Caratteristiche del condominio

Per distinguere il condominio da altre "organizzazioni" giuridiche di solito si afferma che il condominio è privo di personalità giuridica e che il condominio è un ente di gestione deputato unicamente alla gestione (appunto) delle cose comuni.

Queste affermazioni meritano qualche riflessione, infatti, se l'affermazione secondo cui il condominio non ha personalità giuridica (distinta da quella dei singoli proprietari delle unità immobiliari che compongono il condominio) serve a distinguere il condominio dalle società e dalle associazioni non riconosciute ed a riconfermare, in modo indiretto, quanto già previsto dall'art. 1117 cc (la proprietà dei beni comuni è dei singoli proprietari che compongono il condominio e non del condominio in quanto tale).

Occorre anche osservare che  la stessa affermazione secondo la quale il condominio non ha personalità giuridica non si concilia con l'altra affermazione secondo cui il condominio è un "ente di gestione", in quanto la stessa locuzione "ente di gestione" potrebbe servire per richiamare i medesimi organismi (associazioni e società) dai quali si cerca di allontanare il condominio. il condominio resta una ipotesi di comunione (comproprietà) su alcuni beni (indicati nell'art. 1117 cc) che sono posti al servizio delle unità immobiliari comprese nell'edificio (solo in senso atecnico si può dire che il condominio è un – mero – ente di gestione).

L'esclusione del condominio dall'area degli enti (con o senza personalità giuridica e/o con o senza scopo di lucro) si riverbera anche sulle modalità di costituzione del condominio stesso: il condominio si costituisce (automaticamente) nel momento in cui si forma la comunione sui beni comuni ex art. 1117 cc senza bisogno di un atto costitutivo (come per le società o per le associazioni).

La natura dell'incarico di amministratore del condominio

La natura giuridica del condominio (mera comunione) influenza anche la natura giuridica dell'amministratore di condominio.

Per individuare i compiti e i poteri (oltre che la natura giuridica) dell'incarico conferito all'amministratore di condominio le norme alle quali occorre fare riferimento sono gli artt. 1130 e 1131 c.c. che, rispettivamente, disciplinano, il primo, le attribuzioni dell'amministratore e il secondo, in forma specifica, la rappresentanza del condominio da parte dell'amministratore. Dall'art.1131 c.c. si deduce che il potere di rappresentanza dell'amministratore è contenuto nei limiti delle attribuzioni previste dall'art. 1130 c.c., ossia si riferisce alle parti e ai servizi comuni, nonché alle controversie riguardanti i beni comuni.

La rappresentanza attribuita all'amministratore di condominio è un'ipotesi di rappresentanza legale, nel senso che i poteri rappresentativi sono individuati ed attribuiti dalla legge alla figura dell'amministratore, ma la scelta relativa alla nomina (alla persona da nominare come amministratore) è demandata all'assemblea (e non alla legge).

Questo è l'elemento che separa la rappresentanza volontaria dalla rappresentanza condominiale: si tratta di una figura speciale di rappresentanza, che si distingue dalla rappresentanza volontaria, in ragione della determinazione legale delle relative attribuzioni.

Sempre queste peculiarità consentono di affermare che l'amministratore del condominio raffigura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza, con la conseguente applicazione, nei rapporti tra amministratore e ciascuno dei condomini, delle disposizioni sul mandato. Ovviamente, come è desumibile, la rappresentanza dell'amministratore del condominio è circoscritta alle attribuzioni, ai compiti ed ai poteri, stabiliti dall'art. 1130 c.c..

Il sistema che si delinea consiste, pertanto, nel separare le situazioni di carattere condominiale da quelle di carattere individuale del singolo condomino e soltanto in ordine alle prime l'amministratore è legittimato ad esercitare le funzioni di rappresentanza, pur ammissibile un intervento dell'amministratore anche per la tutela degli interessi esclusivi del singolo condomino, purché costui gli conferisca espressa procura.

L'amministratore di condominio e le liti condominiali

L'art. 1131 cc (rimasto inalterato dopo la riforma del condomino ex legge n. 220 del 2012) stabilisce che l'amministratore "può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio" (secondo comma).

