Opinioni
7 Febbraio 2016
15:29

Assemblea di condominio nulla e decreto ingiuntivo

La Cassazione del 12.1.2016 n. 305 ha stabilito che in sede di opposizione di decreto ingiuntivo il giudice può rilevare di ufficio la nullità quando, come quando si controverta in ordine alla applicazione di atti (delibera d’assemblea di condominio) posta a fondamento della richiesta di decreto ingiuntivo, la cui validità rappresenta elemento costitutivo della domanda.
A cura di Paolo Giuliano
Foto Daniele Leone / LaPresse<br />06/11/2014 Roma, Italia<br />Politica<br />Roma, maltempo, bomba d’acqua.
Foto Daniele Leone / LaPresse
06/11/2014 Roma, Italia
Politica
Roma, maltempo, bomba d’acqua.

Per il recupero delle spese condominiali il codice civile permette all'amministratore di condominio di richiedere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, basato sulla delibera dell'assemblea e sul rendiconto e piani di riparto approvati dall'assemblea, questo in adempimento dell'obbligo dell'amministratore di recuperare il dovuto dai proprietari morosi.

E' evidente che il decreto ingiuntivo potrebbe subire l'eventuale influenza dell'invalidità (nullità – annullabilità) della delibera, poiché ha come presupposto (si basa) su una precedente delibera di assemblea, (questa è solo una delle problematiche infatti potrebbe accadere che l'appartamento è venduto durante il corso dell'anno ed occorre stabilire come ripartire tra vecchio e nuovo proprietario gli oneri condominiali).

Per inquadrare meglio la fattispecie occorre distinguere tra

a) l'ipotesi in cui la delibera del condominio è già stata impugnata ex art. 1137 cc e l'amministratore decide di metterla in esecuzione chiedendo un decreto ingiuntivo (anche se non è stata concessa la sospensione), risulta evidente che si tratta di una situazione al limite della logica, poiché nessuno può avere la certezza relativamente all'esito di un giudizio;

b) la delibera (nulla o annullabile) non è stata impugnata ex art. 1137 cc (in quanto non sono scaduti ancora i termini previsti ex art. 1137 cc) in questa situazione occorre verificare solo se in sede di opposizione a decreto ingiuntivo si può proporre una domanda relativa alla validità della delibera oppure occorre presentare un autonomo giudizio ex art. 1137 cc (almeno per le ipotesi di annullabilità della delibera è opportuno intraprendere un autonomo giudizio ex art. 1137 cc)

c) la delibera (nulla o annullabile) non è stata impugnata ex art. 1137 cc e scaduti i termini previsti dall'art. 1137 cc, ottenuto il decreto ingiuntivo, in sede di opposizione allo stesso può essere proposta una eccezione di nullità della delibera assembleare.

Per risolvere quest'ultima questione (sub c) occorre distinguere tra cause di annullabilità della delibera (per i motivi di annullabilità occorre valutare la rilevanza del termine previsto dall'art. 1137 cc)  e motivi di nullità (per i motivi di nullità occorre coordinare alcuni principi:  quello della rilevabilità d'ufficio del motivo di nullità, quello del termine di decadenza ex art. 1137 cc ed, infine, quello dei limiti del giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo).

Quanto ai motivi di annullabilità della delibera, decorso il termine di cui all'art. 1137 c.c., senza che nessuno dei proprietari abbia proposto l'impugnativa, la delibera risulta sanata.

La questione è più complessa per quanto riguarda i motivi di nullità della delibera (ad esempio aver deliberato l'esecuzione di lavori relativi beni in proprietà privata e pretendere il pagamento degli stessi).

Secondo una tesi, nel procedimento di opposizione a decreto ingiuntivo emesso per la riscossione dei contributi condominiali, il giudice deve limitarsi a verificare la perdurante esistenza ed efficacia delle relative delibere assembleari, senza poter sindacare, in via incidentale, la validità della delibera, essendo questa riservata al giudice davanti al quale dette delibere sono state impugnate.

Una diversa ricostruzione ritiene possibile eccepire in sede di opposizione a decreto ingiuntivo (per il pagamento di oneri condominiali) deliberati dall'assemblea condominiale anche per beni di proprietà esclusiva del presunto debitore e non per beni condominiali ex art. 1117 c  (come, ad esempio, i balconi a servizio dell'appartamento), posto che la delibera assunta  in sede assembleare, alla luce dei principi consolidati di questa Corte in tema di invalidità del delibere assembleari, è chiaramente affetta da nullità. In presenza di tale patologia quindi al giudice sarebbe sempre consentito rilevarla d'ufficio, essendone peraltro il rilievo del tutto svincolato da termini decadenziali ex art. 1137 c.c.

Per risolvere la questione occorre  considerare sia l'impatto che ha avuto sulla materia, l'intervento delle Sezioni Unite del 2005, che ha portato ad affermare con nettezza i criteri per poter distinguere tra delibere nulle ed annullabili, sia il principio della rilevabilità d'ufficio della nullità, che porta a ritenere che il limite in merito al rilievo dell'invalidità in sede di opposizione a decreto ingiuntivo, operi solo per le delibere annullabili.

Quindi, il giudice rilevare di ufficio la nullità quando, come nella specie, si controverta in ordine alla applicazione di atti (delibera d'assemblea di condominio) posta a fondamento della richiesta di decreto ingiuntivo, la cui validità rappresenta elemento costitutivo della domanda.

Cass., civ. sez. II, del 12 gennaio 2016, n. 305 in pdf

Avvocato, Foro di Napoli, specializzazione Sspl conseguita presso l'Università “Federico II”; Mediatore professionista; Autore di numerose pubblicazioni in materia di diritti reali, obbligazioni, contratti, successioni. E' possibile contattarlo scrivendo a diritto@fanpage.it.
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