I problemi costanti e ricorrenti della servitù

La servitù è un peso imposto su un fondo a vantaggio (per l'utilità) di un altro fondo.

Di solito il contratto con il quale viene costituita una servitù può presentare sempre due problemi: a) l'individuazione dell'esatto contenuto della servitù (una servitù di passaggio non significa che il passaggio comprende anche il transito di tubi insieme ad un passaggio pedonale e carrabile); b) la ripartizione delle spese per la gestione della servitù tra fondo dominate e fondo servente.

L'individuazione e l'accertamento del contenuto della servitù

Anche il contratto con il quale si costituisce una servitù (come ogni contratto) deve avere un oggetto determinato, sicuramente il contratto costitutivo della servitù deve indicare il tipo di servitù (di passaggio di persone o di transito di casi o tubi ecc.), ma la servitù presenta dei tratti talmente specifici che difficilmente si riescono a riportare  per intero in un contratto (come, ad esempio, il luogo dove sarà esercitata la servitù: sull'intero fondo servente o solo su una parte specifica; oppure se la servitù di passaggio è solo pedonale o comprende anche il transito veicolare).

Ecco, quindi, che ci si chiede se è valido un contratto costitutivo di una servitù che resta generico su alcuni aspetti relativi al concreto esercizio della servitù,  sulla questione si può affermare che è vero che l'estensione di una servitù convenzionale e le modalità del suo esercizio devono, di regola, essere descritte nel titolo che costituisce la servitù, ma è anche vero che al fine della valida costituzione negoziale di una servitù, non è necessaria l’indicazione espressa dell’estensione e delle modalità di esercizio della stessa, in quanto, in mancanza, soccorrono le norme suppletive di cui all’art. 1064 cc  ed all’art. 1065 cc (Cassazione del 14.1.2016 n. 474).

In altre parole, il legislatore ha predisposto dei criteri legali che possono integrare il contratto di servitù quando questo risulta generico in alcuni aspetti. Quindi, ai sensi del combinato disposto degli artt. 1063, 1064 e 1065 c.c., qualora il titolo costitutivo della servitù manca della specificazione dell'esenzione della servitù o delle modalità di esercizio della servitù oppure quando il titolo non indica con una imprecisa formulazione l'estensione ed il modo di esercizio di una servitù, divengono operanti i criteri di legge, in forza dei quali il diritto, da un lato, comprende quanto necessario per farne uso e, dall'altro, deve essere esercitato in modo da consentire di soddisfare il bisogno del fondo dominante, in relazione al determinato tipo di servitù, con il minor aggravio del fondo servente.

L'identico concetto può anche essere affermato osservando che quando il contratto che costituisce la servitù non consente di dirimere i dubbi relativi alle modalità di esercizio della servitù non significa che, in presenza di un contratto generico, le parti abbiano voluto comprendere ogni modalità di esercizio della servitù, ma dovrà essere il giudice che dovrà accertare (ed individuare) le esigenze del fondo dominante che le parti hanno inteso soddisfare con la costituzione della servitù.

Spese di conservazione ed esercizio della servitù e accesso al fondo servente per l'esecuzione delle opere

L'art. 1069 cc individua i criteri in base ai quali le spese della servitù devono essere ripartite tra proprietario del fondo dominate e proprietario del fondo servente: le spese per le opere sono a carico del fondo dominate (salvo che le opere non siano utili anche al fondo servente, allora, in questo caso si ripartiscono in modo proporzionale in base ai rispettivi vantaggi).

L'art. 1069 cc fornisce al fondo dominante anche il diritto (accessorio) di eseguire le opere nel fondo servente, si tratta di un diritto di realizzazione delle opere accessorio al diritto di servitù (si tratta di un diritto di realizzazione delle opere più ampio del semplice accesso al fondo altrui ex art. 843 cc).

Quindi, il proprietario del fondo dominate  ha la facoltà di accedere al fondo servente per realizzare le opere per la servitù, riconducendosi tale facoltà, di natura accessoria, al contenuto stesso del diritto di servitù.

E' opportuno osservare che l'art. 1069 cc usa solo la locuzione "opere necessarie per conservare la servitù" ecco, quindi, che ci si chiede se può sussistere una differenza tra opere necessarie per conservare la servitù (e rendere possibile la servitù o attivare la servitù) e opere necessarie per l'esercizio della servitù e se il diritto accessorio di eseguire tali opere sul fondo servente comprende sia le opere per la conservazione e l'esercizio oppure solo le opere per la conservazione e non quelle per l'esercizio della servitù.

Ora, anche volendo distinguere tra opere necessarie per la conservazione della servitù e opere necessarie per l'esercizio della servitù, il diritto accessorio alla realizzazione riguarda solo le opere necessarie per la conservazione della servitù.

Quindi, ai sensi dell'art. 1069 cc sono a carico del proprietario del fondo dominante le opere necessarie alla "conservazione della servitù", sicchè questo ha facoltà di accedere al fondo servente per realizzarle, riconducendosi tale facoltà, di natura accessoria, al contenuto stesso del diritto di servitù, al cui normale esercizio è, quindi, strumentale.

Proprio in forza dell'art. 1069 cc, il proprietario del fondo dominante ha, però, soltanto il diritto di eseguire le opere necessarie per conservare la servitù, operando a sue spese, mentre non ha l'obbligo ex lege di eseguire sul fondo servente le opere necessarie per l'esercizio della servitù

Cass. civ. sez. II del 23 marzo 2017 n 7564