Le problematiche più ricorrenti in materia di servitù

La servitù è descritta come un peso imposto su un fondo a favore di un altro fondo.

Quando, però, dall'astratta teoria si passa a cercare di risolvere i problemi che si pongono nella vita concreta, se si è fortunati, vi sono delle norme specifiche che risolvono la questione, in altre situazioni occorre ricercare nelle norme dei meri indizi che possono essere usati per risolvere tutte le problematiche che possono verificarsi.

  • le spese di gestione: creata la servitù resta da chiedersi che deve sopportare le spese di gestione della stessa (es. manutenzione di un cancello o della strada in una servitù di passaggio), il codice stabilisce che le spese di manutenzione sono a carico del fondo dominate, salvo l'ipotesi in cui le spese sono a vantaggio anche del fondo servente, in tale situazione, le spese si suddividono in base ai rispettivi vantaggi;
  • modalità di esercizio della servitù, capita, molto spesso, che  il contratto costitutivo della servitù non specifica le modalità di esercizio della stessa (oppure, quanto meno, è generico), quando il titolo è generico o nulla dice (es. servitù di passaggio, ma non specifica se passaggio solo pedonale o anche carrabile) per risolvere la questione occorre fare riferimento a come si sono comportate le parti nel corso del tempo (c.d. modalità concrete di esercizio o ai criteri stabiliti dal codice civile).
  • limitazioni all'esercizio della servitù; altro motivo di contenzioso è relativo all'opposizioni di ostacoli per l'esercizio della servitù (basta immaginare la creazione di un cancello su una strada sulla quale è esercita una servitù di passaggio.

La servitù e una pluralità di fondi servente o dominante

La stessa definizione della servitù, sopra riportata, ipotizza una servitù con due fondi  (dominate e servente), ma questo none esclude che la servitù possa avere ad oggetto solo una parte (ben specifica) di un fondo (sia questo dominate o servente).

Di solito, la servitù limitata, cioè che incide solo su una parte del fondo nasce in questo modo, in altri termini, la servitù è stata limitata  già al momento della costituzione del fondo, basta pensare ad una servitù di passaggio che viene esercitata solo su una striscia di suolo di metri 10 ricompresi in un fondo molto più ampio.

Divisione o frazionamento del fondo dominate o del fondo servente

Può capitare che il fondo (dominate o servente) sia oggetto di divisione (volontaria o giudiziaria) in queste ipotesi resta da chiedersi cosa accade alla servitù costituita sull'intero fondo (dominate o servente) prima della divisione.

La stessa domanda può essere posta chiedendosi se la divisione del fondo servente o dominate comporta l'estinzione della servitù costituita sull'intero fondo.

Per risolvere questo tipo di problematiche la prima valutazione è relativa all'analisi del titolo costitutivo per valutare se la servitù incideva (o meno) sull'intero fondo (dominate o servente) o solo su parte del fondo.

Se dal tenore del testo contrattuale è possibile ritenere che le parti avevano individuato il fondo dominante (o servente) nell'intero terreno deve essere  applicato il principio della cosiddetta indivisibilità  di cui all'art. 1071 c.c.

Principio dell'indivisibilità della servitù o principio della permanenza della servitù

Il principio dell'indivisibilità della servitù (o il principio della permanenza della servitù) ex art. 1071 cc prevede che "se il fondo dominante viene diviso, la servitù è dovuta a ciascuna porzione; se, invece, il fondo servente viene diviso la servitù rimane a carico di ogni porzione salvo quando  la servitù ricade su una parte determinata del fondo stesso, in tale situazione le altre parti sono liberate"

In tema di servitù prediali, il principio della cosiddetta indivisibilità  di cui all'art. 1071 c.c. comporta, nel caso di frazionamento del fondo dominante, la permanenza del diritto di servitù su ogni porzione del medesimo, salve le ipotesi di aggravamento della condizione del fondo servente.

Tale effetto  (la permanenza della servitù sulle porzioni del fondo diviso) si determina "ex lege" (automaticamente), quindi, non occorre alcuna espressa menzione (dell'esistenza della servitù) negli atti traslativi attraverso i quali si determina la divisione del fondo dominante;

Questo comporta che nel silenzio delle parti – in mancanza di specifiche clausole dirette ad escludere o limitare il diritto di servitù sul fondo (o su aprti del fondo da dividersi) – la servitù continua a gravare sul fondo servente, nella medesima precedente consistenza, a favore di ciascuna di quelle già  componenti l'originario unico fondo dominante, ancora considerato alla stregua di un "unicum " al fini dell'esercizio della servitù , ancorchè le singole parti appartengano a diversi proprietari, a nulla rilevando se alcune di queste, per effetto del frazionamento, vengano a trovarsi in posizione di non immediata contiguità con il fondo servente.

Cass. civ. sez. II del 26 aprile 2017 n. 10293