Opinioni
3 Novembre 2015
12:16

Comodato, casa coniugale e termine di durata volontario

La Cassazione del 30.6.2015 n. 13342 ha stabilito che non è vero che ogni volta che un immobile venga concesso in comodato con destinazione abitativa, si deve riconoscere al comodato una durata pari alle esigenze della famiglia del comodatario, ancorché disgregata ((dopo la separazione o il divorzio), anzi è possibile l’ipotesi che le parti abbiano stabilito un termine finale di godimento del bene (o una condizione risolutiva), il quale può consistere in una data specifica o nel verificarsi di un altro evento (fino all’acquisto di un immobile analogo da adibire ad abitazione)
A cura di Paolo Giuliano

Tutti i contratti hanno una fine, la cessazione del vincolo contrattuale o degli effetti del contratto, può dipendere da un evento traumatico o patologico, come l'inadempimento di una delle parti (a cui segue la risoluzione del contatto) o la nullità o l'annullabilità del contatto.  E' possibile che il contratto abbia una sua fine per una scelta consapevole delle parti (mutuo dissenso), come è possibile che il contratto abbia fine perché le parti hanno previsto un termine finale (es. durata del contratto di locazione) o una condizione risolutiva.

Anche al contratto di comodato sono applicabili i principi sopra esposti, del resto, l'art. 1809 c.c. stabilisce che il comodatario è obbligato a restituire la cosa alla scadenza del termine convenuto o, in mancanza di termine, quando se ne è servito in conformità del contratto (cioè quando è cessato l'uso del bene, in questo caso l'uso del bene funge da termine del contratto) ed, inoltre, l'art. 18010 c.c. stabilisce che se non è stato convenuto un termine né questo risulta dall'uso a cui la cosa doveva essere destinata, il comodatario è tenuto a restituirla non appena il comodante la richiede.

L'intera questione della restituzione del bene dato in comodato diventa molto delicata quando le norme in materia di comodato si  trovano ad interfacciarsi con una separazione o un divorzio. Infatti, può accadere che uno dei genitori dei coniugi fornisca (in comodato) a suo figlio  un immobile da adibire a casa familiare. Di solito i problemi sorgono quando i coniugi si  separano e il comodante chiede la restituzione dell'immobile adibito a casa familiare, ma la situazione diventa ancora più problematica se l'altro coniuge ottiene il diritto di abitare e la conseguente assegnazione della casa familiare per la presenza di figli della coppia che si separa. E' opportuno sottolineare che oggetto del comodato può essere l'intero immobile oppure solo una parte dello stesso.

In queste situazioni occorre valutare se le norme relative alla cessazione del comodato sono influenzate (ed eventualmente in quale misura) dalla presenza della separazione o divorzio.

Sul punto, si è ormai giunti alla conclusione che quando  un terzo ha concesso in comodato un bene immobile perché sia  destinato a casa familiare, il successivo provvedimento – pronunciato nel  giudizio di separazione o di divorzio – di assegnazione in favore del coniuge  affidatario di figli, non modifica né la natura né il contenuto del  titolo di godimento sull’immobile. Infatti, il provvedimento giudiziale di assegnazione della  casa, idoneo ad escludere uno dei coniugi dalla utilizzazione in atto e a “concentrare” il godimento del bene in favore della persona dell’assegnatario,  resta regolato dalla disciplina del comodato negli stessi limiti che segnavano  il godimento da parte della comunità domestica nella fase fisiologica della vita  matrimoniale.

Quindi, se il comodato è legato ad un uso particolare, (si potrebbe dire che il termine è indeterminato), per cui è solo prevista la destinazione del bene ad un particolare uso (casa familiare), l'uso funge da termine finale e il comodato termina con la fine dell'uso. In altre parole, ove il comodato sia stato convenzionalmente  stabilito a termine indeterminato (diversamente da quello nel quale sia stato  espressamente ed univocamente stabilito un termine finale), il comodante è  tenuto a consentire la continuazione del godimento per l’uso previsto nel  contratto, salva l’ipotesi di sopravvenienza di un urgente ed impreveduto  bisogno, ai sensi dell’art. 1809, comma 2, c.c.

Resta da valutare se le parti possono inserire nel comodato un termine convenzionale (fino al 15 dicembre 2017) oppure se le parti possono sottoporre il contratto ad una condizione risolutiva (acquisto di un altro immobile ad uso abitativo oppure "l'accordo era che avrebbero restituito l'appartamento quando fossero stati in grado di far fronte all'acquisto o alla locazione di un altro immobile") e, di conseguenza, resta da valutare se in seguito ad una separazione o ad un divorzio l'eventuale assegnazione come casa familiare ad uno dei coniugi dell'immobile concesso in comodato subisce le conseguenze derivanti dallo spirare del termine previsto nel contratto o dal verificarsi della condizione risolutiva, cioè se l'assegnazione della casa familiare termina con il sopraggiungere del termine del comodato o dell'avveramento della condizione risolutiva.

Sembra preferibile la ricostruzione per la quale i provvedimenti di assegnazione della casa familiare non sono immuni (subiscono le conseguenze) derivanti dalla scadere del termine volontario del contratto di comodato o del verificarsi della condizione risolutiva posta nel contratto di comodato. Infatti, i provvedimenti di assegnazione della casa familiare lasciano invariata la natura (e la durata) del titolo di godimento rispetto al terzo e si limitano a concentrare il rapporto sul soggetto assegnatario, di conseguenza, restano attivi e vincolanti eventuali termini e condizioni previsti nel contratto di comodato (altrimenti, bisognerebbe riconoscere all'assegnatario della casa familiare una posizione più forte di quella del comodatario e significherebbe ammettere che una proprietà altri è destinata al soddisfacimento di bisogni altrui senza il consenso del proprietario).

Del resto, non è possibile sostenere che  ogniqualvolta un immobile venga concesso in comodato con destinazione abitativa, si debba immancabilmente riconoscergli durata pari alle esigenze della famiglia del comodatario, ancorché disgregata (dopo la separazione o il divorzio) e che ben può darsi l'ipotesi che le parti "abbiano stabilito un termine finale di godimento del bene, come può accadere sia quando venga fissata una data scadenza , sia, … esemplificativamente, qualora il comodante abbia ceduto l'alloggio ad un comodatario (p. es. un figlio) stabilendo che possa abitarvi … fino all'acquisto di un immobile analogo.

Quando si verifica la scadenza del termine contrattuale o l'avveramento della condizione (dopo il provvedimento di assegnazione) e l'assegnatario si rifiuta di riconsegnare l'immobile, l'unica strada che ha il proprietario (comodante) è quella di far accertare l'inesistenza dell'assegnazione della casa familiare.

Cass., civ. sez. III, del 30 giugno 2015, n. 13342 in pdf

Avvocato, Foro di Napoli, specializzazione Sspl conseguita presso l'Università “Federico II”; Mediatore professionista; Autore di numerose pubblicazioni in materia di diritti reali, obbligazioni, contratti, successioni. E' possibile contattarlo scrivendo a diritto@fanpage.it.
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