Opinioni
28 Marzo 2014
13:17

L’indennità di occupazione dell’immobile locato

La Cassazione del 17.02.2014 n. 3616 afferma che l’inquilino non deve pagare l’indennità di occupazione ex art. 1591 c.c. se il proprietario rifiuta un’offerta seria e concreta di restituzione dell’immobile locato senza un giustificato motivo.
A cura di Paolo Giuliano

Tutti coloro che si sono trovati ad affittare un immobile hanno scoperto (a proprie spese) che è molto difficile ottenere la restituzione dell'immobile.

Infatti, se l'inquilino (alla scadenza del contratto o moroso) non libera l'immobile di propria volontà, il proprietario è costretto a chiedere l'intervento dell'autorità giudiziaria al fine di poter ottenere il c.d. titolo esecutivo per poter allontanare l'inquilino dall'immobile, ma anche ottenuto questo pezzo di carta, la via crucis del proprietario non è finita perché (se è fortunato a non incappare in una delle ipotesi di sospensione degli sfratti) dovrà attendere la scadenza del termine indicato dal giudice prima dell'inizio dell'esecuzione forzata. (Si sorvola sulla questione della registrazione del contratto di locazione ai fini dello sfratto, visto l'intervento della Corte Costituzionale).

Superato questo termine, il proprietario potrà notificare il titolo esecutivo e il precetto, poi tali documenti saranno consegnati all'ufficiale giudiziario, il quale con un atto di "avviso" indicherà all'inquilino in quale giorno si recherà sul posto per procedere al materiale sgombro dell'immobile). Descritto in questo modo il procedimento sembra semplice, in realtà nella migliore delle ipotesi può possono passare anche 6 mesi ad un anno tra il giorno in cui il proprietario ottiene il titolo esecutivo e la data della materiale liberazione dell'immobile.

Nel frattempo l'immobile resta nella disponibilità dell'inquilino, nella migliore delle ipotesi l'inquilino continua a pagare il canone di locazione, in quanto si trattata di una finita locazione per scadenza del contratto, ma, nella peggiore delle ipotesi, ci si potrebbe trovare in presenza di un inquilino moroso e, al danno potrebbe anche aggiungersi la beffa, poiché il proprietario deve pagare le tasse sul canone non corrisposto fino al giorno in cui ottiene il provvedimento di sfratto esecutivo  (cioè fino al giorno in cui è accertato con un provvedimento del giudice che l'inquilino non paga i canoni).

Il legislatore prende in considerazione l'ipotesi in cui scaduto il contratto o cessato lo stesso per altri motivi (es. morosità) l'inquilino non libera immediatamente l'immobile e prevede con l'art. 1591 c.c. che "il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l'obbligo di risarcire il maggior danno".

Dall'art. 1591 c.c. si può dedurre che esiste un principio generale secondo il quale il conduttore, fino alla riconsegna del locale, deve pagare il canone di locazione, questo pagamento è, di fatto, una indennità di occupazione e copre il danno per il mancato rilascio dell'immobile, ovviamente se il danno quantificabile è maggiore dell'importo del canone è possibile chiedere la differenza. trattandosi, di fatto, di una indennità di occupazione (e non del prosieguo del pagamento del canone, posto che il contratto potrebbe non esistere più, in quanto giunto a termine o sciolto per morosità) è opportuno, in previsione della lunghezza dei tempi di sfratto, chiedere con domanda espressa al giudice il pagamento dei canoni fino alla liberazione effettiva dell'immobile.

Inoltre, è possibile anche dedurre che mente il danno nei limiti dell'importo del canone è presunto dal legislatore, il danno oltre i limiti dell'originario importo del canone non è presunto dal legislatore e deve essere espressamente provato dal proprietario dell'immobile.

Resta da chiarire se questo danno (l'indennità di occupazione) è un danno derivante dall'inadempimento di una obbligazione contrattuale (obbligo di restituzione alla scadenza del contratto) o è il pagamento di un danno derivante da un illecito extracontrattuale come l'occupazione senza titolo dell'immobile (forse è da preferire la prima soluzione).

La mora del conduttore, necessaria per far sorgere l'obbligo di pagamento sorge nel momento in cui c'è la richiesta di restituzione dell'immobile o la domanda (formale) di sfratto non dalla data della sentenza.

Obbligato al pagamento è tanto il conduttore che non ha liberato l'immobile, quanto i suoi eventuali eredi che dopo la sua morte continuano ad occupare l'immobile.

Il principio (in quanto generale) si applica ad ogni tipo di locazione (commerciale ed abitativa).

Esiste anche una norma speciale cha applica l'identico principio anche in caso di sospensione degli sfratti ex lege o per il periodo di posticipazione dello stesso ad opera del giudice, per la precisione si tratta dell'art. 6 commma 6 della legge 15 dicembre 1998 n. 481 secondo il quale "Durante  i  periodi  di sospensione delle esecuzioni […] e comunque fino all'effettivo rilascio, i conduttori sono tenuti  a  corrispondere,  ai  sensi  dell'articolo  1591  del codice civile,  una  somma mensile pari all'ammontare del canone dovuto alla cessazione  del contratto, al quale si applicano automaticamente ogni anno  aggiornamenti  in misura pari al settantacinque per cento della variazione,  accertata dall'Istituto nazionale di statistica (ISTAT)".

Resta da chiedersi se il conduttore può essere esonerato dal pagamento di tale indennità. Sicuramente il conduttore non deve pagare l'indennità quando effettua una offerta formale di restituzione dell'immobile (ammesso che il proprietario non voglia "riavere" l'immobile).

Il conduttore potrebbe anche essere liberato nel momento in cui effettua un'offerta seria e tempestiva  (ma non formale) di restituzione. E' ovvio che in questa situazione deve essere valutato se l'offerta è "seria" e  "concreta".

Per serietà dell'offerta si deve intendere una offerta di restituzione concreta e che si avvicini quanto più possibile all'offerta formale, attuata senza l'intervento dell'ufficiale giudiziario (es. lettera raccomandata con la quale si dichiara che l'immobile è libero e che le chiavi sono depositate presso il Sig. Tizio legale del conduttore e il proprietario può andarle a ritirare quando vuole dalle ore X alle ore Y nei giorni pari di ogni mese) non è "concreta" una mera promessa di liberazione dell'immobile (libererà l'immobile entro il 15 del prossimo mese).

E' necessario, inoltre, che il proprietario rifiuti, senza giustificato motivo la restituzione dell'immobile (in seguito, ovviamente da un'offerta serie e concreta anche se non formale  di restituzione proveniente dal conduttore).

Cassazione civ. sez.  III, 17 febbraio 2014, n. 3616 in pdf

Avvocato, Foro di Napoli, specializzazione Sspl conseguita presso l'Università “Federico II”; Mediatore professionista; Autore di numerose pubblicazioni in materia di diritti reali, obbligazioni, contratti, successioni. E' possibile contattarlo scrivendo a diritto@fanpage.it.
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