Opinioni
25 Febbraio 2019
18:04

Acquisto di una quota di un bene compreso in una comunione

Cassazione 30.1.2019 n. 2525 Non è la stessa cosa acquistare la quota ideale occultando un giudizio di divisione già instaurato e acquistare in una situazione in cui non è certo se la divisione si dovrà fare in un giudizio o amichevolmente. Nel primo caso, l’acquirente non è messo in condizione di valutare pienamente l’opportunità (e la convenienza) dell’affare, ma anche se stipulare a condizioni economiche differenti.
A cura di Paolo Giuliano

Il trasferimento della quota della comunione

I beni compresi in una comunione sono perfettamente trasferibili, sia se il trasferimento ha ad oggetto l'intero bene comune ed è effettuato (ad esempio) ad un estraneo alla comunione da tutti i comproprietari (sciogliendo, così la comunione), sia se il trasferimento è limitato solo ad una singola quota sul bene comune e (ad esempio) è effettuato solo da uno dei contitolari ad un terzo estraneo alla comunione.

In poche parole la quota sui beni compresi in una comunione è liberamente trasferibile, colui che acquista la quota di un bene compreso in una comunione si assume il rischio dell'esito della divisione, che potrebbe anche non attribuire una parte del bene, ma solo un conguaglio in denaro, ad esempio, perché il bene è indivisibile.

Il trasferimento dell'intera quota sulla comunione (su tutti i beni compresi nella comunione) è sicuramente un contratto consensuale ad efficacia reale.

Il trasferimento della quota solo su alcuni beni che compresi nella comunione

Se è possibile trasferire la quota comprensiva di tutti i beni compresi nella comunione è anche possibile trasferire una quota limitata solo ad un bene specifico compreso nella comunione (ad esempio la comunione tra tre persone comprende un appartamento e un terreno  e uno dei tre contitolari trasferisce ad una quarta persona solo la quota sull'appartamento, conservando la quota sul terreno, in altre parole, la compravendita riguarda la quota di un bene individuato facente parte di una più ampia comunione).

La natura giuridica di tale tipo di trasferimenti è discussa, infatti, si descrive il contratto come avente ad oggetto un bene parzialmente altrui, oppure, come un contratto sottoposto alla condizione che il bene sia effettivamente assegnato al compratore.   In realtà, quello che queste diverse ricostruzioni giuridiche vogliono far risaltare è che il rischio che si assume il compratore della singola quota è molto più ampio ed esteso del rischio che si assume il compratore di una quota sull'intera comunione.

Per rischio si intende non solo la possibilità che quel singolo bene non aveva assegnato  in sede di divisione, ma anche il rischio economico di una tale operazione.

Rischio dell'acquisto di una quota della comunione

In entrambe le ipotesi di acquisto di una quota della comunione (intera o su un bene specifico) l'acquirente si assume dei rischi connessi all'esisto della divisione, ma, allora, si potrebbe pensare che l'acquisto di una quota della comunione, in quanto atto rischioso ab origine,  elimina la necessità di qualsiasi altra informazioni che potrebbe incidere sulla opportunità della stipula dell'atto e/o sul prezzo della compravendita, in altri termini, l'omissione di qualsiasi altra informazione non aumenterebbe il rischio insito nell'atto.

Rischio dell'acquisto della quota di una comunione senza informazioni relativamente alla divisione giudiziale trascritta

Per rendere più concreta la problematica si potrebbe pensare ad un notaio che in presenza del trasferimento della quota relativa ad una comunione, non effettua le visure e non informa l'acquirente dalla trascrizione della domanda di divisione giudiziaria.

Se si segue la tesi della rischio ab origine dell'atto che non può essere influenzato dall'eventuale omissione di ulteriori informazioni (ad esempio la trascrizione della domanda di divisione), si potrebbe sostenere che l'eventuale  informazione relativa alla pendenza del giudizio di divisione, sarebbe stata ininfluente ai fini dell'assunzione del rischio della mancata assegnazione dell'immobile, giacché questo rischio è connaturato al tipico atto di vendita di una quota di una comunione o, meglio, è tipico dello stato giuridico dell'acquisto della quota su un immobile in comunione, di conseguenza, il notaio che non effettua le visure e non informa della trascrizione della domanda di divisione giudiziale (pregiudizievole) non è responsabile  professionalmente.

L'omessa informazione incide sulla volontà negoziale

In realtà, il problema è mal posto, infatti, il problema non è se l'acquisto di una quota di una comunione è un atto rischioso ab origine, non potendosi prevedere l'esito della divisione, ma il problema è se l'omessa informazione relativa alla pendenza di un giudizio di divisione influenza la volontà dell'acquirente della quota impedendogli di soppesare l'opportunità della stipula del contratto e delle singole clausole contrattuali.

Invero, colui che acquista una quota ideale di beni facenti parte di una comunione ignorando – per carenza della dovuta informazione da parte del notaio (e della parte venditrice) – che già pende procedimento divisionale, non può essere considerato nella stessa posizione di chi, invece, opera l'acquisto conoscendo tale circostanza, o, addirittura, lo realizzi senza la pendenza di alcuna divisione.

Infatti, è la libera formazione della volontà negoziale ad essere influenzata dalla conoscenza (o meno) della pendenza del procedimento divisionale.

Non è, infatti, la stessa cosa acquistare la quota ideale in un contesto in cui essa si ponga come "res litigiosa", perché i comproprietari (ivi compreso il venditore) non si sono messi d'accordo su come dividere avendo già instaurato il giudizio divisionale, e acquistare, invece, in una situazione in cui non è certo se la divisione si dovrà fare in un giudizio o potrà avvenire amichevolmente.

Tanto è sufficiente per ritenere – ponendo a confronto le due situazioni – che, nel primo caso, l'acquirente non è messo in condizione di valutare pienamente l'opportunità (e la convenienza) dell'affare, dipendendo non solo la scelta di addivenire alla conclusione del contratto, ma anche quella di stipularlo a condizioni economiche differenti, proprio dalla ponderazione della situazione di litigiosità della "res", nonché, al limite, dallo stato in cui la procedura divisionale si trovi.

In questi casi, è doveroso aspettarsi una corretta informazione  rispettivamente, dal notaio, nell'esecuzione della propria prestazione professionale, e dalla parte venditrice, ex artt. 1337 cod. civ.  soprattutto se si è in presenza di elementi che possono influenzare l'acquirente all'acquisto (o meno) del bene.

D'altra parte, a conferma della qui proposta conclusione, non pare irrilevante osservare come, nella più recente giurisprudenza, vi sia una tendenza a valorizzare, nella formazione del contratto, la tutela della libertà negoziale rispetto a comportamenti che – sebbene non assumano propriamente rilievo quali vizi del consenso – si presentano in contrasto con l'obbligo di buona fede, rivelandosi idonei ad indurre il contraente che ne sia vittima a realizzare un assetto di interessi più svantaggioso rispetto a quello che sarebbe scaturito in loro assenza.

Cass., civ. sez. III, del 30 gennaio 2019, n. 2525

Avvocato, Foro di Napoli, specializzazione Sspl conseguita presso l'Università “Federico II”; Mediatore professionista; Autore di numerose pubblicazioni in materia di diritti reali, obbligazioni, contratti, successioni. E' possibile contattarlo scrivendo a diritto@fanpage.it.
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