Di solito, nel condominio si parte dall'idea che i beni e i servizi condominiali possono essere usati da tutti i proprietari e sono al servizio di tutti i proprietari, mentre,  la stessa esperienza reale ci mostra che esistono delle situazioni nelle quali i beni e i servizi non sono usati da tutti i proprietari, ma solo da alcuni di questi (basta pensare, alle scale che servono solo alcuni dei proprietari, oppure all'ascensore che serve solo una scala dell'edificio).

Dunque, l'ipotesi tipica è quella secondo la quale il bene indicato nell'art. 1117 c.c. è usato da tutte le unità immobiliari che compongono il condominio, la situazione speciale è quella secondo la quale il bene condominiale ex art. 1117 c.c. è utilizzato solo da alcune unità immobiliari.

In queste situazioni occorre valutare se tali beni e servizi possono dirsi di proprietà dell'intero condominio (anche di coloro che non li usano, anche se non partecipano alle spese di manutenzione) oppure occorre valutare se tali beni e i servizi possono dirsi di proprietà esclusiva solo di coloro che li utilizzano e che, quindi, logicamente, ne sopportano le spese; naturalmente, in questa situazione, occorre anche stabilire quali sono gli elementi che permettono di giungere a tale soluzione, in altre parole occorre valutare se solo l'uso del bene da parte di tutte le unità immobiliari presenti nel condominio  (oppure solo da alcune unità immobiliari) è uno degli elementi (o l'unico elemento) che può essere usato per escludere un bene dai beni condominiali ex art. 1117 c.c.

Anche se occorre ammettere che alcuni dei beni condominiali ex art. 1117 c.c. possono essere usati (o possono essere al servizio) anche solo di alcune delle unità immobiliari (e non di tutte le unità immobiliari), questo non esclude che il bene sia condominiale ex art. 1117 c.c., ma, semplicemente, l'uso esclusivo del bene condominiale incide sulle modalità di decisione (vota chi paga, si vota come si paga) e sulle modalità di ripartizione delle spese ex art. 1123 c.c.

Per essere più chiari, basta pensare all'impianto di riscaldamento che serve solo le unità immobiliari adibite ad abitazioni e non i locali deposito o commerciali, oppure, alle scale, con i relativi pianerottoli, costituiscono strutture funzionalmente essenziali del fabbricato e rientrano, pertanto, fra le parti di questo che, (in assenza di titolo contrario), devono presumersi comuni nella loro interezza, in assenza di titolo contrario, e anche se poste concretamente al servizio soltanto di talune delle porzioni dello stabile, a tutti i partecipanti alla collettività condominiale in virtù dell'art. 1117, n. 1, c.c.

Quanto detto trova conferma

– in un principio giuridico: il principio dell'accessione secondo il quale tutto quello che si trova sul suolo (il suolo dell'edificio è considerato condominiale ex art. 1117 c.c.) è di proprietà del proprietario del suolo (salvo titolo contrario);

– in elemento funzionale:  infatti, le scale, (che servono solo alcuni dei proprietari) sono un  mezzo indispensabile per accedere al tetto e al terrazzo di copertura, conservano la qualità di parti comuni, così come indicato nell'art. 1117 c.c., anche relativamente ai condomini proprietari di negozi con accesso dalla strada, in assenza di titolo contrario, poiché anche tali condomini ne fruiscono quanto meno in ordine alla conservazione e manutenzione della copertura dell'edificio.

– ed in assenza di contestazioni derivanti dall'art. 1123, ultimo comma, c.c., il quale, proprio sul presupposto di tale comunione, disciplina soltanto la ripartizione delle spese per la conservazione ed il godimento di esse, ispirandosi al criterio della utilità che ciascun condomino o gruppo di condomini ne trae.

Se questi sono i principi generali in relazione al rapporto tra art. 1117 c.c. e art. 1123 c.c. occorre anche chiedersi consa si intende per condominio parziale. Risulta intuitivo comprendere che probabilmente esistono due nozioni di condominio parziale che si riferiscono a due situazioni diverse tra loro.

La prima nozione di condominio parziale è quella che si riferisce a beni e servizi condominiali che si presumono comuni (non sussiste un elemento per superare tale presunzione), ma il riferimento all'art. 1123 c.c. è solo relativo alla ripartizione delle spese di un bene usato solo da alcuni proprietari, ma di fatto comune ex art. 1117 c.c.

I  questa situazione si potrebbe affermare che il c.d. condominio parziale non possiede una propria autonomia perfetta, distinta e separata da quella relativa al condominio avente ad oggetto l'intero fabbricato, ma costituisce null'altro che una situazione configurabile per la semplificazione dei rapporti gestori interni alla collettività condominiale, in ordine a determinati beni o servizi appartenenti soltanto ad alcuni condomini (cfr. Cass. n. 2363/12, che difatti ne ha escluso l'autonoma legittimazione in giudizio).

Sarà sempre l'assemblea che delibera su tali beni, ma si pone il problema se al voto partecipano anche coloro che non pagano le spese (o votano solo coloro che pagano). Questo perché  la presenza di un c.d. condominio parziale non esclude la condominialità del bene ex art. 1117 c.c.  in quanto l'art. 1117 c.c. contiene un'elencazione non tassativa, ma solo esemplificativa delle cose comuni, essendo tali, salvo risulti diversamente dal titolo, anche quelle aventi un'oggettiva e concreta destinazione al servizio comune di tutte o di una parte soltanto delle unità immobiliari di proprietà individuale, le cui spese sono ripartite solo tra alcuni dei proprietari ex art. 1123 c.c. ".

Sempre la locuzione di condominio parziale si può riferire ad una seconda fattispecie nella quale, è da escludersi la proprietà del bene a tutti i condomini, ma la proprietà del bene è riferibile solo ad alcuni degli stessi. Del resto, la giurisprudenza ammette la configurabilità del c.d. condominio parziale "ex lege", tutte le volte in cui un bene risulti, per obbiettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinato al servizio e/o al godimento in modo esclusivo di una parte soltanto dell'edificio in condominio,  oggetto di un autonomo diritto di proprietà, venendo in tal caso meno il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria di tutti i condomini su quel bene.

Si è rilevato, al riguardo, che i presupposti per l'attribuzione della proprietà comune a vantaggio di tutti i partecipanti vengono meno se le cose, i servizi e gli impianti di uso comune, per oggettivi caratteri materiali e funzionali, sono necessari per l'esistenza e per l'uso, ovvero sono destinati all'uso o al servizio, non di tutto l'edificio, ma di una sola parte, o di alcune parti di esso, ricavandosi (sempre) dall'art. 1123, terzo comma, che le cose, i servizi, gli impianti, non appartengono necessariamente a tutti i partecipanti.

Ne consegue che dalle situazioni di cosiddetto "condominio parziale" derivano implicazioni, una relativa alla rilevabilità esterna del condominio parziale o l'eventuale autonomia perfetta rispetto al resto del condominio, l'altra  inerente la gestione e l'imputazione delle spese, in particolare non sussiste il diritto di partecipare all'assemblea relativamente alle cose, ai servizi, agli impianti, da parte di coloro che non ne hanno la titolarità, ragion per cui la composizione del collegio e delle maggioranze si modificano in relazione alla titolarità delle parti comuni che della delibera formano oggetto.

Cass., civ. sez. II, 21 maggio 2015, n. 10483 in pdf