Opinioni
21 Dicembre 2014
14:13

La corretta gestione di un supercondominio

La Cassazione del 17.6.2014 n. 13777 ha stabilito che in un supercondominio, (1117 bis c.c.) l’amministratore del singolo edificio non ha la legittimazione passiva relativa ad un decreto ingiuntivo avente ad oggetto il pagamento degli oneri condominiali del supercondominio, trattandosi di un debito personale di ogni singolo proprietario.
A cura di Paolo Giuliano

La riforma del condominio ha espressamente codificato l'istituto del supercondominio. Infatti, l'art. 1117 bis c.c., il quale prevede che  "le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell'articolo 1117" viene letto come l'applicazione normativa dell'istituto creato dall'elaborazione dottrinale e giurisprudenziale.

La codificazione dell'istituto del supercondominio rende impossibile la gestione di un supercondominio, in modo non formale, (oppure un supercondominio non attivo) cioè senza codice fiscale, senza conto corrente, senza amministratore, senza assemblea, senza rendiconti.  La presenza di una gestione del supercondominio non "formale" potrebbe incidere anche sulle le gestioni dei singoli edifici (condominio) che compongono il supercondominio, infatti, bisognerebbe comprendere come avviene la ripartizione delle spese tra i singoli edifici e come sono giustificate le spese (o le uscite), o come viene redatto il rendiconto, senza considerare che in assenza di una gestione formale del supercondominio non potrebbero essere chieste e ripartite le spese del supercondominio.

Quanto detto incide su tutti gli aspetti della vita del supercondominio, infatti, se, ad esempio, si volesse "sorvolare" sull'assemblea del supercondominio, si dovrebbe ammettere che l'assemblea del singolo edificio possa gestire e deliberare anche sui beni del supercondominio, cosa, per altro, impossibile perché l'assemblea del singolo edificio ha competenza solo per i beni comuni e relativi al singolo condominio e non ha competenza per la gestione dei beni del supercondominio (cioè comuni a più edifici). Una delibera (assemblea) del singolo edificio che avesse ad oggetto beni o questioni relative al supercondominio sarebbe invalida (nulla per incompetenza dell'assemblea oppure annullabile per i la mancata convocazione di tutti i proprietari).

Quindi, in presenza di un supercondominio ci deve essere l'assemblea del supercondominio (formata da tutti i proprietari) e questa assemblea congiunta non può essere sostituita dall'assemblea dei singolo edifici (condomini) quanto meno perché sarebbe impossibile determinare se non stati (o meno) raggiunti i quorum deliberativi o costitutivi).

Logica conseguenza dell'incompetenza dell'assemblea del singolo edificio a deliberare sui beni del supercondominio è quella secondo la quale l'amministratore del singolo edificio (condominio) non ha "competenza" o legittimazione a gestire i beni del supercondominio, infatti la  Cass. civ. sez. II del 26 agosto 2013 n. 19558 afferma che “la legittimazione degli amministratori di ciascun condominio a compiere atti conservativi, riconosciuta ex artt. 1130 e 1131 c.c., si riflette, sul piano processuale, nella facoltà di richiedere le necessarie misure cautelari soltanto per i beni comuni all’edificio amministrato, non anche per quelli facenti parte del complesso immobiliare composto di più condomini, quale accorpamento di due o più singoli condomini per la gestione di beni comuni (ferma l’autonomia amministrativa per i beni propri di ciascun distinto organismo), che deve essere costituito ed amministrato attraverso le deliberazioni dei propri organi (assemblea, composta dai proprietari degli appartamenti che concorrono a formarlo, ed amministratore del supercondominio) e, naturalmente, deve essere anche dotato di un proprio regolamento, che determini la misura in cui ciascun ente fondante partecipa alla gestione dei beni comuni, assumendo i relativi oneri e ripartendoli al suo interno”.

L'impossibilità di eliminare la gestione del supercondominio, si nota anche se si passa ad analizzare aspetti più pratici, come la possibilità di chiedere il pagamento delle spese del superconominio. Infatti, sorvolando sulla questione dell'assemblea del supercondominio e dell'amministratore del supercondominio, che impedirebbero immediatamente la possibilità di richiedere ed ottenere il pagamento di ogni spesa,  se l'amministratore del singolo edificio dovesse chiedere il pagamento al singolo proprietario delle spese del supercondominio, il proprietario potrebbe sempre richiedere all'amministratore del singolo condominio di avere la documentazione contabile relativa alla spesa ex art. 1130 c.c. (I condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese) e se questi documenti sono in possesso dell'amministratore di un altro condominio la richiesta potrebbe non essere adempiuta con evidenti conseguenza giuridiche (e di responsabilità dell'amministratore).

Sempre nell'ambito del tentativo di richiedere il pagamento delle spese del supercondominio, potrebbe accadere che l'amministratore di un singolo edificio (condominio) che ha anticipato il pagamento delle spese del supercondominio potrebbe tentare di recuperare le spese chiedendole all'amministratore p.t. di un altro edificio (eventualmente moroso). Anche in questa situazione il comportamento (e la gestione) non è legittima o corretta, poiché il singolo amministratore del singolo edificio non ha poteri di rappresentanza relativamente al supercondominio.

Si sorvola su tutte quelle che possono configurare come violazioni "tributarie" (omesso versamento iva, omesso versamento ritenuta d0'acconto, omessa richiesta codice fiscale) che derivano da una gestione impropria di un supercondominio.

Cass. civ. sez. II, 17 giugno 2014 n. 13777 in pdf

Avvocato, Foro di Napoli, specializzazione Sspl conseguita presso l'Università “Federico II”; Mediatore professionista; Autore di numerose pubblicazioni in materia di diritti reali, obbligazioni, contratti, successioni. E' possibile contattarlo scrivendo a diritto@fanpage.it.
Bene confiscato devastato ad Acireale: "Gestione scandalosa, lo Stato dov'è?"
Bene confiscato devastato ad Acireale: "Gestione scandalosa, lo Stato dov'è?"
L'ex sindaco di Riace Mimmo Lucano condannato a 13 anni di carcere per gestione irregolare dei migranti
L'ex sindaco di Riace Mimmo Lucano condannato a 13 anni di carcere per gestione irregolare dei migranti
Scuola, regole comuni per quarantena studenti in tutta Italia. Bianchi: "Già avviato tavolo tecnico"
Scuola, regole comuni per quarantena studenti in tutta Italia. Bianchi: "Già avviato tavolo tecnico"
Lascia un commento!
Più che un giornale
Il media che racconta il tempo in cui viviamo con occhi moderni