Opinioni
27 Febbraio 2014
13:09

Un allegato al contratto di locazione può prevedere il diritto di recesso

La Cassazione del 29.01.2014 n. 1980 ha stabilito che il diritto di recesso può essere previsto, regolato e contenuto in un allegato al contratto di locazione.
A cura di Paolo Giuliano

Tradizionalmente quando si pensa al contratto di locazione, si pensa ad un unico documento (anche se formato da più fogli) nel quale sono indicate le clausole più importati, che regolano i rapporti tra le parti, e, al rinvio operato al codice civile o alle leggi speciali in materia di locazione per quanto non indicato nel contratto di locazione.

Altra caratteristica tipica dei contratti sono i c.d. allegati, si tratta di documenti che sono materialmente uniti al contratto principale, e richiamanti dal contratto principale mediante una clausola di rinvio (si pensi alle piantine dei terreni nei contratti di divisione o al certificato energetico).  In queste situazioni, l'allegato riporta degli elementi secondari (che potrebbero anche non essere presente nel contratto principale) ed ha solo una funzione di semplificazione (ad esempio si pensi all'allegazione di una mappa agraria o dei vari documenti necessari per la denuncia di successione).

Gli allegati al contratto possono essere una scelta esclusiva delle parti contrattuali oppure possono essere imposti dalla legge (si pensi al certificato energetico o al certificato di destinazione urbanistica). Allegare un documento ad un altro contratto può sollevare una serie di problematiche non solo civili, ma anche tributarie.

Gli allegati al contratto rientrano nel "rinvio" che un dato contratto può fare ad elementi esterni. A sua volta il rinvio ad elementi esterni al contratto rientra nella nozione di  "determinabilità" del contenuto del contratto, la quale è prevista e regolata dall'art. 1349 c.c. rubricato con il titolo di "Determinazione dell'oggetto" del contratto. l'art. 1349 c.c. dispone che "Se la determinazione della prestazione dedotta in contratto è deferita a un terzo e non risulta che le parti vollero rimettersi al suo mero arbitrio, il terzo deve procedere con equo apprezzamento. Se manca la determinazione del terzo o se questa è manifestamente iniqua o erronea, la determinazione è fatta dal giudice. La determinazione rimessa al mero arbitrio del terzo non si può impugnare se non provando la sua mala fede. Se manca la determinazione del terzo e le parti non si accordano per sostituirlo, il contratto è nullo. Nel determinare la prestazione il terzo deve tener conto anche delle condizioni generali della produzione a cui il contratto eventualmente abbia riferimento".

Dall'art. 1349 c.c. si possono dedurre alcuni principi generali,

– il contratto può far riferimento ad elementi esterni al documento nel quale è graficamente riprodotto;

– non tutti gli elementi essenziali del contratto possono essere riportati in altri documenti esterni o estranei al contratto, di conseguenza, le clausole contrattuali che possono essere esterni al documento contrattuale sono limitati all'oggetto del contratto, quindi, volontà contrattuale e causa del contratto non possono essere determinati o determinabili;

– in teoria il rinvio che il contratto può fare ad elementi esterni può riguardare sia altri documenti, per i quali occorre solo una mera consultazione degli stessi, ma il rinvio potrebbe anche essere fatto all'attività che dovrebbe compiere un altro soggetto (si pensi alla necessità di quantificare il valore di un bene e alla clausola che rinvia alla perizia di un tecnico), il legislatore ha previsto che il contratto può rinviare all'attività di un terzo solo con limiti ben precisi, in quanto se l'attività del terzo non viene compiuta e le parti non si accordano per sostituirlo il contratto è nullo.

Diversa dalla situazione sopra descritta è quella nella quale il contratto è suddiviso in più documenti autonomi (redatti anche in tempi diversi) si pensi alle integrazioni contrattuali e/o alle modifiche del contratto che intervengono per sopperire a delle lacune che si sono evidenziate nel corso del tempo (basta pensare alla riduzione temporanea del canone di locazione, per sopperire alla crisi economica o al contratto di cessione della locazione).

Ancora diversa è la situazione nella quale un contratto è redatto contestualmente (nel medesimo periodo), ma il suo contenuto è diviso tra più documenti materialmente autonomi, si pensi ad un contratto di locazione, il quale è formato da un documento che contiene tutte le clausole dello stesso, il quale rinvia ad un secondo documento che regola – solo ed esclusivamente – il diritto recesso.

In teoria, occorre distinguere tra l'ipotesi nella quale i due documenti sono allegati e, per la precisione, occorre distinguere l'ipotesi in cui uno dei due rinvia o richiama espressamente l'altro (anche se il contenuto dell'allegato non è trasfuso nel contratto principale), dall'ipotesi in cui i due documenti non sono allegati e nessuno dei due richiama l'altro.

In presenza di una allegazione ed in presenza di un rinvio (espresso) di un documento ad un altro, non dovrebbero sussistere dubbi sul fatto che il regolamento contrattuale sarà dato dalla somma del contenuto dei due documenti (soprattutto se anche l'allegato risulta firmato dalle parti). Irrilevante se l'allegato nasce come un provvedimento amministrativo, se, poi, le parti contrattuali acquisiscono il contenuto del provvedimento amministrativo.

Diversa, forse, potrebbe essere la soluzione nel caso in cui nessuno dei due documenti richiami l'altro, in questa situazione si aprono una serie di questioni molto interessati, come, ad esempio, riuscire a determinare un "legame" tra i due documenti, riuscire a dimostrare che contengono entrambi la volontà delle (stesse) parti ecc.

Cassazione, civ. sez. III, del 29 gennaio 2014 n. 1980 in pdf

Avvocato, Foro di Napoli, specializzazione Sspl conseguita presso l'Università “Federico II”; Mediatore professionista; Autore di numerose pubblicazioni in materia di diritti reali, obbligazioni, contratti, successioni. E' possibile contattarlo scrivendo a diritto@fanpage.it.
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