L'opponibilità ai terzi e la trascrizione 

Indentificare il titolare di un diritto potrebbe non essere un'operazione così semplice come si crede, infatti, potrebbero verificarsi delle situazioni nelle quali ci potrebbe essere una discrasia tra titolare reale e titolare apparente,  il sistema dell'opponibilità ai terzi dei diritti serve proprio ad eliminare tali incertezze.

L'importata economica (e sociale) dei beni immobili (e dei trasferimenti dei beni immobili o dei diritti aventi ad oggetti beni immobili) ha spinto il legislatore a creare un  sistema complesso di tutela diretto a garantire la certezza dei traffici giuridici (la certezza dei trasferimenti immobiliari) e la certezza della titolarità dei beni immobili (in generale e in presenza di vendite multiple a diversi soggetti del medesimo bene immobile).

Il sistema ideato è rappresentato dalla trascrizione, in particolare si stabilisce che ogni contratto avente ad oggetto la costituzione o il trasferimento o la modifica di diritti reali su beni immobili permettono il trasferimento del diritto in base al consenso manifestato in forma scritta, ma per essere opponibili ai terzi devono essere anche trascritti, in quanto se non trascritto un contratto (per quanto valido ed efficace) risulterà non opponibile ad un altro soggetto che ha acquisito il bene o il diritto con un atto trascritto anteriormente.

Risulta evidente che la trascrizione permette di distinguere la data di stipula del contratto dalla data della materiale trascrizione del contratto nei registri immobiliari, in questo sistema viene data preferenza alla data della trascrizione dell'atto nei registri immobiliari rispetto la data di stipula del contratto, ecco perché la trascrizione deve avvenire nel più breve tempo possibile rispetto la data di stipula del contratto.

L'omessa trascrizione o la ritardata trascrizione (in tempi rapidi) potrebbe far sorgere il diritto al risarcimento del danno a carico del soggetto che vede sfumare il proprio acquisto per un'omessa o ritardata trascrizione.

I presupposti della trascrizione: la forma del contratto

Il primo elemento necessario per procedere alla trascrizione di un atto è individuato nella forma del contratto da trascrivere: si possono trascrivere solo gli atti aventi forma pubblica (atto pubblico) oppure gli atti muniti di autentica di firma.

Questo permette di rilevare la differenza che sussiste tra la validità di un atto avente ad oggetto un immobile, che richiede solo la forma scritta e  la forma necessaria per richiedere la trascrizione del medesimo atto (atto pubblico o con sottoscrizioni autenticate).

In presenza di un atto avente la forma scritta, ma non avente la forma dell'atto pubblico o l'autenticità dell firme, la trascrizione si può ottenere solo dopo l'accertamento giudiziale delle sottoscrizioni.

Le formalità specifiche della nota di trascrizione ex art.2659 cc

Il contenuto della nota di trascrizione (che sarebbe l'atto materiale con il quale si chiede di inserire un determinato contratto nei registri della conservatoria dei registri immobiliari) è espressamente individuato e codificato dal legislatore nell'art. 2659 cc.

Il motivo che ha spinto il legislatore a codificare (e standardizzare) il contenuto della nota di trascrizione può essere individuato se si identifica la funzione della nota di trascrizione: le indicazioni riportate nella nota di trascrizione devono consentire (da sole) di individuare, senza possibilità di equivoci e di incertezze, gli estremi essenziali del negozio ed i beni ai quali esso si riferisce, in maniera che non sia necessario esaminare il contenuto del titolo.

La variazione dei dati catastali o la mancanza dei dati catastali e la nota di trascrizione

Non sempre i dati catastali sono disponibili, in quando potrebbe essere incorso la procedura di accatastamento oppure perché è stata richiesta una modifica o integrazione dei precedenti dati catastali in seguito alla modifica della costruzione.

In questa situazione occorre chiedersi se non è proprio possibile procedere alla trascrizione dell'atto, oppure se è possibile procedere alla trascrizione dell'atto indicando gli estremi della richiesta di accatastamento o di variazione dell'accatastamento, oppure se è possibile procedere alla trascrizione indicando gli estremi della richiesta di accatastamento o della richiesta di variazione catastale e i dati catastali precedenti se esistenti.

Risulta evidente che non è possibile impedire la stipula dell'atto di trasferimento di un immobile solo perché la pubblica amministrazione non ha dei tempi brevi nel rilascio dei dati castali definitivi o nel l'attribuzione di modifiche catastali.

Nota di trascrizione in presenza di una denuncia di variazione catastale e assenza di attribuzione catastale definitiva

Quindi, occorre chiedersi se è possibile una trascrizione e, quindi, se è valida una nota di trascrizione che non riportava i dati catastali definitivi degli immobili, non ancora assegnati dai competenti uffici, ma indica che era stata presentata denuncia di variazione e gli estremi della denunzia.

Per i fabbricati per i quali è stata presentata denuncia di variazione e ai quali il Catasto non ha ancora attribuito l'identificazione catastale definitiva, la mancata indicazione, nel Quadro B della nota compilata secondo i modelli approvati con Decreto Interministeriale 10 marzo 1995, dei dati catastali con i quali l'immobile era individuato nella formalità di trascrizione o iscrizione precedente, non incide sulla validità della trascrizione, allorché nella nota sia riportato il numero di protocollo della denuncia di variazione presentata per ciascun immobile.

Del resto, già la  Circolare del Ministero delle Finanze 128/T (dopo aver affermato al punto 2.3.4.1. che, per gli immobili aventi il codice di identificazione catastale definitivo, occorre indicare, negli appositi spazi del modello di nota, il foglio, la particella ed il subalterno), al punto 2.3.4.2.1., per i fabbricati in corso di accatastamento, ovvero, in particolare, per i fabbricati per i quali sia stata presentata denuncia di variazione ed ai quali il Catasto non abbia ancora attribuito l'identificazione catastale definitiva, richiede la descrizione degli immobili sulla nota "mediante l'indicazione del numero ed anno del protocollo ….della variazione".

Per il periodo, allora, intercorrente fra la presentazione della denuncia di variazione e l'attribuzione della identificazione catastale definitiva, perché la nota di trascrizione adempia all'onere di contenuto di cui all'art. 2659, comma 1, n. 4, c.c.,  è  sufficiente l'indicazione del numero e dell'anno del protocollo della denuncia di variazione, senza che sia perciò comunque necessario, riportare nell'apposito riquadro della medesima nota gli estremi identificativi dell'immobile nella formalità immediatamente precedente.

Cass., civ. sez. II, del 14 maggio 2018, n. 11687