Le servitù nel condominio

Nel condominio le servitù (attive o passive) possono avere ad oggetto singole e specifiche unità immobiliari comprese nel condominio oppure possono avere ad oggetto beni condominiali ex art. 1117 cc (ad esempio un viale condominiale). Naturalmente le servitù (attiva o passiva) tipicamente condominiale è quella che ha ad oggetto beni condominiali ex art. 1117 cc

La servitù condominiale (cioè avente ad oggetto un bene condominiale) può essere costituita a favore o contro beni appartenenti a soggetti esterni al condominio (oppure, anche se si tratta di ipotesi marginali o teoriche, anche beni appartenenti a soggetti interni al condominio).

Legittimazione passiva dell'amministratore di condominio per le servitù (attive o passive) condominiali

Nel contesto delle servitù condominiali (intese come servitù attive o passive che hanno ad oggetto beni condominiali ex art. 1117 cc) si pone il problema dell'individuazione del soggetto legittimato a tutelare la servitù. La questione si pone in quanto, nell'ambito del condominio, fuori dalla mera gestione dei beni condominio, le attività che ineriscono i diritti reali sui beni condominiali dovrebbero essere riservati ai singoli proprietari.

Sul punto, però, la giurisprudenza è giunta a soluzioni opposte, infatti, è riconosciuta la legittimazione (almeno passiva) dell'amministratore di condominio quando la servitù è esercita dall'intero condominio.

La legittimazione passiva dell'amministratore del condominio in tema di azioni negatorie o confessorie servitutis sussiste tutte le volte in cui sorga controversia sulla esistenza e sulla estensione di servitù prediali costituite a favore o a carico dello stabile condominiale nel suo complesso o di una parte di esso, in quanto in tali ipotesi le servitù medesime vengono esercitate o subite indistintamente da tutti i condomini e non singolarmente da ciascuno di essi.

Inoltre, la legittimazione passiva dell'amministratore di condominio sussiste, con riguardo ad azioni negatorie e confessorie di servitù, anche nel caso in cui sia domandata la rimozione di opere comuni o la eliminazione di ostacoli che impediscano o turbino l'esercizio della servitù medesima, non rendendosi necessaria l'integrazione del contraddittorio nei confronti dei condomini.

Le servitù condominiali e il trasferimento degli appartamenti

Sempre per le servitù condominiali occorre anche coordinare la servitù sul bene condominiale con il trasferimento di una unità immobiliare presente nel condominio, il problema si pone poiché il bene condominiale (1117 cc) oggetto della servitù è una pertinenza dell'appartamento e, di fatto, la servitù, attiva o passiva sussiste sul bene pertinenziale e non sul bene principale (appartamento).

Le servitù si trasferiscono con il fondo cui ineriscono.

Tale principio importa che la titolarità attiva e passiva della servitù trapassa con il trasferimento del fondo, come conseguenza necessaria del trasferimento di questo, nella stessa guisa che trapassano inevitabilmente le qualità oggettive, vantaggiose o svantaggiose del fondo, anche quando la servitù non è menzionata nel titolo.

Tale principio non è influenzato dal fatto che la servitù in concreto incide su un bene pertinenziale (ex art. 1117 cc).

Quindi, anche se la servitù (attiva o passiva) ha ad oggetto un bene pertinenziale (1117 cc) rispetto l'appartamento, non muta il principio inn base al quale quando si trasferisce il fondo (dominante o servente) si trasferiscono anche le servitù inerenti tali beni, è irrilevante se la servitù  incide in concreto sul bene principale o pertinenziale (1117 cc) trasferito.

Ripartizione delle spese di manutenzione

Le opere per la conservazione della servitù sono a carico del fondo dominante (e del fondo servente se le opere sono a vantaggio di entrambi, la spesa si suddivide in proporzione dei rispettivi vantaggi).

Ora, occorre valutare se il mero trasferimento delle unità immobiliari site in un condominio (i cui beni ex art. 1117 cc sono oggetto di una servitù) rende opponibile ai nuovi proprietari  l'atto con il quale si quantifica la partecipazione alle spese di conservazione della servitù (quantificazione, di solito, contenuta nell'atto costitutivo della servitù)

L'obbligo di provvedere alla manutenzione della servitù discende dalla legge (1069 cc) e non da un titolo e tale obbligo sussiste anche se la spesa è sostenuta dal fondo servente (senza interpellare il fondo dominante) quanto meno per evitare un indebito arricchimento.

Quanto alla trascrizione, occorre aggiungere che la trascrizione, in conformità ai principi generali, non condiziona l'efficacia dell'atto, ma riguarda l'opponibilità della servitù ai successivi terzi acquirenti del fondo servente.

Per l'opponibilità della quantificazione alla partecipazione alle spese non è necessaria (e in molti casi non è possibile) la trascrizione dell'atto di quantificazione della partecipazione alle spese della servitù (quantificazione – di solito – contenuta nell'atto costitutivo della servitù), ma basta che i soggetti obbligati siano consapevoli dell'esistenza dell'obbligo di pagare perché, ad esempio, i rispettivi atti di vendita richiamano la convenzione costitutiva di servitù e la quantificazione alla partecipazione alle spese.

Cass., civ. sez. II, del 7 gennaio 2019, n. 128