Opinioni
9 Febbraio 2015
20:09

Il canone di locazione e i vizi del bene locato

La Cassazione del 17.12.2014 n. 26540 ha stabilito che in tema di locazione di immobili urbani per uso diverso da quello abitativo, l’autoriduzione del canone (cioè, il pagamento in misura inferiore a quella stabilita) costituisce fatto arbitrario ed illegittimo del conduttore, che provoca il venir meno dell’equilibrio del contratto, anche nell’ipotesi in cui l’autoriduzione è stata effettuata dal conduttore per la presenza di vizi della cosa locata ex art. 1578 c.c.
A cura di Paolo Giuliano

Anche se il conduttore può essere descritto come un contraente "debole", rispetto l'altra parte contrattuale (il locatore), il legislatore ha fornito il conduttore di alcuni strumenti di difesa. Il problema, semmai, è conoscere tali strumenti e saperli usare, onde evitare, scelte che possono danneggiare il conduttore stesso.

Uno di questi strumenti è il diritto del conduttore di chiedere ed ottenere tutta la documentazione contabile del condominio per la verifica degli oneri condominiali, in questo modo il conduttore può proteggersi da richieste (ulteriori rispetto il canone di locazione) e può verificarne il fondamento.

Questo potere di verifica e controllo è previsto da due norme, la prima è quella relativa agli articoli 9 e 41 della legge del 27 luglio 1978 n. 392 (c.d. legge equo canone) applicabile alla locazione ad uso abitativo e commerciale, che codifica il diritto di ottenere dal locatore, prima di effettuare il pagamento, di ottenere l’indicazione specifica delle spese condominiali con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate". Se non si adempie alla richiesta del conduttore questo non può essere considerato in mora (per il pagamento degli oneri condominiali) fino a quando non avrà ottenuto i giustificativi delle spese.

L'altra norma ha tutela dell'inquilino è prevista dall'art. 1130 bis c.c. il quale stabilisce che “i condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese” e nella locuzione  “titolari di diritti di godimento” (doversi dai condomini) rientrano tranquillamente gli inquilini e i comodatari.

La differenza tra l'art. 4 e 41 della legge del 27.7.1978 n. 392 e l'art. 1130 bis c.c. è data dal fatto che l'art. 1130 bis c.c. fornisce una legittimazione diretta del conduttore verso l'amministratore del condominio, (quindi, l’inquilino può procurarsi – in modo autonomo – le prove della errata gestione o dell’errata ripartizione delle spese condominiali),  al contrario, la legge del 1978 n.392 attribuisce all'inquilino il diritto di avere dal proprietario la documentazione necessaria solo attraverso il proprietario, proprio per questo motivo, la sospensione della morosità a carico dell'inquilino per il mancato pagamento degli oneri condominiali è prevista solo  se viene esercitata la richiesta tramite il proprietario ex legge 27.7.1978 n. 392 e non se viene effettuata la richiesta direttamente dall'inquilino tramite l'art. 1130 bis c.c.

L'inquilino può trovarsi anche in presenza di vizi del bene locato.  Ora, tralasciando il tipo di vizio del bene (e presumendo che ci si trovi in presenza di un vizio imputabile al proprietario, poiché ci potrebbero essere anche vizi del bene locato non imputabili al proprietario, come, ad esempio, quelli relativi all'inidoneità del bene locato ad essere usato per l'attività indicata nel contratto di locazione), occorre valutare come può difendersi l'inquilino.

L' art. 1578 c.c. prevede che  “Se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l’idoneità all’uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili”. Quindi, il legislatore riconosce al conduttore il diritto di chiedere la riduzione del canone o al risoluzione del contratto, la scelta tra queste due opzioni è lasciata alla libera valutazione dell'inquilino.

Oltre queste ipotesi occorre anche valutare se il conduttore ha il diritto di decidere, in modo unilaterale, una riduzione del canone in presenza di vizi. Si tratta di una valutazione che deve essere fatta molto attentamente, perché  se l'inquilino decide di auto-ridursi il canone di locazione (anche se in presenza di vizi dell'immobile locato)  potrebbe passare dalla parte del torto, rendendosi  inadempiente.

Ecco, quindi che la decisione dell'inquilino di autoridursi  il canone come “risposta” a presunte inadempienze del locatore, (inadempienze del locatore che possono derivare dalla mancata riparazione dell’immobile o dall’aver locato un bene non idoneo alla locazione per vizi della cosa locata) potrebbe essere una scelta sbagliata.

La giurisprudenza (Cassazione civ.  sez. III, del 26 giugno 2012, n. 10639 ) ha stabilito che l’autoriduzione del canone da parte del conduttore (cioè il pagamento del canone in misura inferiore a quella dovuta) – anche se effettuata per reagire a presunte inadempienze del locatore per vizi della cosa locata – non è un diritto del conduttore e si traduce in un inadempimento del conduttore, sanzionabile anche con la fine del contratto di locazione (sfratto per morosità). Questo perché  la riduzione del canone di locazione (non può essere basata su una decisione unilaterale dell'inquilino), ma dipende sempre da una decisione del giudice (ed è sempre oggetto del controllo del giudice).

E se, comunque,  l'inquilino decide di procedere in modo autonomo ed unilaterale alla riduzione del canone, deve essere cosciente che la sua decisione sarà sempre subordinata alla valutazione del giudice il quale potrà anche non considerare la scelta dell'inquilino di autoridursi il canone corretta esponendosi allo sfratto per morosità.

Cass. civ. sez. III, del 17 dicembre 2014, n. 26540 in pdf

Avvocato, Foro di Napoli, specializzazione Sspl conseguita presso l'Università “Federico II”; Mediatore professionista; Autore di numerose pubblicazioni in materia di diritti reali, obbligazioni, contratti, successioni. E' possibile contattarlo scrivendo a diritto@fanpage.it.
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