Trasferimento di un bene immobile

Le modalità attraverso le quali può essere trasferito un bene immobile sono distinte in acquisti a titolo derivato (donazione, vendita, transazione ecc.) e acquisti a titolo originario (usucapione).

Oltre alla differenza tra acquisto a titolo originario e derivato occorre considerare che il trasferimento (o l'acquisto) può avvenire tramite un atto negoziale (vendita) oppure può essere consacrato in un atto giudiziario (sentenza di usucapione). Diverse dalle ipotesi precedenti sono quelle situazione nelle quali il procedimento giudiziario ha la funzione di giungere alla sistemazione degli interessi economici delle parti attuando anche dei trasferimenti immobiliari, basta pensare agli accordi tra i coniugi in sede di separazione o divorzio e alle divisioni.

In entrambe le ipotesi sussistono delle spese accessorie al trasferimento/acquisto, che devono essere sostenute dalle parti (acquirente-venditore e/o usucapiente – usucapito) come ad esempio le spese per l'onorario del notaio o l'imposta di registro dell'atto di trasferimento o della sentenza di usucapione.

Le spese accessorie al trasferimento regolate dal codice civile

Il codice civile con l'art. 1475 cc regola (nell'ipotesi della vendita) le spese necessarie al trasferimento e stabilisce che "le spese del contratto di vendita e le altre accessorie sono a carico del compratore, se non è stato pattuito diversamente", quindi, è il compratore che deve sopportare le spese necessarie al trasferimento, poiché trattandosi di spese effettuate nell'esclusivo interesse del compratore, è logico che il costo è sopportato dal compratore stesso.

Resta da chiedersi se l'art. 1475 cc (espressamente previsto solo per la vendita) è applicabile anche a tutti gli altri trasferimenti a titolo derivato e alle ipotesi di acquisto a titolo originario

Le spese relative all'imposta di registro

Una particolare spesa legata al trasferimento di un immobile è l'imposta di registro. Per quanto in questa sede interesse è opportuno sottolineare che l'art. 8, nota II-bis, della Tariffa allegata al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (Approvazione del testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro) equipara le sentenze che accertano l'avvenuta usucapione agli atti di trasferimento a titolo oneroso.

Quindi, almeno nell'ambito del diritto tributario, il trasferimento a titolo derivato e l'acquisto a titolo originario sono equiparati (anche se nel diritto civile mantengono le loro diversità e peculiarità).

Altra caratteristica dell'imposta di registro è data dal fatto che verso lo Stato l'imposta di registro è dovuta solidalmente dalle parti, infatti, l'art. 57 dello stesso d.P.R. prevede che le parti in causa sono solidalmente obbligate al pagamento dell'imposta di registro.

Il debitore dell'imposta di registro in presenza di una sentenza di usucapione

La domanda diretta all'individuazione del soggetto obbligato a versare l'imposta di registro in presenza di una sentenza di usucapione presuppone il coordinamento di due norme apparentemente inconciliabili: l'art. 1475 cc (che addossa a carico dell'acquirente) le spese del trasferimento (tra le quali può anche rientrare l'imposta di registro) e l'art. 8 e 57 relative all'imposta di registro e alla responsabilità solidale dell'usucapiente e usucapito verso lo stato per il pagamento dell'imposta di registro.

Infatti, possono essere fornite due ricostruzioni alternative e contrapposte:

  •  se si concede prevalenza all'art. 1475 cc (applicabile anche alle sentenze di usucapione per l'equiparazione ai fini tributaria del trasferimento a titolo derivato e a titolo originario) l'unico soggetto che dovrà sopportare il peso del pagamento dell'imposta sarà l'usucapiente, in qualità di acquirente per usucapione
  • se, invece, si preferisce dare risalto alla norma tributaria (art. 8 – 57 ) in presenza di una obbligazione solidale colui che versa l'imposta (tra usucapito e usucapiente) allo stato (creditore) ha sempre diritto di regresso verso l'altro coobbligato in solido

La posizione della giurisprudenza

La questione di diritto è se il soggetto in favore del quale sia stata dichiarata l'usucapione dell'immobile possa, una volta che abbia provveduto a pagare l'imposta di registro relativa alla sentenza stessa, esperire nei confronti delle altre parti processuali l'azione di regresso per il pagamento pro quota dell'imposta.

Al quesito deve darsi risposta negativa. Infatti, anche se è vero che l'art. 8 dell'imposta di registro equipara (ai fini tributari) il trasferimento a titolo derivato e l'acquisto a titolo originario, restano sempre le differenze sul piano civile.

Inoltre anche se è vero che l'art. 57 dello stesso d.P.R. sull'imposta di registro prevede che le parti in causa sono solidalmente obbligate al pagamento dell'imposta di registro, nei rapporti interni tra le parti in causa, tuttavia, l'obbligazione tributaria afferente al "trasferimento" immobiliare conseguente alla sentenza che ha accertato l'intervenuta usucapione in favore di una parte processuale, deve ritenersi sorta nell'interesse esclusivo del soggetto a vantaggio del quale è stato accertato l'acquisto della proprietà del bene: ciò ai sensi dell'art. 1298 cod. civ., norma applicabile non soltanto alle obbligazioni solidali nascenti da contratto, ma altresì alle obbligazioni ex lege venute ad esistenza, non nell'interesse comune, ma in quello di taluno dei coobbligati in solido.

Nei  rapporti  interni, l'obbligazione tributaria – indice di capacità contributiva, e non mero costo per la fruizione del servizio pubblico dell'amministrazione della giustizia – grava per intero sul debitore usucapente, che vi ha interesse esclusivo, mentre non grava affatto sul debitore che ha subito l'usucapione, trattandosi di soggetto che non vi ha interesse proprio.

Ne deriva che la parte, in favore del quale è stato pronunciato l'acquisto della proprietà di un bene immobile per usucapione, che abbia provveduto a pagare l'imposta di registro afferente al trasferimento immobiliare, non può agire in regresso nei confronti delle altre parti processuali, trattandosi di obbligazione tributaria assunta nell'esclusivo interesse di chi ha usucapito. Poiché il debitore che ha interesse all'obbligazione è uno solo, l'obbligazione, nei rapporti interni, non si divide.

Cass., civ. sez. II, del 11 gennaio 2017, n. 473