Quindi, ai sensi dell'art. 1131, secondo comma, c.c., la legittimazione dell'amministratore non incontra limiti dal lato passivo, per cui occorre prendere atto che sussiste una asimmetria tra legittimazione passiva e legittimazione attiva: il legislatore riconosce l'illimitatezza della legittimazione passiva dell'amministratore, ma non riconosce l'illimitatezza della legittimazione attiva dell'amministratore di condominio.

Il motivo che giustifica l'ampia legittimazione passiva dell'amministratore è individuato nell'obiettivo di "facilitare ai terzi la convocazione in giudizio del condominio".

L'amministratore di condominio e i proprietari rispetto le liti

La presenza di una rappresentanza passiva in capo all'amministratore non esclude la gestione della lite da parte dell'assemblea di condominio, e non esclude che una legittimazione processuale dei singoli proprietari. Infatti, i singoli proprietari (in quanto rappresentanti) possono sempre sostituirsi all'amministratore (in caso di inerzia di quest'ultimo) o integrare le difese del condominio affiancandosi in giudizio all'amministratore del condominio.

Del resto, è opportuno notare che se l'amministratore ha la rappresentanza in giudizio passiva del condominio, questo non significa che la gestione della lite è sottratta dalle competenze dell'assemblea, infatti, spetterà sempre all'assemblea la decisione ultima se costituirsi (o meno) in giudizio.

I tipi di azione giudiziaria e legittimazione passiva dell'amministratore di condominio

In questo contesto occorre solo valutare se il tipo di lite (azioni di tipo reale) o le modalità di svolgimento del procedimento giudiziario (domanda riconvenzionale e/o eccezione riconvenzionale) incidono sulla legittimazione passiva dell'amministratore di condominio.

Quanto al tipo di azione giudiziaria intrapresa, si è ritenuto che l'art. 1131, secondo comma, c.c., (che attribuisce la legittimazione dell'amministratore, esclusiva o concorrente con quella dei singoli condomini) non incontra limiti dal lato passivo in presenza di azioni di natura reale contro il condominio relativamente alle parti comuni dell'edificio, in tali casi grava sull'amministratore il solo obbligo di riferirne all'assemblea – obbligo di mera rilevanza interna e non incidente sulla rappresentanza processuale -, sicché la vocatio in ius dell'amministratore esclude la necessità di promuovere il litisconsorzio passivo di tutti i condomini.

In modo più chiaro, si è detto che se la vocazione generale della legittimazione passiva di cui all'art. 1131, secondo comma, c.c. resta insensibile alla distinzione tra azioni di accertamento, azioni costitutive e azioni di condanna, in quanto vale sempre la ratio legis di agevolare i terzi nella chiamata in giudizio del condominio, ovviando alle difficoltà pratiche di promuovere e preservare il litisconsorzio passivo di tutti i condomini.

Legittimazione passiva dell'amministratore e domanda riconvenzionale o eccezione riconvenzionale

Quanto, invece, alle modalità concrete con le quali si svolge il procedimento giudiziario (domanda riconvenzionale o eccezione riconvenzionale)

Il litisconsorzio passivo dei condomini necessita soltanto in caso di domanda riconvenzionale avente contenuto reale, non anche in caso di semplice eccezione riconvenzionale (avente contenuto), giacché soltanto nel primo caso, non anche nel secondo, l'accertamento dominicale produce "effetti di giudicato estensivo nei confronti dell'intera compagine condominiale".

In particolare, l'eccezione riconvenzionale (di natura reale)  non delinea alcun potenziale conflitto fra titoli dominicali (ad esempio: proprietà condominiale anzichè proprietà esclusiva), giacché essa non prelude alla formazione o alla negazione di un titolo: se accolta, non costituisce un titolo di dominio solitario a favore dell'eccipiente, neppure verso la controparte attuale; se respinta, non impedisce all'eccipiente di agire per ottenere quel titolo, anche verso la controparte attuale.

Cass. civ. sez. II del 5 gennaio 2017 n 133