Opinioni
18 Dicembre 2016
14:20

Diritto di vedere (in appiombo) fino alla base dell’edificio condominiale

La Cassazione del 7.9.2016 n. 17695 ha stabilito che il proprietario del singolo piano di un edificio condominiale ha diritto di esercitare dalle proprie aperture la veduta in appiombo fino alla base dell’edificio e di opporsi alla costruzione di altro condomino (come una veranda o un pergolato realizzato a copertura del terrazzo di un appartamento), che, direttamente o indirettamente, pregiudichi l’esercizio di tale suo diritto.
A cura di Paolo Giuliano

La costruzione di una veranda

fonte di attriti tra proprietari è la realizzazione di una veranda su un terrazzo oppure la trasformazione di un balcone in una veranda. Una tale realizzazione comporta il sorgere di una serie di problematiche, alcune di rilevanza condominiale (modifica dei millesimi, tutela del decoro del condominio) altre di rilevanza esclusivamente privato (distanze tra costruzioni, tutela delle vedute, autorizzazioni edilizie necessarie ecc.).

L'intreccio dei diversi e contrapposti interessi è un tale groviglio che anche un approccio "soft" al problema (ad esempio richiedendo l'autorizzazione alla costruzione dell'assemblea del condominio) potrebbe portare alla nascita di un contrasto (con relativa impugnazione della delibera ex art. 1137 cc) se, ad esempio, l'assemblea di condominio autorizza la costruzione senza rispettare le distanze o limitando il diritto di veduta di qualche altro proprietario.

Cosa si intende per veranda

Il concetto di veranda non è unico, ma comprende diverse fattispecie, che, sostanzialmente, danno adito sempre alle medesime problematiche. Infatti, nella nozione di veranda rientra sia la veranda vera e propria realizzata mediante il c.d. tamponamento del balcone (con qualsiasi materiale) sia la costruzione sul terrazzo di un pergolato.

Distanze delle costruzioni dalle finestre e vedute

Chiarito questo aspetto è possibile osservare che l'art. 907 c.c., in tema di distanze delle costruzioni dalle vedute, è applicabile anche nei rapporti tra condomini di un edificio, non derogando l'art. 1102 c.c. al disposto del citato art. 907 c.c., di conseguenza, la realizzazione di una veranda deve considerate le distanze con eventuali altre finestre o vedute limitrofe.

Diritto di veduta in "appiombo" fino alla base dell'edificio

Oltre che la questione puramente  matematica dei metri che devono intercorrete tra finestre e verande di nuova realizzazione, indipendentemente dalle distanze colui che realizza una veranda deve anche evitar che qualcuno subisca la perdita del diritto di vedere il fondo sottostante.

In altri termini, (ed indipendentemente dalla distanze) colui che costruisce una veranda non deve impedire ad altre persone (coloro che hanno vedute superiori alla veranda) la visuale che potevano esercitare sulla zona prima della costruzione della veranda.

Questo perché il proprietario del singolo piano di un edificio condominiale ha diritto di esercitare dalle proprie aperture la veduta in appiombo fino alla base dell'edificio e di opporsi conseguentemente alla costruzione di altro condomino (una veranda o un pergolato realizzato a copertura del terrazzo del rispettivo appartamento sottostante), che, direttamente o indirettamente, pregiudichi l'esercizio di tale suo diritto.

Il diritto di vedere il fondo sottostante (o fino alla base dell'edificio senza ostacoli) non può essere limitato o impedito richiamando un diritto alla riservatezza del vicino, poiché l'asservimento del fondo inferiore alla veduta del fondo superiore è stato creato dall'originario proprietario e colui che ha acquistato il fondo oggetto di veduta non lamentarsi dello stato di fatto, inoltre, il diritto di veduta (in senso lato) permette di usufruire di  luce ed aria che assicurano l'igiene degli edifici e soddisfano bisogni elementari di chi li abita.

Quindi, la violazione del diritto di veduta del proprietario di un'unità immobiliare si determina quando viene realizzata una "fabbrica" di qualsiasi materiale e forma, idonea ad ostacolare stabilmente l'esercizio della "inspectio" e della "prospectio" nonché di godere di luce ed aria dalla veduta.

Verande interne o esterne rispetto la soglia del balcone sovrastante

Quanto sopra esposto relativamente al diritto di guardare, in appiombo, fino alla base dell'edificio, presuppone che la veranda o la diversa costruzione superi l'area del balcone o terrazzo superiore, se, invece, la veranda è ricompresa nell'area del terrazzo superiore nessuna questione di tutela di vedute si pone.

Per cui, il condomino che abbia trasformato il proprio balcone in veranda, elevandola sino alla soglia del balcone sovrastante, è soggetto alla normativa sulle distanze di cui all'art. 907 c.c., solo  quando la costruzione insiste (oppure si proietta) su altra area del terrazzo non ricadente in quella del sovrastante balcone, mentre non è tenuto ad analogo rispetto qualora la veranda insista esattamente nell'area del balcone (superiore) senza debordare dal suo perimetro, in modo da non limitare la veduta in avanti e a piombo del proprietario sovrastante.

Decoro architettonico

In presenza di verande o di una tamponatura di balconi un altro elemento da valutare è rispetto del decoro architettonico dell'edificio

Per lesione del decoro architettonico si intende non solo quella che ne alteri le linee architettoniche, ma anche quella che comunque si rifletta negativamente sull'aspetto armonico di esso, a prescindere dal pregio estetico che possa avere l'edificio.

Per la tutela del decoro architettonico non è necessario che  il fabbricato, il cui decoro architettonico sia stato alterato dall'innovazione, abbia un particolare pregio artistico e non è rilevante che il decoro sia stato già gravemente ed evidentemente compromesso da precedenti interventi sull'immobile.

Decoro architettonico bene comune ex art. 1117 cc

In presenza di un condominio, il decoro architettonico, (inteso come la presenza nel fabbricato di  una linea armonica, sia pure estremamente semplice, che ne caratterizzi la fisionomia) è un bene comune, ai sensi dell'art. 1117 c.c., il cui mantenimento è tutelato a prescindere dalla validità estetica assoluta delle modifiche che si intendono apportare.

E, di conseguenza, giacché la tutela del decoro architettonico attiene a tutto ciò che nell'edificio è visibile ed apprezzabile dall'esterno, posto che esso si riferisce alle linee essenziali del fabbricato, cioè alla sua particolare struttura e fisionomia, che contribuisce a dare ad esso una sua specifica identità, il proprietario della singola unità immobiliare non può mai, senza autorizzazione del condominio, modificare quelle parti esterne, siano esse comuni o di proprietà individuale (come, ad esempio, la tamponatura esterna di un balcone rientrante), che incidano sul decoro architettonico dell'intero corpo di fabbrica o di parti significative di esso.

Cass., civ. sez. II, del 7 settembre 2016, n. 17695 in pdf

Avvocato, Foro di Napoli, specializzazione Sspl conseguita presso l'Università “Federico II”; Mediatore professionista; Autore di numerose pubblicazioni in materia di diritti reali, obbligazioni, contratti, successioni. E' possibile contattarlo scrivendo a diritto@fanpage.it.
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