Il trasferimento dell'unità immobiliare sita in un condominio, quando non si valutano tutti gli aspetti, può portare al sorgere di alcuni problemi (non strettamente legati alla vendita in senso stretto), ci si riferisce all'obbligo di pagamento degli oneri condominiali tra vecchio e nuovo proprietario.

Per inquadrare la questione occorre distinguere un rapporto (esterno) tra Condominio e singolo proprietario e un rapporto tra vecchio e nuovo proprietario. In questo contesto si sorvola sul problema relativo agli oneri condominiali e gli inquilini di una locazione commerciale o abitativa).

Nel rapporto tra Condominio e proprietario attuale si è sempre affermato che l'amministratore del condominio ha rapporti solo con il proprietario attuale del bene, in quanto dopo la vendita il vecchio proprietario (cedente) perde la qualifica di condomino, del resto solo al condomino spetta il diritto di partecipare e di votare in assemblea e solo il condomino ha la legittimazione ad impugnare la delibera dell'assemblea ex art. 1137 c.c. (in materia di rendiconti e di piani di riparto).

Del resto, per il Condominio sarebbe estremamente difficile poter sapere come l'acquirente e il venditore si sono regolati (nei rapporti interni) relativamente agli oneri condominiali, ecco, quindi, che al Condominio viene attribuito (ex art. 63 disp. att. c.c.) una  solidarietà (passiva) tra vecchio e nuovo proprietario, limitata, però, agli obblighi condominiali per l'anno in corso alla vendita e l'anno precedente alla vendita. Fuori da questo contesto il proprietario attuale risponde degli oneri condominiali (salvo rivalsa interna con il vecchio proprietario).

Questa ricostruzione è coerente con  la natura giuridica delle spese condominiali che sono sempre qualificate come oneri (obbligazioni) reali, obligationes propter rem,  le quali seguono il bene, si trasferiscono con il trasferimento del bene (e sono dovuti) dal proprietario (attuale) del bene.

Nei rapporti interni (tra proprietario nuovo e vecchio) le parti contrattuali possono regolarsi come meglio credono.

In conclusione, risolta chiaro che il compito dell'amministratore del condominio è facilitato (avendo l'obbligo di riscuotere gli oneri condominiali tramite decreto ingiuntivo) ed è anche chiaro che  l'art. 63 dip.att. c.c. regola solo l'aspetto esterno del rapporto tra proprietario ed condominio, ma non regola l'aspetto interno del rapporto tra vecchio e nuovo proprietario.

Occorre valutare anche altre possibili ricostruzioni, infatti, occorre valutare se  l'art. 63 disp. att. c.c. è applicabile anche al rapporto interno  tra vecchio e nuovo proprietario ?  Per analizzare questa tesi bisogna valutare gli elementi a sostegno di questa ricostruzione e, infine, valutare, sul piano operativo, le conseguenze concrete.

E' opportuno partire dall'art. 1104 c.c. (in tema di comunione) il quale prevede che "Il cessionario del partecipante è tenuto in solido con il cedente a pagare i contributi da questo dovuti e non versati". L'art. 1139 c.c. prevede che al condominio si applicano le norme in materia di comunione se il medesimo aspetto non è regolato, in modo diverso, dalla normativa specifica in materia di condominio e in materia di condominio sussiste una norma che regola il rapporto tra vecchio e nuovo proprietario ex art. 63 disp. att. c.c. secondo il quale "Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente".

Dal combinato disposto degli articoli 1104, 1139 e 63 disp. att. c.c., per l'evidente differenza esistente tra l'art. 1104 c.c. e l'art. 63 disp. att. c.c.,  discenderebbe che nell'ambito del condominio per le spese condominiali il nuovo e vecchio proprietario sarebbero responsabili solidalmente (nei rapporti interni e nei rapporti esterni)  solo limitatamente all'anno della vendita e all'anno precedente la vendita, per i periodi precedenti sarebbe sempre e solo responsabile il vecchio proprietario, in quanto nel condominio non è stato ripreso l'art. 1104 c.c. ma il legislatore ha limitato la responsabilità all'art. 63 dis. att. c.c.

