Capita molto spesso che durante la locazione (su sollecito dell'amministratore) o alla fine della locazione il proprietario di un immobile locato scopre che non risultano pagati gli oneri condominiali (se non vuole ricevere un decreto ingiuntivo) è costretto a pagare tale somma e deve richiedere all'inquilino il rimborso.
Per poter comprendere come funziona il pagamento degli oneri condomini in una locazione è opportuno partire dalla normativa, per poi distinguere il rapporto condominio – proprietario e/o inquilino.
Partendo dalla locazione ad uso abitativo, la legge del 27 luglio 1978 n. 392 all'art.9 prevede che "Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonchè alla fornitura di altri servizi comuni. Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore. Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l'indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate".
Passando alla locazione ad uso commerciale sempre la medesima legge del 27 luglio 1978 n. 392 all'art.41 prevede che sono applicabili "Ai contratti previsti nell'articolo 27 (i contratti di locazione ad uso commerciale) le disposizioni degli articoli da 7 a 11".
Una prima osservazione che è possibile fare sugli articoli 9 e 41 è quella relativa alla loro derogabilità, in altri termini solo se nel contratto di locazione nulla è previsto si applicano gli articoli 9 e 41, di conseguenza, nel contratto di locazione può essere previsto che tutti gli oneri condominiali ordinari sono a carico del conduttore, mentre gli oneri condominiali straordinari sono a carico del proprietario, in espressa deroga all'art. 9 e 41 della legge del 1978/392.
Chiuso questo aspetto occorre analizzare e definire i rapporti tra inquilino e condominio. L'amministratore di condominio (quale mandatario dei proprietari delle unità immobiliari) può avere rapporti solo con i proprietari, mentre sono per l'amministratore e il condominio irrilevanti i rapporti interni all'unità immobiliare come locazioni o comodati. Questo principio è confermato anche dopo la riforma del condominio, la quale prevede che nell'anagrafe condominiale devono essere inseriti i nominativi dei titolari dei contratti di godimento, in quanto si tratta di una mera anagrafe che non incide sulla natura giuridica dei poteri dell'amministratore di condominio.
Quindi, il contratto di locazione è irrilevante verso il condominio, questo comporta che l’amministratore ha rapporti solo con il proprietario (indipendentemente dalla locazione, o meno, dell’immobile). Di conseguenza, è anche irrilevante (ai fini del mancato pagamento degli oneri condominiali) l'abitudine di consentire all'inquilino (o di obbligare l’inquilino con una specifica clausola contrattuale) di pagare gli oneri condominiali direttamente all'amministratore o sul conto corrente del condominio, infatti, nell’ipotesi in cui l’inquilino smettesse di pagare le spese condominiali, l’amministratore del condominio potrebbe agire per la riscossione solo verso il proprietario, sarà, poi, quest’ultimo a dover recuperare dall’inquilino la parte degli oneri condominiali di sua competenza, anche se nel contratto di locazione era previsto l'obbligo dell'inquilino di pagare direttamente gli oneri condominiali.
Questo comporta che il proprietario deve verificare periodicamente se il proprio inquilino paga (o meno) gli oneri condominiali e se accerta il mancato pagamento deve attivarsi presso l’inquilino per costringerlo a pagare oppure deve saldare al condominio quanto dovuto e poi chiedere all’inquilino il rimborso. In ogni caso, nel momento in cui l'amministratore di condominio chiede al proprietario di un immobile locato il pagamento delle spese condominiali, il proprietario non può chiedere all’amministratore di condominio di rivolgersi all’inquilino.
Quanto sopra affermato (in relazione all'irrilevanza del contratto di locazione verso il condominio) si desume anche dalla stessa legge del 1978 n.392, infatti, l'art. 9 non fa mai riferimento alla figura dell'amministratore come un soggetto che ha il diritto di richiedere dal conduttore il pagamento degli oneri condominiali, diritto che è attribuito all'altra parte contrattuale, cioè il proprietario dell'immobile locato, del resto, indipendentemente da quanto previsto nel contratto di locazione, il proprietario potrebbe anche non richiedere mai all'inquilino il pagamento degli oneri condominiali non pagati da quest'ultimo.
