immobile oggetto di comunione non ne permette un simultaneo godimento da parte di tutti i comproprietari, l'uso comune può realizzarsi o in maniera indiretta oppure mediante avvicendamento (Cass. 3-12-2010 n. 24647; Cass. 4-12-1991 n. 13036). Pertanto, l'assemblea, alla quale spetta il potere di disciplinare i beni e servizi comuni, al fine della migliore e più razionale utilizzazione (Cass. 11-1-2012 n. 144; Cass. 22-3-2007 n. 6915), ben può stabilire, con deliberazione a maggioranza, il godimento turnario della cosa comune, nel caso in cui, come nella fattispecie in esame, non sia possibile l'uso simultaneo da parte di tutti i condomini, a causa del numero insufficiente dei posti auto condominiali.

L'essenza stessa del turno, d'altro canto, richiede che, nel corso del suo svolgimento, il comunista che ne beneficia, abbia l'esclusività del potere di disposizione della cosa, senza che vi sia sostanziale interferenza degli altri compartecipi con mezzi e strumenti che ne facciano venire meno l'avvicendamento nel godimento o inducano alla incertezza del suo avverarsi (Cass. 10-1-1981 n. 243). Pertanto, la volontà collettiva, regolarmente espressa in assemblea, volta ad escludere l'utilizzazione, da parte degli altri condomini, degli spazi adibiti a parcheggio eventualmente lasciati liberi dai soggetti che beneficiano del turno, non si pone in contrasto con il diritto dei singoli condomini all'uso del bene comune e non comporta una violazione dell'art. 1138 c.c.. Nella specie, infatti, non si tratta di impedire il godimento individuale di un bene comune, ma di evitare che, attraverso un uso più intenso da parte di singoli condomini, venga meno, per gli altri, la possibilità di godere pienamente e liberamente della cosa comune durante i loro turni, senza subire alcuna interferenza esterna.