In particolare, l'art. 63 disp. att. cod. civ., che limita al biennio precedente all'acquisto l'obbligo del successore nei diritti di un condomino di versare, in solido con il dante causa, i contributi da costui dovuti al condominio è norma speciale rispetto a quella posta, in tema di comunione in generale, dall'art. 1104, ult. co. cod. civ., che rende il cessionario obbligato, senza alcun limite di tempo, in solido col cedente a pagare i contributi dovuti dal cedente e non versati. Pertanto, in tema di contributi condominiali (anche nei rapporti tra il condomino cessionario e il condominio) va fatta applicazione dell'art. 63, co. 2, disp. att. cod. civ., poiché, il rinvio operato dall'art. 1139 cod. civ. alle norme sulla comunione in generale vale, per espressa previsione dello stesso articolo, solo per quanto non sia espressamente previsto dalle norme sul condominio.

Quindi, secondo questa ricostruzione, mentre nella comunione il venditore e l'acquirente sono sempre solidalmente responsabili per le spese della comunione, nell'ambito condominiale l'acquirente e il venditore sono responsabili in solido solo per le spese relative all'anno nel quale è stata effettuata la vendita e all'anno precedente la vendita, per le altre spese è sempre responsabile il vecchio proprietario (indipendentemente da altri accorti tra le parti, in quanto l'art. 63 disp. att. c.c. è norma inderogabile ex art. 72 dis. att. c.c.).

Le ricadute concrete di questa ricostruzione sono evidenti: l'amministratore di condominio dovrà esattamente identificare il proprietario al quale chiedere il pagamento (con la conseguente non linearità che la spesa potrebbe essere approvata da un soggetto non obbligato al pagamento).

Volendo sollevare qualche rilievo a questa ricostruzione si potrebbe osservare che:

esiste una bella differenza tra l'art. 1104 c.c. e l'art. 63 disp. att. c.c., infatti, l'art. 63 disp. att. c.c.  regola solo il decreto ingiuntivo (ed è limitato solo al decreto ingiuntivo), quindi, non è una norma avente portata generale, per cui o si ritiene applicabile al condominio l'art. 1104 c.c.  (non derogata se non per il decreto ingiuntivo) oppure applicando la natura giuridica degli oneri condominiali si deve ammettere che per gli oneri condominiali è sempre responsabile il proprietario attuale salvo rivalsa verso il vecchio (in base a quanto concordato nei rapporti interni) ed il sistema sarebbe coerente, infatti, chiusa la fase monitoria, il nuovo proprietario sarebbe comunque responsabile anche per i debiti pregressi (rispetto all'art. 63 disp.att. c.c.);

ritenere applicabile l'art. 63 dis. att. c.c. anche (e soprattutto) ai rapporti interni significa considerare nulle tutte le clausole contrattuali con le quali in vecchio e il nuovo proprietario regolano (internamente)  i laro rapporti relativamente alle spese condominiali, posto che l'art. 73 disp. att. c.c. considera inderogabile l'art. 63 disp. att. c.c.

– questa ricostruzione sarebbe fonte di incongruenze ulteriori, (basta pensare all'approvazione del rendiconto o al diritto di impugnare l'assemblea ex art. 1137 c.c. (infatti, il vecchio proprietario si potrebbe trovare a dover pagare in base ad un rendiconto che non ha mai approvato e non potrebbe esercitare i poteri dell'art. 1137 c.c. non avendo più la qualifica di proprietario)

– addossare la responsabilità dei debiti pregressi (nei rapporti esterni ed interni) al vecchio proprietario (escludendo il nuovo) non sarebbe, poi, coerente  con al previsione normativa secondo la quale si estende la responsabilità del vecchio proprietario per le spese successive alla vendita fino alla data di consegna del contratto di vendita, infatti, l'art. 63 disp. att. c.c. prevede anche che "Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto", con un evidente "vantaggio" per il nuovo proprietario.

Cass. civ. sez. VI, del 16 gennaio 2015, n. 702 in pdf