Nel momento in cui risultano delle quote condominiali non pagate, il proprietario può chiedere all'inquilino il pagamento (è una possibilità non un obbligo, cioè è una scelta discrezionale del proprietario, in quanto il proprietario potrebbe anche decidere di pagare le spese condominiali senza chiedere nulla all'inquilino).
E' opportuno che la richiesta di pagamento all'inquilino sia effettuata in forma scritta (scegliendo un mezzo che fornisca la certezza della ricezione). L'inquilino deve pagare entro 2 mesi dalla richiesta, in mancanza il proprietario potrebbe anche iniziare la procedura di sfratto, attenzione, però, che l'art. 5 della legge del 1978 n. 392 pone un limite quantitativo, infatti, stabilisce che è possibile la risoluzione del contratto solo quando "il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori superi quello di due mensilità del canone".
Quanto alla prescrizione / decadenza del diritto del proprietario di chiedere il pagamento come si è visto l'art. 9 della legge del 1978 n. 392 nulla dice, mentre l'art. 6 ultimo comma, della legge 22 dicembre 1973, n. 841 prevedeva una prescrizione biennale, tale ultima legge è stata abrogata con la legge del 6 agosto 2008 n. 133, quindi, oggi la prescrizione è quella ordinaria indicata nell'art. 2948 n. 3 c.c. in 5 anni.
All'inquilino, a sua tutela, sono riconosciuti precisi diritti, infatti, l'art. 9 della legge del 1978 n. 392 stabilisce che l'inquilino prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l'indicazione specifica degli oneri condominiali con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate.
Quindi, l'inquilino ha una serie di diritti:
- quello di avere l'indicazione specifica delle spese condominiali (quindi, non solo la somma totale, ma l'indicazione voce per voce di ogni importo richiesto per ogni tipologia di spesa);
- quello di ottenere di visionare i documenti giustificativi delle spese effettuate;
- tutto questo deve verificarsi prima del pagamento;
- l'inquilino è da considerarsi in mora con il pagamento degli oneri condominiali solo decorsi 2 mesi dalla richiesta di pagamento degli oneri condominiali, se non chiede al proprietario la specificazione degli importi da pagare e di visionare i documenti giustificativi della spesa; se, al contrario, l'inquilino chiede la specificazione degli importi da pagare e chiede di visionare i documenti giustificativi della spesa, tali richieste devono essere soddisfatte prima del pagamento e solo dopo il loro soddisfacimento decorrono i 2 mesi entro cui effettuare i pagamenti (solo dopo il decorso di tale termine l'inquilino può considerarsi in mora).
La posizione dell'inquilino è stata rafforzata ulteriormente con la riforma del condominio, infatti, il nuovo articolo 1130 bis c.c. prevede che "i condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese" e nella locuzione "titolari di diritti di godimento" (doversi dai condomini) rientrano tranquillamente gli inquilini e i comodatari. Quindi, l'inquilino che sospetta ripartizioni anomale può procurarsi – in modo autonomo – le prove della errata gestione o dell'errata ripartizione delle spese condominiali.
E' evidente che il proprietario può adempiere a queste richiedere solo se la gestione condominiale è corretta e per gestione condominiale non ci si riferisce solo al rendiconto del condominio, ma alla gestione in senso lato delle norme. Se le richieste dell'inquilino non vengono esaudite, quest'ultimo potrebbe avere una valida giustificazione per non pagare gli oneri condominiali, del resto, si tratta di richieste da soddisfare prima del pagamento.
Cass. civ. sez. III, del 9 ottobre 2014 n. 26893 in pdf
