Opinioni
10 Novembre 2017
13:47

Condominio minimo e rappresentante comune ex art. 67 disp. att. cc

La Cassazione del 12.6.2017 n. 14584 ha stabilito che l’art. 67 disp. att. c.c. -per evidenti finalità  semplificatorie- dispone che, anche in presenza di un condominio minimo, l’unità immobiliare in comunione (compresa nel condominio minimo) ha diritto ad un solo rappresentante, il quale partecipa all’assemblea del condominio minimo rappresentando tutta la comunione e, quindi, anche i comunisti in minoranza che non hanno votato per il rappresentante stesso.
A cura di Paolo Giuliano

Descrizione del condominio minimo

Il discrimine tra una mera comunione e un condominio non è dato dal numero dei partecipanti, ma dall'esistenza di beni privati (unità immobiliari) al cui servizio (in rapporto di accessorietà o pertinenza) restano dei beni comuni (indicati dall'art. 1117 cc).

Quando si verifica una tale circostanza, sorge il condominio, indipendentemente dal numero dei componenti (o partecipanti al condominio). In questo contesto il condominio minimo non è altro che un condominio con un numero esiguo di partecipanti (anche solo due).

Il condominio minimo (con un esiguo numero di partecipanti) deve essere tenuto distinto dal c.d. condominio parziale, nel quale alcuni beni o servizi sono di proprietà solo di alcuni dei partecipanti.

Problematiche specifiche del condominio minimo

La presenza di un esiguo numero di partecipanti al condominio minimo (anche solo due) fa sorgere una serie di dubbi sulle norme da applicare.

Infatti, si potrebbe pensare che al condominio minimo con due soli partecipanti si applicano le norme sulla comunione ordinaria, in realtà, come si è visto, il numero dei partecipanti non è un elemento che distingue tra condominio e comunione, quindi ad un condominio minimo (anche se formato da due soli partecipanti) si applicano le norme in materia di condominio e non di comunione.

Nel condominio minimo la mancanza di alcune formalità necessarie per la gestione (dovuto all'esiguo numero di partecipanti) genera anche un problema relativo al recupero di spese anticipate da uno dei proprietari. In situazioni come queste al condominio minimo si applica l'art. 1134 cc secondo il quale solo in presenza di spese urgenti il singolo condomino è legittimato ad intervenire ed ha il diritto al rimborso della spesa (a differenza di quanto previsto in sede di comunione ordinaria ex art. 1110 cc).

L'assemblea del condominio minimo

Il funzionamento dell'assemblea del condominio minimo è un altro punto dolente, soprattutto quando i partecipanti al condominio minimo sono solo due.

Al condominio minimo si applicano le norme in materia di assemblea del condominio, quando, però, i partecipanti al condominio minimo sono solo due e hanno l'identica partecipazione alle spese (identiche tabelle dei millesimi) le delibere del condominio minimo sono assunte con il voto di entrambi, in quanto,  la delibera assunta solo con il voto di uno dei partecipanti non può dirsi assunto all'unanimità.

Il rappresentante comune ex art. 67 disp. att. cc nell'assemblea del condominio minimo

Anche se il condominio minimo è formato da un numero eseguo di partecipanti, nulla esclude che alcune unità immobiliari siano in comproprietà tra più persone (marito e moglie, genitori e figli ecc.). In modo più chiaro si potrebbe pensare ad un  condominio minimo ossia costituito da due soli partecipanti con l'ulteriore peculiarità  che le due unità immobiliari comprese nel condominio minimo sono altrettante comunioni.

In questa situazione occorre valutare come far partecipare all'assemblea i diversi contitolari delle unità immobiliari.

Il legislatore ha predisposto una norma particolare che regola queste situazioni: l'art. 67 disp att cc dispone che in presenza di più comproprietari per partecipare all'assemblea questi devono nominare un rappresentante comune.

La nomina può avvenire prima dell'assemblea del condominio o durate l'assemblea del condominio, la delibera di nomina è assunta dalla maggioranza dei comproprietari.

Questo, però, non esclude che uno dei comproprietari possa essere in disaccordo sulla nomina del rappresentante comune e (soprattutto) questo non esclude che uno dei comproprietari possa essere contrario alle delibera da assumere nell'assemblea del condominio minimo (ad esempio deliberare una ripartizione delle spese in modo difforme o derogatorio rispetto al principio proporzionale previsto dall'art. 1123 cc).

Si potrebbe pensare ad una prima delibera dell'assemblea della comunione assunta  a maggioranza, con la quale si è designato il rappresentante comune ex art. 67 disp att cc che doveva partecipare alla seconda assemblea , quella del condominio minimo con due soli partecipanti, nella quale l'assemblea del condominio minimo delibera  (ossia con i voti di entrambi i rappresentanti) dei criteri di ripartizione della spesa derogatori rispetto l'art. 1123, primo comma e 1124 c.c..

In queste situazioni occorre valutare quali poteri ha il proprietario in disaccordo (o minoritario) rispetto le decisioni assunte all'unanimità o a maggioranza dell'assemblea della comunione e/o del condominio minimo.

Il comproprietario in minoranza ha sicuramente il diritto di contestare le delibere se en sussistono i presupposti, ma non ha il diritto di partecipare all'assemblea del condominio, quando è stato nominato il rappresentante comune (anche se a maggioranza).

Infatti, l'art. 67, secondo comma disp. att. c.c. -per evidenti finalità  semplificatorie- dispone che, in presenza di un condominio minimo con due sole unità immobiliari a loro volta in comunione tra più soggetti) i partecipanti alla comunione hanno diritto ad un solo rappresentante, il quale partecipa alla convocata assemblea rappresentando tutta la comunione (anche il proprietario in minoranza o dissenziente) e, quindi, anche i comunisti in minoranza che non hanno votato il rappresentante stesso.

Anche in presenza di un condominio minimo la designazione del rappresentante può seguire i consueti meccanismi di cui all'art. 1106 c.c. in vista  dell'adozione di delibera dell'assemblea del condominio che (a sua volta) soggiace al  principio maggioritario.

Il rappresentate comune e la delibera in deroga all'art. 1123 cc

E' un principio consolidato che la deroga al meccanismo proporzionale della ripartizione delle spese condominiali ex art 1123 cc può essere modificato solo con il consenso di tutti i proprietari. Una situazione peculiare si potrebbe verificare in un condominio minimo, formato da due unità immobiliari in comunione, quando viene nominato il rappresentante comune a maggioranza.

Infatti, quando all'assemblea del condominio minimo partecipano i rappresentanti comuni (ex art 67 disp att cc) di tutte le singole porzioni immobiliari delle due unità immobiliari di cui si compone il condominio minimo la delibera del condominio minimo è assunta all'unanimità di tutti i partecipanti, quindi, può derogare il principio proporzionale ex art. 1123 cc (anche se uno dei comproprietari è contrario).

Infatti, la designazione del rappresentante di una comunione per partecipare all'assemblea di condominio minimo rinviene la sua legittimità  nella designazione adottata dall'assemblea della comunione  assunta secondo il criterio maggioritario e la nomina del rappresentante comune  non richiede  la partecipazione di tutti i contitolari all'assemblea del condominio anche al fine di manifestare il proprio voto per la deroga dell'art. 1123 cc.

Cass., civ. sez. II, del 12 giugno 2017, n. 14584

Avvocato, Foro di Napoli, specializzazione Sspl conseguita presso l'Università “Federico II”; Mediatore professionista; Autore di numerose pubblicazioni in materia di diritti reali, obbligazioni, contratti, successioni. E' possibile contattarlo scrivendo a diritto@fanpage.it.
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